「連棟式建物だから売却は難しいと言われた」
「相続した実家が隣の住宅とつながっている」
「何年も空き家なので、一戸だけ解体して売りたい」
神戸市長田区・兵庫区・須磨区、尼崎市、明石市、姫路市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、長屋・連棟住宅の売却について悩むケースがあります。
結論からいうと、連棟式建物でも売却できる可能性はあります。
一般的な戸建住宅より確認事項は多くなりますが、
現在の建物を利用したい購入者
賃貸運用を考える投資家
隣接住戸の所有者
連棟住宅を扱う不動産会社
などが買主候補になる場合があります。
大切なのは、「連棟だから売れない」と判断するのではなく、何が売却を難しくしているのかを確認することです。
特に、接道や再建築条件を調べる前に建物を解体してしまうと、既存建物として利用できる価値を失う可能性があります。
連棟式建物とは？
連棟式建物とは、複数の住戸が横につながった建物を表す際によく使われる呼び方です。
「長屋」「連棟住宅」「テラスハウス」などと呼ばれることもあります。
それぞれの住戸に独立した玄関があっても、
戸境壁
柱・梁
屋根
基礎
雨どい
給排水設備
などが隣家と関係している場合があります。
見た目が一戸でも登記は別とは限らない
連棟式建物では、外観だけで所有関係を判断できません。
例えば、
各戸が独立して登記されている
建物全体が共有になっている
土地だけ共有になっている
増築部分が未登記になっている
といった違いがあります。
そのため売却前には、土地・建物の登記事項証明書、公図、建物図面などから、**「自分がどの土地・建物を所有しているのか」**を確認します。
連棟式建物はなぜ売れにくい？
連棟住宅が一般的な中古戸建より売れにくいといわれる理由は一つではありません。
理由1 隣家と構造がつながっている
一戸だけを解体・大規模改修しようとしても、隣家へ影響する場合があります。
例えば、一戸を取り壊すと、それまで室内側だった隣家の壁が外部へ露出します。
そのため、
切り離し工事
新しい外壁の施工
防水処理
屋根端部の補修
雨どいの処理
構造補強
などが必要になることがあります。
買主からすると、購入後の修繕・解体費が読みづらいことが、購入を慎重にする理由になります。
理由2 一戸だけでは再建築できない場合がある
連棟式建物で特に重要なのが接道条件です。
神戸市では、建物の敷地は原則として建築基準法第42条に定める道路へ2m以上接する必要があると案内しています。
棟全体では道路に面していても、一戸では不足することがある
例えば4戸が横につながった長屋全体では道路へ十分接していても、各住戸の土地を個別に見ると接道幅が不足しているケースがあります。
ほかにも、
細い通路の奥にある
私道持分がない
他人名義の通路を利用している
道路との間に別名義の土地がある
といった条件が関係することがあります。
接道不足＝必ず再建築不可ではない
道路へ2m以上接していない場合でも、一定の条件では建築基準法第43条第2項による認定・許可を検討できる場合があります。
神戸市も、道路へ2m以上接していない敷地について第43条第2項第二号の接道許可制度を設けています。
ただし、敷地や通路、建築計画ごとの審査であり、将来必ず建て替えられることを保証する制度ではありません。 また、敷地を新たに分割して意図的に接道しない土地を作るような計画には適用できないと神戸市は案内しています。
そのため、「再建築可」「再建築不可」は自己判断せず、行政窓口や建築士などへ確認することが重要です。
理由3 築年数より「現在の建物状態」が問題になる
築40年、50年以上だからといって、それだけで売却できなくなるわけではありません。
実際には、
雨漏り
シロアリ被害
床や柱の傾き
屋根・外壁の劣化
給排水設備の故障
過去の増改築
など、現在どの程度利用できる状態なのかが重要です。
不具合があっても、必ず売主がすべて修理してから売る必要があるわけではありません。
まず現状の査定価格を確認し、
修繕して仲介する場合
と、
現状のまま売却する場合
を比較すると判断しやすくなります。
神戸市では長屋の耐震改修を支援する制度もある
建物を残して利用する場合には、耐震改修を検討できるケースがあります。
神戸市では2026年度、一定の要件を満たす長屋住宅・共同住宅を耐震改修補助の対象としています。
2026年10月1日からは、従来の1981年5月31日以前着工の住宅に加え、一定の条件を満たす2000年5月31日以前着工の木造住宅も対象範囲に加わりました。
長屋住宅・共同住宅の耐震改修工事については、上限50万円×戸数などの補助基準があります。
