「不動産会社から再建築不可と言われた」
「相続した古い実家を建て替えようとしたら、建築できないことが分かった」
「道路には面しているのに、接道が足りないと言われた」
大阪市、東大阪市、八尾市、守口市、門真市、堺市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、接道条件などの理由から「再建築不可」とされる不動産があります。
結論からいうと、再建築不可物件でも売却できる可能性はあります。
一般的な中古戸建より買主が限られる傾向はありますが、現在の建物を利用したい方、投資家、隣接地所有者、再建築不可物件を扱う不動産会社などが購入を検討する場合があります。
重要なのは、「再建築不可と言われたから売れない」と判断するのではなく、
なぜ再建築できないのか
本当に建築できない状態なのか
現在の建物を利用できるのか
接道条件を改善できる可能性があるのか
を整理することです。
特に、道路調査をせず先に建物を解体してしまうと、既存建物としての利用価値を失う可能性があります。
再建築不可物件は売れる？
はい。再建築不可物件でも売却できる可能性があります。
ただし、一般的な戸建住宅と同じ売り方では買主が見つかりにくい場合があります。
主な売却先として考えられるのは、
現在の建物を利用したい人
賃貸運用を考える投資家
隣接地の所有者
現金購入が可能な買主
再建築不可物件を扱う不動産会社
などです。
そのため、「売れる・売れない」だけではなく、**「誰ならこの不動産を利用できるのか」**を考えることが重要です。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在ある建物を取り壊した後、原則として新しい建物を建築できない土地・建物を指す一般的な呼び方です。
代表的な原因が「接道義務」です。
大阪市は、建築物の敷地について、原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接している必要があると案内しています。
例えば、次のような物件では確認が必要です。
道路に接する間口が2m未満
建築基準法上の道路へ接していない
他人の土地を通らなければ道路へ出られない
細い通路の奥に建っている
長屋全体では接道しているが一戸では接道していない
道路と敷地の間に第三者名義の土地がある
ただし、見た目だけで「再建築不可」と断定することはできません。
道幅が4m未満でも再建築できる場合がある
「前の道が4mないから再建築不可」と思われることがありますが、必ずしもそうではありません。
幅員4m未満でも、一定の要件を満たす道は建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる**「2項道路」**として扱われることがあります。
大阪市によると、2項道路では原則として道路中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。これが一般に「セットバック」と呼ばれるものです。
そのため、
道幅が狭い＝再建築不可
ではありません。
道路の種類と接道状況を正確に調査する必要があります。
大阪市では道路種別を「マップナビおおさか」で確認できる
大阪市内の物件では、建築基準法上の道路種別を記載した「道路参考図」が公開されています。
大阪市は、窓口の道路参考図に加え、「マップナビおおさか」でも道路種別を確認できると案内しています。
ただし、この地図は正確な道路幅、境界位置、道路の始点・終点などを確定する資料ではありません。
再建築の可否を判断するときは、
道路種別
道路幅員
敷地の接道長さ
敷地形状
セットバック
私道の権利関係
などを個別に確認します。
接道が不足していても43条の認定・許可を検討できる場合がある
建築基準法上の道路へ通常どおり接していない土地でも、すべてが絶対に建築できないわけではありません。
大阪市では、一定の要件を満たす場合に建築基準法第43条第2項第1号の認定、または第2号の許可を受ける制度を設けています。
大阪府にも第43条第2項第2号許可の判断基準などがあります。
ただし、認定・許可は土地だけに無条件で与えられるものではなく、具体的な敷地・通路・建築計画などを基に判断されます。
そのため売却時に、
「43条許可で必ず建て替えられます」
と断定することは避ける必要があります。
