文化住宅は再生できる？いまの市場で見られる価値と判断したい条件

文化住宅は再生できるのかを、共同住宅の空き家統計、空家等活用促進区域、改修支援制度、神戸市のモデル事業から解説。

奈良県内の文化住宅や築古共同住宅を、再生・売却・解体のどれで整理するか判断するポイントを紹介します。

文化住宅を所有している方の中には、「建物が古い」「空室が増えている」「修繕費がかかる」といった理由から、今後も保有するべきか、売却するべきか迷っている方も少なくありません。

文化住宅は、新しい賃貸住宅と比べると、設備、断熱性、耐震性、間取りなどで不利になる場合があります。

一方で、立地や建物状態、地域需要、改修後の用途が合えば、現在の建物を生かして再生できる可能性もあります。

ただし、文化住宅は古い建物なら一律に再生できるわけではありません。

大切なのは、建物の雰囲気だけで判断せず、構造・権利・入居状況・改修費・地域需要をまとめて確認することです。

「文化住宅」は法律上の建物区分ではない

文化住宅という言葉には、全国共通の法的な定義がありません。

一般には、関西で高度経済成長期を中心に建てられた木造の低層賃貸住宅などを指して使われていますが、建物の形式は一つではありません。

例えば、次のような違いがあります。

• 各住戸に直接出入りする長屋形式
• 共用廊下や共用階段を持つ共同住宅形式
• 一棟全体を一人が所有している
• 土地と建物が共有または区分所有になっている
• 一部の住戸だけ第三者が所有している

建築上・登記上の種類によって、改修、解体、売却、補助制度の扱いが変わります。

「文化住宅だからこの制度が使える」「一室だけ自由に改修できる」と考えず、登記事項証明書や建築関係書類から、実際の所有形態と建物形式を確認することが出発点です。

共同住宅の空き家は502万9,000戸

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、共同住宅の空き家は502万9,000戸で、全国の空き家900万2,000戸の55.9％を占めています。

このうち、賃貸用の空き家は394万7,000戸で、共同住宅の空き家の78.5％です。

ただし、これらは空室になっている住戸数です。502万9,000棟の共同住宅が空き家になっているという意味ではありません。

また、この統計には、木造アパートだけでなく、鉄骨造・鉄筋コンクリート造のマンションなども含まれています。

文化住宅の空室数や市場価値を直接示す統計ではありません。

この数字から読み取れるのは、賃貸住宅の空室が全国的な課題になっていることです。

文化住宅を再生する場合も、「共同住宅だから需要がある」と考えるのではなく、その地域でどのような住宅が求められているかを確認する必要があります。

文化住宅の再生が検討される理由

文化住宅には、現在の賃貸住宅には少ない特徴が残っていることがあります。

例えば、住戸同士の距離が近い配置、縁側や庭、木造建築特有の空間、比較的低い家賃で提供できる可能性などです。

国土交通省の「人生100年時代を支える住まい環境整備モデル事業」では、神戸市垂水区にある1970年築の木造2階建て・全5戸の文化住宅を改修し、ひとり親家庭向け住宅と地域に開かれたコミュニティスペースを整備する提案が採択されています。

この事例は、文化住宅の配置や住戸間の距離感を、支援型住宅に生かそうとする個別のモデル事業です。

ただし、一つの採択事業があるからといって、すべての文化住宅に同じ用途や需要があるわけではありません。

同じような再生を行うには、地域の居住支援団体、福祉関係者、管理事業者などとの連携に加え、改修後も運営を継続できる体制が必要です。

評価資料でも、関係機関との連携の必要性が指摘されています。

空家等活用促進区域で自動的に再生しやすくなるわけではない

2023年施行の改正空家法では、市区町村が中心市街地や住宅団地などを「空家等活用促進区域」として指定できる仕組みが設けられました。

区域内では、所有者への活用要請や、一定の接道・用途規制の合理化などを行える場合があります。

ただし、空家等活用促進区域は市区町村が個別に設定する制度です。

文化住宅があるだけで自動的に対象となるものではなく、区域が指定されているか、自治体の活用促進指針に適合するか、建築上の安全性を確保できるかなどの確認が必要です。

また、一棟のうち一部に入居者がいる共同住宅は、建物全体として空家法上の「空家等」に該当しない場合があります。

空室があることと、空家法の対象になることは同じではありません