【兵庫県】地主の承諾が得られない借地権付き古家は売却できる？相続・名義・譲渡許可の注意点

 

兵庫県で借地権付き古家の売却にお困りの方へ。借地権の相続、建物登記、地主の譲渡承諾、承諾料、裁判所による承諾に代わる許可など、売却前に確認したいポイントを解説します。

「相続した家が借地の上に建っていた」

「建物は自分名義だが、土地は地主から借りている」

「地主から売却を承諾してもらえない」

神戸市長田区・兵庫区・須磨区、尼崎市、明石市、姫路市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域には、第三者から土地を借り、その上に建物を所有する借地権付き住宅が残っています。

借地権付き古家は、建物だけを見れば中古戸建ですが、売却するときは土地所有者である地主との契約関係も引き継ぐことになります。

そのため、一般的な所有権の戸建住宅と同じ方法では売却を進めにくい不動産です。

しかし、地主の承諾が得られないからといって、直ちに売却できないと決まるわけではありません。

まず、借地契約、建物登記、地代、相続関係を整理し、地主との交渉や裁判所の手続きを含めて売却方法を検討することが大切です。

借地権付き建物とは？

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を利用する権利です。

借地借家法では、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を「借地権」と定義しています。

一般的な借地権付き住宅では、権利関係が次のように分かれます。

• 土地：地主が所有
• 建物：借地人が所有
• 土地利用：借地人が地主へ地代を支払う
• 契約関係：土地賃貸借契約などに基づく

建物を売却すると、新しい買主は建物だけでなく、土地を利用する権利も引き継ぐ必要があります。

したがって、建物の価格だけではなく、借地契約の内容や地主との関係が売却条件に大きく影響します。

相続と第三者への売却は分けて考える

相続では、相続人が亡くなった方の財産に属する権利と義務を承継するのが原則です。借地権や地代を支払う義務も、相続財産の内容に応じて引き継がれます。

一方、相続した借地権付き建物を第三者へ売る場合は、別の問題が生じます。

土地の賃借権は、原則として賃貸人の承諾を得なければ第三者へ譲渡できません。民法第612条にも、賃借人は賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡または転貸できないと定められています。

つまり、

• 親から借地権付き建物を相続すること
• 相続した建物を第三者へ売却すること

は、同じ手続きではありません。

相続した後に売却する場合は、地主との借地契約や譲渡承諾の条件を確認する必要があります。

売却前に確認したい5つの項目

1．土地と建物の名義

土地と建物の登記事項証明書を取得し、それぞれの所有者を確認します。

相続した建物が亡くなった方の名義のままであれば、原則として売却前に相続登記が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

2．借地契約書

借地契約書が残っている場合は、次の内容を確認します。

• 契約期間
• 更新時期
• 地代
• 譲渡や転貸に関する特約
• 建て替え・増改築の条件
• 契約終了時の建物の扱い
• 承諾料に関する定め
• 土地を返還するときの条件

古い借地では契約書が見つからないこともあります。

契約書がないから借地権が存在しないとは限りませんが、地代の領収書、振込記録、過去の更新書類などから契約関係を確認する必要があります。

3．地代の支払い状況

地代の滞納があると、地主との交渉や売却を進めにくくなります。

相続後に支払先が分からなくなった場合でも、地代をそのまま放置するのは避けましょう。

地主が亡くなり、相続人が分からないなど、借主に過失がなく支払先を確認できない場合は、法務局への弁済供託を検討できることがあります。

4．建物の登記

借地権は土地に登記されていないこともあります。

借地借家法第10条では、土地上に借地権者名義で登記された建物を所有している場合、借地権の登記がなくても第三者へ対抗できるとされています。

そのため、次のような点を確認します。

• 建物が登記されているか
• 登記名義が現在の借地人と一致しているか
• 増築部分が未登記になっていないか
• 登記上の建物と現況が一致しているか

建物登記は、借地権の権利関係を説明するうえでも重要です。

5．建物の状態

買主は借地条件だけでなく、現在の建物をどの程度利用できるかも確認します。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾き
• 屋根や外壁の劣化
• 給排水設備の故障
• 未登記増築
• 再建築や増改築の制限

建て替えや増改築には、借地契約上の地主の承諾が必要になる場合があります。

「購入後に自由に建て替えられる」と説明せず、契約内容と接道・建築条件を確認することが必要です。

 

 

