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~~~今回は不動産利回りについてのコラムです~~~

「利回り」という言葉の意味自体はご存知の方も多いと思いますが、不動産投資で用いられた場合の意味や、計算方法を見ていきましょう。

 利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のこと。不動産投資の「利回り」には表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類があります。

 表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。

簡単に計算できますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていない上に、満室を想定した数字となっています。「必ずこのくらいの利益が得られる」ことを示す数字ではないので、注意しましょう。

 一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が加味されています。

より現実に即した数字を知ることができるので、具体的な手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックが必須となります。

 ただし、実質利回りは流動的なもの。空室が出た場合にその分の家賃収入がなくなるのはもちろんのこと、

どんなに堅牢な建物も年月が経てば必ず劣化します。そうなると、年々維持費が上がっていくことが想像できるでしょう。

それ以外にも、不動産経営をする上でかかる経費は毎年異なるため、表面利回りに比べて正確な算出が難しいという特徴があります。

また、これらの計算式を使って物件紹介サイトなどに記載されている(表面)利回りから、年間の家賃収入を算出することもできます。例えば物件価格と表面利回りが分かっている場合、経費を除いた年間収入は以下の式で計算します。

年間家賃収入=物件の購入価格×表面利回り(%)

 難しくないので、一度実際の物件検索サイトなどを見て計算してみるのがおすすめです。

 

不動産投資における利回りの計算式をご紹介しました。大抵の人が無意識に行なっている投資である「預金」における金利と同じく、不動産投資の場合も利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですよね。

 では投資物件を選ぶときは、とにかく利回りの数字が大きい物件を選んでおけば間違いないのでしょうか?

 残念ながら、そうではありません。いくら表面利回りが高くても、誰も住んでくれないような物件であればその数字は絵に描いた餅でしかないからです。

 また、単に「利回り」と記載されている場合は基本的に「表面利回り」を指すことも覚えておきましょう。

表面利回りは管理費や税金、修繕積立金といった実際にかかる経費を度外視しているため、

必然的に実質利回りよりも高い数字になっています。

 投資物件を選ぶ際の判断基準として、表面利回りはあくまでも参考程度と考えておきましょう。

物件の価値を判断するには、「実質」利回りやその他様々な要素に着目し、総合的に判断する必要があるのです。

 

 

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担当:畠山

 

 

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