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マイダスの北垣です!

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↓↓本日は「売買契約のチェックポイント」の続きのコラムです↓↓

 

 

(9)引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、

売却物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。

不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。

ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買い主が

契約の目的を達せられないとき(例えば、とても住む状態には修復されないなど)は、

契約を無条件で解除することができます。万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

 

 

(10)契約違反による解除

契約違反(つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの

取り決めです。売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を

解除することができます。このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が

違約金等を支払うことが一般的です。違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが

多いようです。契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、

万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

 

 

(11)反社会的勢力の排除

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除のための

標準モデル条項が導入されています。売買契約書の条項の中に「売り主及び買い主が、

暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」

などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。

相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

 

 

(12)ローン特約

買い主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買い主は売買代金を

支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。

このような状況は買い主には酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、

売買契約にローン特約を付すことが一般的です。買い主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、

売買契約を無条件で解除することができます。

ただし、買い主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買い主の落ち度でローンを借りることが

できなかった場合には、この特約は適用されません。

売り主は、買い主の資金調達が不調であった場合には、契約を解除されるリスクがありますので、

買い主の信用力にもできるだけ留意して契約することが大切です。

 

 

 

(13)瑕疵担保(かしたんぽ)責任

 

売買物件に、隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売り主は物件の修補や損害を賠償する義務を負います。

また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは、契約を解除されることもあります。

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で

責任を負うのかなどが取り決められます。

瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となります。

隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、しっかりと契約内容を確認しましょう。

 

 

 

 

売買契約の流れを知る

 

契約内容について納得したらいよいよ売買契約の締結です。

売り主と買い主が集合し、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。

その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。

手付金等は、現金や指定口座への振り込みのほか、預金小切手で受け取る場合もあります。

また、不動産会社が仲介に入っている場合は、契約時に仲介手数料を支払うことも多いようです。

契約手続きに漏れがあると、売買契約が締結できないことで、買い主をはじめとして関係者に

迷惑をかけてしまいますので、しっかりと準備をした上で契約に臨みましょう。

なお、不動産の取引においては、犯罪収益移転防止法により、買い主または仲介の不動産会社から

本人確認書類の提示や、職業、取引目的などの申告を求められます。

 

 

契約時に必要な主なもの

 

手付金等 

手付金等の領収書 ※代金の20%以内が一般的(現金・振り込み・預金小切手など)

 

印紙
売買契約書に貼る。代金が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙代は1万5,000円

 

印鑑
実印であることが多い

 

不動産会社への仲介手数料

媒介契約書であらかじめ取り決めた金額(現金・振り込み・預金小切手など)
※必ず領収書を受け取る

 

本人確認書類
運転免許証や各種健康保険証などの公的機関が発行した本人確認書類

 

売買契約のチェックリスト

以下に売買契約を締結するに当たって確認したい主な事項をまとめました。これに限らず気になることを十分に確認した上で、最終的な判断をしましょう。

 

 

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