地主の譲渡承諾を得る

借地権付き建物を第三者へ売却する場合、一般には地主へ買主や売却条件を説明し、借地権の譲渡承諾を求めます。

確認される主な内容は次のとおりです。

• 買主の氏名や属性
• 建物の利用目的
• 地代の支払い能力
• 新しい契約条件
• 譲渡承諾料
• 建て替えや増改築の予定

譲渡承諾料は法律で一律の金額が決まっているわけではありません。

借地契約、地域の取引慣行、借地権価格、地主との交渉などによって異なるため、売買価格だけでなく承諾料の負担者も事前に整理します。

地主が承諾しない場合はどうする？

地主が承諾しないからといって、必ず売却を諦めなければならないわけではありません。

借地借家法第19条では、買主が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が譲渡を承諾しない場合、借地人は裁判所へ申し立て、地主の承諾に代わる許可を求められると定めています。

これは「土地賃借権譲渡許可」の借地非訟手続です。

裁判所では、買主の資力、建物の利用方法、借地契約の内容、地主に与える影響などを踏まえて判断します。

ただし、申し立てれば必ず許可されるわけではありません。

また、裁判所が財産上の給付など一定の条件を付ける場合や、地主側が建物と借地権を優先的に買い取ることを求める場合もあります。裁判所は、借地権譲渡許可の手続きにおいて、地主に建物と借地権を買い取る機会が認められることを案内しています。

裁判手続きには時間と費用が必要になるため、まずは地主との話し合いによる解決を検討します。

借地権付き古家を売却する方法

地主の承諾を得て第三者へ売却する

借地権付き住宅として、一般の購入者や投資家へ売却する方法です。

借地契約、地代、更新条件、建物状態が整理されていれば、買主が検討しやすくなります。

地主へ建物と借地権を売却する

地主が土地を自分で利用したい場合は、建物と借地権を地主へ売却できる可能性があります。

第三者への譲渡承諾が不要になり、土地と建物の権利を一体化できる点がメリットです。

ただし、地主に購入義務があるわけではありません。

地主から土地を買い取って所有権化する

資金や条件が合えば、地主から底地を購入し、土地と建物を所有権としてまとめてから売却する方法もあります。

所有権化によって一般の購入者が検討しやすくなる可能性がありますが、土地購入費、登記費用、税金などが必要です。

借地権付き物件を扱う不動産会社へ売却する

借地契約が古い、建物が老朽化している、地主との交渉が進まないといった物件では、借地権付き物件を取り扱う不動産会社へ相談する方法があります。

会社によって条件は異なりますが、現状の建物、借地契約、地主との関係を確認したうえで、買取を検討できる場合があります。

先に建物を解体しない

借地上の古家を「古いから」という理由だけで、先に解体するのは避けましょう。

建物を解体すると、借地契約の目的や借地権の対抗要件、建て替えの承諾などに影響する可能性があります。

また、土地を更地で返還する義務や建物買取に関する扱いは、借地契約の種類や終了理由によって異なります。

解体業者と契約する前に、借地契約書、建物登記、地主との合意内容を専門家へ確認することが大切です。

よくある質問

Q1．借地権付き建物を相続する際、地主の承諾は必要ですか？

相続は第三者への任意の譲渡とは異なり、相続人が被相続人の権利と義務を承継します。ただし、相続後は地主へ連絡し、相続登記や地代の支払名義を整理することが大切です。

Q2．地主が売却を承諾しなければ売れませんか？

裁判所へ申し立て、地主の承諾に代わる許可を求められる場合があります。ただし、買主や契約条件を含めて個別に判断されます。

Q3．借地契約書がなくても相談できますか？

相談可能です。地代の領収書、振込記録、建物登記、過去の更新書類などから契約関係を確認します。

Q4．地代を滞納していても売却できますか？

直ちに売却できないとは限りませんが、契約解除や清算の問題が生じる可能性があります。滞納額と地主の意向を早めに確認しましょう。

Q5．建物が未登記でも売却できますか？

売却相談は可能ですが、借地権の対抗関係や所有者の確認に影響します。表題登記や所有権保存登記が必要になる場合があるため、土地家屋調査士や司法書士へ確認します。

兵庫県で借地権付き古家の売却にお困りの方へ

借地権付き古家は、建物の価格だけで売却を判断できません。

土地と建物の名義、借地契約、地代、譲渡承諾、建物登記、接道、建物状態を順番に整理する必要があります。

株式会社マイダスでは、神戸市長田区・兵庫区・須磨区・垂水区・灘区・東灘区・中央区、西宮市、尼崎市、芦屋市、明石市、姫路市、加古川市、宝塚市、伊丹市、川西市、三田市など、兵庫県内の借地権付き古家についてご相談を承っています。

「地主から売却を断られた」「借地契約書が見つからない」「建物が未登記」「相続登記が終わっていない」「地代の支払先が分からない」といった場合も、現在確認できる資料からご相談ください。

地主との交渉状況や権利関係を確認し、第三者への売却、地主への譲渡、底地との一体化、現状買取、有償引取など、物件に合った整理方法をご提案します。

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