「隣家の屋根がこちらの敷地へ出ているように見える」
「自宅の雨どいが隣の土地へ入っていると言われた」
「庭木の枝が境界を越えている」
古くから住宅が建つ地域では、このような越境が売却調査で見つかることがあります。
結論からいうと、越境が見つかっただけで不動産を売却できなくなるわけではありません。
重要なのは、
本当に越境しているのか
境界線はどこなのか
誰の物がどちらへ出ているのか
隣地所有者との取り決めがあるのか
を確認することです。
「越境」とはどのような状態？
不動産の越境では、
屋根・軒
雨どい
庇
ブロック塀
フェンス
庭木の枝・根
給排水管
などが境界線を越えているケースがあります。
注意したいのは、隣家から入ってくるものだけではありません。
自宅側の屋根・塀・配管などが隣地へ出ている場合もあります。
売却前に越境物を全部撤去しないといけない？
一律ではありません。
越境を解消してから売る場合もあれば、
現状を買主へ説明する
隣地との覚書を引き継ぐ
建替え時に解消する
といった方法を取る場合があります。
中古住宅では、買主が将来建替えや修繕をするときにも関係するため、越境状態を把握したまま説明せず売却することは避ける必要があります。
まず確認するのは「境界」
屋根が境界を越えているように見えても、境界自体が正しく分かっていなければ判断できません。
確認する資料には、
公図
地積測量図
境界確認書
過去の測量図
境界標
などがあります。
「昔からこの塀を境界だと思っていた」
というだけでは、正確な境界とは限りません。
「筆界」と「所有権界」は同じとは限らない
法務省では、土地が登記されたときに定められた線を「筆界」と説明しています。
筆界は、所有者同士だけの合意で自由に変更できるものではありません。
一方、実際の所有権が及ぶ範囲を示す「所有権界」は筆界と異なる場合があります。
境界をめぐる問題がある場合は、何について争っているのかを整理する必要があります。
筆界特定制度とは？
境界資料を調べても本来の筆界が分からない場合には、法務局の筆界特定制度を利用できることがあります。
筆界特定制度は、
「お互いの中間を新しい境界にする」
制度ではありません。
登記された際に存在した筆界について調査し、現地での位置・範囲を明らかにする制度です。
庭木の枝が越境した場合のルールは変わった？
2023年4月から民法233条が改正されています。
原則として、越境した枝については竹木の所有者へ切除を求めます。
ただし、
切除を求めても相当期間内に対応しない
所有者や所在地が分からない
急迫の事情がある
場合には、土地所有者が越境した枝を自ら切り取ることができる場合があります。
根については、境界線を越えた部分を切り取ることができるとされています。
屋根や雨どいを勝手に切ることはできない
このルールは竹木についてのものです。
屋根・雨どい・塀などについて、
「越境しているから自分で撤去する」
という対応は避けてください。
建物への損害につながる可能性があるため、隣地所有者と協議し、必要に応じて専門家へ相談します。
【お役立ち情報】和歌山市には境界相談の窓口案内がある
和歌山市では、空き家に関する相談窓口をまとめて案内しています。
その中には、
建物の表題・変更・滅失登記
土地の境界調査
境界紛争
について相談できる和歌山県土地家屋調査士会も掲載されています。
さらに、
不動産評価
建物診断
リフォーム
空き家全般
などについても、それぞれ専門団体の相談先が案内されています。
「越境があるが、測量すべきか分からない」という段階で、こうした相談窓口を利用する方法もあります。
【お役立ち情報】岩出市では地籍調査が全域完了
岩出市では、1991年から地籍調査を進め、2015年に市内全域の調査を完了したと案内しています。
ただし、市が保有する地籍調査成果は調査終了時点の情報です。
その後に土地を分筆・合筆している場合などは、最新の状態が反映されていないため法務局で確認する必要があります。
また、地籍調査で設置された境界標がなくなっても、市が再設置してくれる制度ではありません。
復元が必要な場合は、土地家屋調査士や測量会社などへ依頼することになります。
これは、
「昔、市が測量しているから何もしなくても大丈夫」
とは限らないという実用的なポイントです。
売却前に測量した方がいいのはどんな場合？
たとえば、
境界標がない
隣地との認識が違う
越境量を正確に確認したい
分筆して売る
古い測量図しかない
という場合には測量を検討します。
一方、すべての中古住宅について売却前の確定測量が必須というわけではありません。
マイダス独自目線「越境を全部直してから相談」しなくてもいい
相続した家で越境が見つかると、
「隣と話し合って、測量して、工事をしてから売却相談しよう」
と考えることがあります。
しかし、
測量費
撤去費
外壁・雨どい修繕費
をかけても、その分だけ売却価格が上昇するとは限りません。
まず現状査定を行い、
現在の状態で売る場合
と、
境界・越境を整理してから売る場合
を比較する方法があります。
よくある質問
Q. 隣家の屋根が越境していても売れますか？
売却できる可能性があります。境界・越境状態を確認し、買主へ説明できるよう整理することが重要です。
Q. 隣の木の枝なら勝手に切れますか？
原則として竹木所有者へ切除を求めます。一定の条件を満たす場合には、自ら切除できることがあります。
Q. 自宅の雨どいが隣地へ出ていました。どうすればいいですか？
まず境界と越境状態を確認します。必要に応じて隣地所有者と将来の解消方法等を協議します。
Q. 境界標がないと売却できませんか？
境界標がないだけで売却そのものが禁止されるわけではありません。必要な測量や境界確認について物件ごとに判断します。
Q. 市の地籍調査が済んでいれば境界問題は起きませんか？
必ずしもそうではありません。その後の分合筆や現地境界標の亡失などもあるため、最新の登記資料と現況を確認します。
まとめ
和歌山市、岩出市、紀の川市、海南市などで中古戸建や古家付き土地を売却するとき、屋根・雨どい・塀・庭木などの越境が見つかる場合があります。
しかし、
越境がある＝売却できない
ではありません。
まず、
境界がどこか
何が越境しているか
過去の取り決めがあるか
現在解消する必要があるか
を確認します。
株式会社マイダスでは、境界・越境、長屋・再建築不可、無道路地など、一般的な中古住宅より確認事項の多い不動産についてもご相談いただけます。
査定無料・秘密厳守。
越境物をすぐ撤去するのでも、問題をそのまま隠すのでもなく、まず現状を確認する。
そして、現状売却と整理後の売却を比較してから判断することが大切です。