「柱を一本残せば建て替えられる」は信用してよい？
再建築不可物件について、
「柱を一本だけ残せばリフォーム扱いになる」
「柱を残せば実質的に建て替えられる」
という話を聞くことがあります。
しかし、柱を一本残せば自由に建て替えられるという法律上のルールはありません。
不動産適正取引推進機構が紹介している裁判例でも、「柱一本残せば建て替えられる」と説明されたかどうかが争点となった再建築不可物件の取引が紹介されています。同機構は、このような考え方について法令上の根拠があるものではないと解説しています。
大規模な改修を検討する場合は、自己判断せず建築士や行政窓口へ確認しましょう。
なぜ再建築不可物件は売れにくい？
将来建て替えられない可能性がある
現在の建物を利用できても、老朽化や災害などで建物を失えば、新築できない可能性があります。
買主は現在の状態だけでなく将来の利用方法も考えるため、一般的な中古戸建より購入判断が慎重になります。
住宅ローンの選択肢が狭くなる場合がある
再建築性や接道条件は不動産の担保評価にも関係します。
そのため、金融機関や融資商品によっては住宅ローン審査が難しくなり、現金購入者や投資家などに買主が限られる場合があります。
古い建物が多い
再建築不可物件では、築年数の古い住宅が残っているケースもあります。
雨漏り、傾き、シロアリ、給排水設備の老朽化などが重なると、買主は購入価格に加えて修繕費も考えなければなりません。
私道や通路の権利関係が複雑なことがある
道路までの通路が他人名義の場合には、
通行できるのか
車で通れるのか
水道管などを工事するために掘削できるのか
私道持分があるのか
といった点も確認が必要です。
再建築不可だけでなく、こうした条件が複数重なることで売却難易度が高くなることがあります。
マイダスの実例｜八尾市の接道約1.4mの再建築不可物件
株式会社マイダスでは、大阪府八尾市佐堂町の再建築不可物件を実際に買い取った事例を公開しています。
この物件は、接道部分が約1.4mしかなく、細い道が約15m続く立地で、接道義務を満たさず再建築不可とされていました。
さらに、建物内部には床の陥没があり、多数の残置物も残っていましたが、マイダスで買取を行っています。
この事例は、すべての再建築不可物件を同じ条件で買い取れるという意味ではありません。
一方で、
接道不足
建物の老朽化
残置物
といった複数の問題が重なっていても、売却方法を検討できる場合があることを示す実例です。
再建築不可物件を先に解体してはいけない理由
再建築不可物件では、特に解体する前の査定と道路調査が重要です。
建物を残すことで利用できる場合がある
現在の建物が存在していれば、必要な修繕を行い、住宅や賃貸物件などとして利用できる可能性があります。
しかし、一度解体すると既存建物を利用する選択肢はなくなります。
更地にすると買主がさらに限定される場合がある
再建築できない更地は、新築住宅用地として検討できません。
そのため、
隣地所有者
駐車場・資材置場などとして利用する人
一定の活用方法を持つ事業者
などに買主がさらに限定される可能性があります。
解体費を売却価格で回収できるとは限らない
細い路地の奥にある住宅では重機が入れず、手作業による解体が増える場合があります。
長屋なら切り離し工事も必要になる可能性があります。
先に数百万円を使っても、それだけ土地価格が上がるとは限りません。
再建築不可物件を売却する4つの方法
既存建物を残して仲介で売却する
現在の建物を利用したい購入者や投資家を探す方法です。
立地がよく、建物を改修できる状態であれば、時間をかけて買主を探せる場合があります。
隣接地所有者へ売却する
再建築不可物件では、隣地所有者が有力な買主候補になる場合があります。
隣地と一体化することで敷地面積が増えたり、接道条件が改善したりする可能性があるためです。
接道条件を改善してから売却する
例えば接道幅が不足している場合、隣接土地や通路部分の一部を取得することで条件が改善する可能性があります。
ただし、2m確保しただけで必ず再建築できるとは限らないため、土地取得前に行政や専門家への確認が必要です。
再建築不可物件を扱う不動産会社へ買取を依頼する
一般の買主への販売が難しい場合は、不動産会社による直接買取も選択肢です。
株式会社マイダスでは、再建築不可、無道路地、長屋、古家などを買取相談の対象として公式サイトで案内しています。現状のまま相談できる一方、物件条件によっては買取できない場合もあります。