ただし、補助制度があるから改修した方が有利とは限りません。
売却予定の場合は、自己負担する工事費と、改修によって売却条件がどの程度変わるのかを比較しましょう。
理由4 相続登記や共有関係が整理されていない
相続した連棟住宅では、亡くなった親や祖父母の名義が残っていることがあります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく義務を怠った場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2024年4月1日より前の相続も対象で、すでに相続を知っていた未登記不動産については原則として2027年3月31日が期限となります。
査定や売却相談は相続登記前でもできますが、実際に第三者へ所有権を移転するためには必要な登記を整理します。
理由5 住宅ローンを利用する買主が限られる場合がある
「連棟式建物だから住宅ローンが使えない」と一律に決まっているわけではありません。
しかし、
再建築性に問題がある
土地・建物が共有になっている
未登記増築がある
建物が大きく老朽化している
接道・私道条件が複雑
といった場合、金融機関によっては担保評価や融資審査が慎重になることがあります。
その結果、一般の住宅購入者だけを対象にするのではなく、現金購入者、投資家、不動産会社などまで買主候補を広げた方がよいケースがあります。
つまり、連棟住宅は「売れない」のではなく、普通の中古戸建とは買主の探し方が違うことがあるということです。
連棟式建物は解体してから売るべき？
先に解体せず、現状のまま査定することをおすすめします。
切り離し工事が必要になる場合がある
連棟住宅を一戸だけ解体すると、通常の建物解体に加えて、
隣家との切り離し
外壁新設
防水
屋根・雨どい処理
構造補強
などが必要になる場合があります。
そのため、一般的な戸建解体より費用や隣家との調整が増える可能性があります。
解体すると再建築できない土地だけが残ることもある
現在建物が存在していることと、取り壊した後に新しい建物を建てられることは別です。
接道条件を確認せず解体すると、
「既存建物は利用できたのに、新しい住宅を建てにくい土地だけが残った」
という状態になる可能性があります。
建物を壊してから売却方法を考えるのではなく、
現状売却
修繕後の売却
解体後の売却
の手取り額を比較してから判断することが重要です。
連棟式建物を売るのに隣家の承諾は必要？
自分が単独所有している土地・建物をそのまま売却するだけであれば、隣家の承諾が常に必要になるわけではありません。
ただし、
土地や建物が共有になっている
隣家と共有している構造部分を工事する
一戸だけ切り離して解体する
隣地に足場を設置する
といった場合は、共有者の同意や隣家との協議が必要になる可能性があります。
「売却」と「解体・改修」は分けて考えることが大切です。
マイダスの実例｜空室と入居中が混在する尼崎市の長屋
株式会社マイダスでは、兵庫県尼崎市で空室2戸・入居中1戸の長屋を買い取った事例を公開しています。
所有者様は管理に困っていましたが、マイダスでは入居者への対応も行い、オーナーチェンジ物件として買取が成立したと紹介しています。
この事例で注目したいのは、長屋だからといって、
「全戸空室にしなければ売れない」
「建物を解体しなければ売れない」
と決まっているわけではないことです。
物件の利用状況まで含めて、どのような買主なら取得できるかを検討することが重要です。
マイダスの実例｜狭い通路でも建物状態が評価材料になったケース
神戸市長田区高取山町の中古テラスハウスでは、道路へ出るまでの通路や階段が狭く、一般的には買取が難しいと思われる条件がありました。
一方、所有者様が相続後も年に数回現地を訪れ、風を通したり床材を上げたりして管理していたため、建物状態が比較的良好だったとマイダスは公開しています。
この事例からも、連棟住宅は「築年数」「道の狭さ」など一つの条件だけで価値が決まるわけではないことが分かります。
連棟式建物を売却する4つの方法
1．一般の買主へ仲介で売却する
建物を利用でき、接道・登記に大きな問題がない場合は、一般の住宅購入者へ販売できます。
リフォームして自宅として使いたい人や、賃貸運用したい投資家が対象になる場合もあります。
仲介は価格を重視しやすい一方、売却期間、内覧、片付けなどへの対応が必要になります。
2．投資家へ売却する
賃貸中の住戸がある、リフォーム後に賃貸利用できるといった物件では、収益物件として検討する投資家が買主になる場合があります。
一般の自己居住用住宅とは、評価するポイントが異なります。
3．隣接住戸の所有者へ売却する
