「相続した古い実家は、解体して土地として売った方がよいのだろうか」
「更地にすると固定資産税が6倍になると聞いた」
「建物には価値がなさそうなので、査定前に壊しても問題ない？」
奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、橿原市、大和高田市などで古家や空き家を所有している方からすると、このような疑問は珍しくありません。
結論からいうと、古家は必ずしも解体してから売却する必要はありません。
更地にすることで土地として販売しやすくなる場合がある一方で、
解体費がかかる
土地の固定資産税等の扱いが変わる
既存建物を利用する買主を逃す
解体後に再建築できないことが分かる
といった可能性があります。
特に注意したいのが、「解体すると固定資産税が6倍になる」という説明です。
これは住宅用地特例の仕組みを簡略化した表現であり、実際の固定資産税額が単純に6倍になるという意味ではありません。
古家を壊す前に、税金、解体費、再建築の可否、現状での売却価格を比較することが重要です。
なぜ家があると土地の固定資産税が軽減される？
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合に「住宅用地の課税標準の特例」が適用されます。
奈良市では、住宅1戸につき200㎡までの「小規模住宅用地」について、固定資産税の課税標準額を価格の6分の1とする特例を案内しています。
200㎡を超える一定部分の「一般住宅用地」は、固定資産税の課税標準額が3分の1です。
そのため住宅を取り壊し、土地が住宅用地ではなくなると、この軽減措置を受けられなくなる可能性があります。
これが、
「家を壊すと土地の固定資産税が高くなる」
と言われる主な理由です。
「解体すると固定資産税が6倍」は正確ではない
ここは特に誤解されやすいところです。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1になります。
しかし、
課税標準が6分の1 → 特例がなくなったら税額が必ず6倍
という単純な計算にはなりません。
奈良市では、住宅用地以外の宅地にも、前年度の課税標準額や負担水準に応じて税負担を調整する仕組みがあります。
さらに建物を解体すれば、それまで課税されていた家屋そのものの固定資産税は、家屋がなくなった後は課税対象ではなくなります。
したがって見るべきなのは、
土地の税金がどの程度増えるのか
だけではなく、
建物分がなくなった後、土地と建物を合わせた年間負担がどう変わるのか
です。
「必ず6倍」と決めつけず、所在地の市町村で個別に確認することをおすすめします。
都市計画税にも住宅用地特例がある
市街化区域などで都市計画税が課税されている土地では、都市計画税にも住宅用地の特例があります。
奈良市では、小規模住宅用地について都市計画税の課税標準を価格の3分の1、一般住宅用地について3分の2とする仕組みを案内しています。
そのため、古家を解体するときは固定資産税だけではなく、都市計画税も含めて確認すると実際の負担を把握しやすくなります。
固定資産税で重要なのは「1月1日」
固定資産税は、毎年1月1日を賦課期日として、その時点の土地・家屋の状況を基に課税されます。
奈良市も、固定資産税について毎年1月1日現在の所有・利用状況を基準とすると案内しています。
例えば、
12月に古家を解体し、翌年1月1日時点で住宅がなくなっている
場合には、その土地が住宅用地特例の対象になるかを改めて確認する必要があります。
一方、1月1日時点で住宅用地だった場合には、その年の課税関係はその状態を基準に判断されます。
そのため、解体する月と売却予定時期を別々に考えないことが大切です。
建替え中なら住宅用地特例を継続できる場合がある
「年末に古家を壊したら、必ず次年度から特例がなくなる」というわけでもありません。
奈良市では、既存住宅を建て替えている途中で、一定の要件を満たす場合には、1月1日時点で旧住宅がなくても住宅用地として扱う「建替え特例」を設けています。
ただし、
単に古家を解体して売却予定の更地にする場合
と、
同じ土地で住宅を建て替えている場合
は扱いが異なります。
「将来家を建てる予定」というだけで自動的に住宅用地になるわけではないため注意しましょう。
古家付きで売るメリットは？
古家を残したまま売却する方法には、いくつかメリットがあります。
解体費を先に用意しなくてよい
解体費用を売却前に所有者が負担しなくてもよいため、まとまった現金を準備する必要がありません。
建物を利用したい買主も対象にできる
古い住宅でも、
リフォームして住みたい
賃貸住宅として利用したい
倉庫や事務所として利用したい
という買主がいる場合があります。
壊してしまえば、既存建物を利用する選択肢はなくなります。
再建築できない土地では建物が重要な場合がある
古家を解体する前に特に確認したいのが接道条件です。
現在住宅が存在していても、取り壊した後に新しい住宅を建築できるとは限りません。
再建築不可物件では、既存建物が残っていること自体が利用価値につながっている場合があります。
マイダスの奈良県での実例｜再建築不可の中古戸建も買取対象
株式会社マイダスの公開事例には、奈良県桜井市初瀬の相続物件があります。
この物件は敷地面積が約100坪ある中古戸建でしたが、建築基準法上の道路へ接道していないため、再建築不可となる条件を抱えていました。
マイダスでは、このような物件についても買取相談・取扱事例を公開しています。
このような物件で道路条件を調べずに先に建物を取り壊すと、100坪の土地であっても、新しい住宅を建てにくい更地だけが残る可能性があります。
これは、「古家だから壊した方がよい」と建物だけを見て判断しない方がよい一例です。
すべての再建築不可物件を同じ条件で買い取れるわけではありませんが、解体前の状態から売却方法を検討する意味があります。
更地にした方が売りやすいケースもある
もちろん、解体が悪いというわけではありません。
例えば、
建物の老朽化が著しい
一般の新築用地として需要が高い
接道・再建築に問題がない
解体費を考慮しても更地の方が売却条件がよい