買取を依頼する前に確認したい5つのポイント
再建築不可物件だからといって、最初から買取だけに決める必要はありません。
マイダスでは、まず次の5点を整理することが重要だと考えています。
1．本当に再建築不可なのか
道路種別、接道幅、43条認定・許可などを確認します。
2．現在の建物を利用できるのか
建物を残すことで住宅や賃貸などに利用できる可能性があります。
3．隣地と一体化できないか
隣家にとって価値のある土地になる場合があります。
4．解体・修繕費はいくらかかるのか
費用をかける前と後の手取り額を比較します。
5．仲介と買取の両方で査定するとどうなるか
売却価格だけでなく、販売期間、家財撤去、修繕、管理負担も含めて比較します。
マイダスが考える再建築不可物件の売却ポイント
株式会社マイダスでは、再建築不可物件について、
「再建築不可だから安く売る」
とすぐ決めるのではなく、
なぜ再建築できないのかを調べる
現在の建物の利用価値を見る
隣地と組み合わせる可能性を確認する
現状のまま売る場合の価格を確認する
という順番が重要だと考えています。
特に大阪の古い住宅地では、接道不足に加えて、長屋、私道、狭小地、残置物など複数の条件が重なっているケースがあります。
実際、マイダスでは八尾市佐堂町で、接道約1.4m、路地が約15m、床の陥没や残置物がある再建築不可物件を買い取った実績があります。
物件の欠点を一つだけ見るのではなく、現在の建物・土地を誰がどのように利用できるかまで考えることがポイントです。
よくある質問
再建築不可物件は売れますか？
売却できる可能性はあります。現在の建物を利用する人、投資家、隣地所有者、不動産会社などが買主候補になります。
大阪で再建築不可かどうかを調べる方法は？
大阪市内の場合、まず「マップナビおおさか」の道路参考図で建築基準法上の道路種別を確認できます。ただし、道路幅や境界位置などは別途確認が必要です。
道幅4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。建築基準法第42条第2項道路に該当し、セットバックなどによって建築できる場合があります。
接道が2m未満なら絶対に建て替えできませんか？
原則として接道条件を満たしませんが、土地や建築計画によっては建築基準法第43条第2項の認定・許可を検討できる場合があります。
柱を一本残せば再建築できますか？
「柱一本を残せば自由に建て替えられる」という法令上の仕組みはありません。工事内容によって建築基準法上の扱いが変わるため、行政や建築士への事前確認が必要です。
再建築不可物件は解体してから売るべきですか？
先に解体しない方がよい場合があります。既存建物としての利用価値を失い、再建築できない更地だけが残る可能性があるため、解体前に査定と道路調査を行いましょう。
家財や残置物があっても買取できますか？
不動産会社によって異なりますが、マイダスでは残置物がある再建築不可物件の買取実績があります。八尾市佐堂町の事例でも、多数の残置物がある状態で買取を行っています。
まとめ
大阪府の再建築不可物件は、一般的な戸建住宅より売却先が限られることがありますが、「再建築不可＝売れない」ではありません。
まず確認したいのは、
建築基準法上の道路に接しているか
接道幅は何mあるか
2項道路ではないか
43条の認定・許可を検討できないか
現在の建物を利用できるか
隣接地と一体化できないか
という点です。
大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、松原市、羽曳野市、藤井寺市、柏原市などで再建築不可物件を所有している場合は、解体や大規模なリフォームを行う前に現在の条件を確認しましょう。
株式会社マイダスでは、大阪・兵庫・奈良を中心に再建築不可、無道路地、長屋、狭小地、古家などを相談対象としており、大阪府八尾市では接道約1.4mの再建築不可物件を現状で買い取った実績も公開しています。
「再建築不可と言われたら、まず壊す」のではなく、「なぜ再建築できないのかを調べ、建物が残っている状態で売却方法を比較する」。
これが、再建築不可物件で余計な費用をかけずに売却方法を考えるために、株式会社マイダスが重視しているポイントです。
査定無料・秘密厳守。仲介、買取、隣接地への売却、現状渡し、有償引取など、物件条件に応じた整理方法をご提案します。