隣家所有者が購入すれば、複数戸を一体的に使用できる可能性があります。
土地をまとめることで、敷地利用や将来の建築条件が変わる場合もあります。
ただし、隣家に購入義務はないため、価格や条件の調整が必要です。
4．連棟住宅を扱う不動産会社へ売却する
一般市場で買主を見つけにくい場合は、不動産会社による買取も選択肢です。
マイダスでは、公式サイトで長屋について、雨漏り、傾き、残置物、居住者がいる状態なども現状査定の相談対象として案内しています。物件条件によっては買取できない場合があります。
空き家の連棟住宅を放置するとどうなる？
売却が難しいからといって、そのまま長期間放置することにも注意が必要です。
国土交通省は、空き家を放置すると、
倒壊
外壁・屋根材の落下
害虫
不法侵入
枝の越境
などにつながるおそれがあると案内しています。
さらに、適切に管理されていない「管理不全空家」や「特定空家」について市区町村から指導を受け、改善せず勧告を受けると、敷地の住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。
小規模住宅用地では、通常、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。
長屋では、自宅部分の雨漏りや腐食が隣接住戸にも影響する可能性があります。
売却活動中でも、最低限の管理は続けましょう。
マイダスが考える連棟式建物の売却順序
株式会社マイダスでは、連棟住宅について、最初から
「古いから解体」
「再建築が難しそうだから売れない」
と判断するのではなく、次の順番で整理することが重要だと考えています。
①土地・建物の所有範囲を確認する
②道路種別・接道・私道条件を確認する
③既存建物をどの程度利用できるか確認する
④隣家との共有・調整部分を確認する
⑤一般の買主・投資家・隣家・不動産会社のどこが買主候補になるか比較する
特に重要なのが、売却方法を確認する前に解体しないことです。
連棟住宅では、古い建物が残っていること自体に利用価値があるケースがあります。
よくある質問
連棟式建物は売却できますか？
はい。接道、登記、建物状態などによって条件は異なりますが、一般の住宅購入者、投資家、隣接住戸の所有者、不動産会社などへ売却できる可能性があります。
連棟住宅と長屋は同じですか？
不動産実務では、壁などを共有しながら複数戸が横につながった住宅を「長屋」「連棟住宅」「テラスハウス」などと呼ぶことがあります。実際の登記や建築上の扱いは個別に確認する必要があります。
再建築不可の連棟式建物でも売れますか？
売却できる可能性があります。既存建物を利用する人、投資家、隣家所有者、不動産会社などが買主候補になります。
連棟式建物を売るには隣家の同意が必要ですか？
単独所有している不動産をそのまま売却する場合、隣家の同意が常に必要とは限りません。ただし、共有部分がある場合や切り離し・解体工事を行う場合は別途確認が必要です。
一戸だけ解体できますか？
物理的に可能なケースはありますが、切り離し、外壁・防水、屋根、構造補強などが必要になる場合があります。接道・再建築も含め、工事前に専門家へ確認しましょう。
家財が残っていても査定できますか？
可能です。マイダスでは、長屋について家財や荷物が残った状態からの相談も案内しています。
相続登記が終わっていなくても相談できますか？
査定・売却相談は可能です。ただし、第三者への所有権移転までには必要な相続登記を整理する必要があります。2024年4月1日以前の未登記相続にも期限があるため、早めに確認しましょう。
まとめ
兵庫県の連棟式建物は、一般的な中古戸建より、
建物構造
接道・再建築
登記・共有関係
隣家との関係
融資条件
など確認すべき項目が多い不動産です。
しかし、「連棟式建物＝売却できない」ではありません。
神戸市長田区・兵庫区・須磨区・垂水区・灘区・東灘区・中央区、西宮市、尼崎市、芦屋市、明石市、姫路市、加古川市、宝塚市、伊丹市、川西市、三田市などで長屋・連棟住宅を所有している場合は、解体や大規模リフォームを始める前に、現在の条件を確認しましょう。
株式会社マイダスでは、実際に空室と入居中住戸が混在する尼崎市の長屋や、狭い通路の先にある神戸市長田区の中古テラスハウスなど、兵庫県内の取扱事例を公開しています。
「連棟だから売れない」と考えるのではなく、「何が売却を難しくしていて、誰ならその物件を利用できるのか」を確認する。
これが、連棟式建物をスムーズに手放すために株式会社マイダスが重視している考え方です。
査定無料・秘密厳守。仲介、買取、隣家への売却、現状渡し、有償引取など、物件の状態に応じた整理方法をご提案します。