といった場合には、更地にした方が購入希望者から検討されやすくなる可能性があります。
土地の形や境界も確認しやすくなり、買主が建築計画を立てやすくなることもあります。
大切なのは、
古家付きが有利か、更地が有利かを物件ごとに比較すること
です。
「解体前に査定」をおすすめする理由
株式会社マイダスでは、古家について先に解体費を支払うのではなく、まず現状の価値を確認することを重視しています。
公式サイトでも、古家や長期間空き家となった住宅について、建替え・リフォーム・清掃などを行わず、現状のままでの買取相談を案内しています。
比較する順番としては、
①古家付きの現状で査定を受ける
②解体費の見積もりを取る
③更地にした場合の想定価格を確認する
④税金・測量費・家財処分費なども含めて手取りを比較する
という流れが分かりやすいでしょう。
例えば更地にして売却価格が200万円上がっても、解体・家財処分・測量などに250万円必要なら、所有者の手取りが増えるとは限りません。
相続した空き家なら「3,000万円特別控除」も確認する
相続した実家では、固定資産税とは別に譲渡所得税の制度も確認したいところです。
一定の要件を満たす「被相続人の居住用財産」を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
現在の制度では、2027年12月31日までに行われる一定の譲渡が対象です。
2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円となります。
売った後に解体しても対象になる場合がある
現在の制度では、一定の要件を満たせば、家屋付きで売却した後、譲渡した年の翌年2月15日までに家屋を取り壊すケースも特例の対象になり得ます。
以前の制度を知っている方ほど、
「売る前に絶対に解体しなければならない」
と思っていることがありますが、現在は制度が変更されています。
ただし、建築時期、相続開始から売却までの期限、相続後の利用状況、売却代金など複数の要件があります。
税額への影響が大きいため、売買契約や解体時期を決める前に税務署や税理士へ確認することをおすすめします。
固定資産税のために危険な空き家を残しておけばよい？
これも避けたい考え方です。
住宅用地特例があるからといって、老朽化した空き家を放置し続ければよいわけではありません。
適切に管理されていない「管理不全空家」や「特定空家」について、市区町村から指導を受けても改善せず勧告を受けた場合、その敷地は住宅用地特例の対象から除外されます。
つまり、
「建物さえ残しておけば、ずっと土地の固定資産税を低くできる」
という制度ではありません。
雨漏り、外壁の落下、倒壊のおそれなどがある場合は、売却・修繕・除却などを含めて早めに整理することが大切です。
マイダスが考える「古家を壊すか残すか」の判断基準
株式会社マイダスでは、古家について単純に、
「古いから解体」
と判断するのではなく、
現状ならいくらで売れるか
再建築できる土地なのか
解体費はいくらかかるか
更地にすると価格はいくら変わるか
固定資産税等はどう変わるか
建物を利用したい買主がいるか
を確認してから決めることが重要だと考えています。
特に相続した空き家は、建物、家財、相続登記、道路、境界など複数の問題が重なっていることがあります。
「全部きれいにしてから相談する」のではなく、現在の状態から売却方法を比較する方が、不要な支出を避けやすくなります。
よくある質問
古家を解体すると固定資産税は6倍になりますか？
必ず6倍になるわけではありません。小規模住宅用地では土地の固定資産税の課税標準が6分の1になる特例がありますが、更地には負担調整措置があり、建物分の固定資産税もなくなります。実際の総額は土地ごとに異なります。
12月に解体すると翌年の固定資産税は変わりますか？
1月1日が課税の基準日です。翌年1月1日に住宅用地ではない状態になっていれば、住宅用地特例の適用関係が変わる可能性があります。
更地にした方が必ず高く売れますか？
必ずしもそうではありません。土地価格が上がっても、解体費用を差し引くと手取りが減るケースがあります。建物利用の需要や再建築の可否も確認します。
解体費を用意できなくても売却できますか？
現状のまま売却できる場合があります。不動産会社による買取では、取得後に買主側で解体することを前提に査定するケースもあります。
相続した古家は売る前に壊さないと3,000万円控除を使えませんか？
必ずしもそうではありません。2024年1月1日以後の一定の譲渡では、家屋付きで売却した後、一定期限までに取り壊す場合も特例対象となり得ます。適用要件が細かいため事前確認が必要です。
まとめ
奈良県で古家や空き家を売却するときは、
「古い家だから、とりあえず解体する」
と決める前に、一度立ち止まって比較することが大切です。
住宅のある土地には住宅用地特例があり、小規模住宅用地では土地の固定資産税の課税標準が6分の1になります。一方、建物を解体すると家屋分の税負担はなくなり、更地の土地には負担調整措置もあるため、「解体すると固定資産税が必ず6倍」という説明は正確ではありません。
奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、橿原市、大和高田市、香芝市、桜井市、葛城市、御所市、五條市、宇陀市、平群町、斑鳩町、王寺町、広陵町、河合町、田原本町などで古家を所有している場合は、
古家付きのまま売る
解体して更地で売る
現状のまま不動産会社へ売る
という方法を比較してみましょう。
株式会社マイダスでは、奈良県桜井市の再建築不可の中古戸建をはじめ、長期空き家、古家、家財が残った住宅などの取扱事例を公開しており、公式サイトでも建替え・リフォームをせず現状での相談を案内しています。
「壊してから査定する」のではなく、「壊した方が本当に手取りが増えるのかを先に確認する」。
これが、古家の売却で不要な解体費や税負担を増やさないために、株式会社マイダスが重視している考え方です。
査定無料・秘密厳守。仲介、買取、現状渡し、有償引取など、建物と土地の状況に応じた整理方法をご提案します。
