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↓↓本日のコラムです↓↓

 

「自ら売主の売買における特約の制限」

 

改正前の民法では、瑕疵担保責任の責任追及期間につき、買主の請求は事実を知った時から

1年以内とされています(改正前の民法566条3項)。

この期間制限に関連して、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約において

「民法566条3項に規定する期間」について瑕疵を担保すべき責任に関し、

引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条の規定よりも買主に

不利となる特約をしてはならないと制限されていました(改正前の宅建業法40条)。

 

これに対し、改正によって瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が採り入れられます。

そのために、民法上の期間制限の規定も改められ、契約不適合の場合には、買主は、

不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、

契約不適合責任を追及することができないものとされました(改正民法566条本文)。

同時に、宅建業法でも、自ら売主となる売買の特約において、契約不適合を担保すべき

責任に関し、「民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる

特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」と

改められています(改正宅建業法40条)。

宅建業法改正により、宅建業法40条の性格が、瑕疵担保責任に関する特約の制限から、

契約不適合責任に関する特約の制限に変わり、改正前よりも適用範囲が広くなります。

たとえば、改正前の民法では瑕疵担保責任は瑕疵が隠れていた場合(買主が瑕疵を知らなかった

ことについて善意無過失の場合)に限定されていましたが、改正後には、民法上売主の

契約不適合責任は、契約不適合が隠れたものであった場合に限定されなくなります。

そのため、改正後は、売主が宅建業者の場合の契約不適合責任について、

売主の責任を隠れた瑕疵に限定する特約は、買主に不利なものであることから、無効となります。

 

 

 

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