「この物件は取り扱いが難しいです」
「一般のお客様には売りにくいと思います」
「当社では買取できません」
不動産会社へ相談してこのように言われると、
「やはり、この家や土地には価値がないのでは？」
「もう売却できないのでは？」
と不安になる方もいるでしょう。
奈良市、大和郡山市、生駒市、橿原市、大和高田市、桜井市などにも、築年数の古い実家、長期間空き家になっている住宅、細い路地の奥にある家、長屋、市街化調整区域、再建築できない可能性がある土地など、一般的な不動産より条件整理が必要な物件があります。
結論からいうと、一社の不動産会社に断られたことだけで、「売却できない物件」と決まるわけではありません。
断られた理由が、
その会社の取扱分野と合わない
一般の住宅購入者へ販売しにくい
調査に時間がかかる
希望価格と物件条件が合っていない
会社の買取基準に合わない
といった場合もあるからです。
大切なのは、「売れない」とまとめて考えるのではなく、なぜ前の会社では扱えなかったのかを確認することです。
他社で断られた物件でも売却できる？
売却できる可能性はあります。
不動産会社ごとに、得意な地域、物件種別、想定する買主、買取後の活用方法などが異なります。
一般的な中古戸建としては販売しにくくても、
現在の建物を利用したい人
不動産投資家
隣接地の所有者
事業用として利用する人
難条件不動産を扱う不動産会社
などが買主になる場合があります。
国土交通省の最新資料では、戸建住宅における既存住宅の流通シェアは2008年の24.7％から2024年には33.3％へ上昇しています。中古戸建自体は以前より流通するようになっていますが、一戸ごとの条件差が大きいため、物件に合った販売方法を選ぶことが重要です。
なぜ不動産会社から「取り扱えない」と言われるの？
理由1 会社の得意分野と物件が合っていない
不動産会社にも得意・不得意があります。
築浅戸建やマンションを中心に扱う会社と、
再建築不可
長屋・連棟住宅
無道路地
狭小地
借地・底地
老朽化した空き家
などを扱う会社では、査定方法や想定する買主が異なります。
例えば、再建築不可物件を一般の住宅購入者だけへ販売しようとすると難しくても、既存建物を利用したい人、投資家、隣地所有者などまで買主候補を広げれば別の方法が考えられることがあります。
理由2 調査や販売に手間がかかる
古い不動産では、価格を査定するだけでなく、
道路種別
接道幅
私道の権利
境界
越境
未登記増築
共有持分
借地関係
などを調べる必要がある場合があります。
こうした調査には時間がかかります。
国土交通省も、低価格帯の空き家等については、物件価格に対して仲介業務の負担が大きく、不動産会社がビジネスとして取り扱ううえで課題があったことを背景に、2024年7月から「低廉な空家等」に関する仲介手数料の特例を設けています。
つまり、不動産会社が扱わないことと、その不動産を法律上売却できないことは同じではありません。
理由3 希望価格と物件条件が合っていない
「物件が売れない」のではなく、
現在の価格では買主が見つかりにくい
というケースもあります。
例えば、同じ地域にある状態の良い中古戸建と同じ価格で、
雨漏りがある
修繕が必要
再建築条件に問題がある
残置物が大量にある
といった物件を販売すると、購入希望者が比較したときに選びにくくなります。
そのため、
物件そのものに売却可能性がないのか
と、
現在設定している価格・条件が市場と合っていないのか
は分けて考える必要があります。
「売れない」のではなく、売却準備が整っていない場合もある
相続登記が終わっていない
相続した実家が、亡くなった親や祖父母の名義のままになっているケースがあります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく義務を履行しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2024年4月1日より前の相続も義務化の対象で、すでに相続したことを知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。
相続人申告登記だけでは売却準備が完了するわけではない
遺産分割などに時間がかかり、期限内に通常の相続登記が難しい場合には「相続人申告登記」により基本的な申請義務を履行できる制度があります。
ただし、相続人申告登記だけで所有権を取得したことを公示するわけではありません。
そのため、実際に不動産を売却するときには、遺産分割などを整理したうえで必要な相続登記を行う必要があります。
売却対象そのものが整理できていない場合もある
古い家や長屋では、
土地と建物の所有者が違う
建物の一部が未登記
増築部分が登記と一致しない
敷地境界が分からない
道路までの通路が他人名義
といった問題が見つかることがあります。
このような物件では、すぐに解体やリフォームをするのではなく、
登記事項証明書
公図
建物図面
測量資料
固定資産税資料
過去の売買契約書
などから、**「何を誰が売るのか」**を先に整理します。
再建築不可・無接道と言われた物件でも売れる？
売却できる可能性はあります。
まず確認したいのは、本当に再建築が難しい土地なのかという点です。
細い路地の奥にある、道路まで他人の土地を通る、一戸だけでは接道幅が足りないといった場合には、建築計画へ影響することがあります。
しかし、
「道が細い＝再建築不可」
「道路へ直接接していない＝絶対に建築できない」
と見た目だけで判断することはできません。
奈良市には、建築基準法第43条第2項第一号の認定、第2号の許可について、それぞれ申請制度があります。実際に利用できるかどうかは、敷地、通路、建築計画等に応じた個別判断です。
したがって、売却前に行政窓口や建築士などへ道路条件を確認することが重要です。
マイダスの実例｜仲介で売れなかった桜井市の中古戸建を買取
株式会社マイダスが公開している事例の一つに、奈良県桜井市東田の中古戸建があります。
この物件は、市街化調整区域にある築年数不詳の住宅で、以前から仲介不動産会社へ売却を依頼していたものの、なかなか売れず困っていたためマイダスへ相談がありました。
母屋や離れは比較的しっかりした構造だった一方、物置・小屋には屋根が大きく傷んでいる部分もありましたが、最終的にマイダスが買い取った事例として公開されています。
この事例から分かるのは、
「一度仲介で売れなかった＝その不動産に売却方法がない」ではない
ということです。
一般市場での販売が合わない場合でも、物件の状態を調査し、別の買主・別の取引方法を考えることで整理できるケースがあります。
マイダスの実例｜築約65年・狭い路地・長期空き家のアパート
奈良県北葛城郡王寺町久度では、駅徒歩圏内でありながら、狭い路地に面し、長期間空き家となって老朽化が進んだ築約65年のアパートを、マイダスが一棟買い取った事例も公開されています。
これは、
築年数が古い
路地が狭い
長期間空き家
建物の老朽化が進んでいる
という条件が重なっていても、必ずしも処分方法がなくなるわけではない一例です。
建物が古い・雨漏りがある物件はリフォームしてから売るべき？
必ずしもリフォームが必要とは限りません。
築古住宅では、
雨漏り
シロアリ被害
床や柱の傾き
屋根・外壁の劣化
設備故障
などが見つかることがあります。
しかし、数百万円をかけて修繕しても、その金額をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
まず、
現状のまま仲介した場合
修繕して仲介した場合
不動産会社へ現状で売却した場合
を比較してから工事を決める方が、不要な出費を抑えやすくなります。
他社に断られた後、空き家のまま放置しても大丈夫？
長期間放置することはおすすめできません。
建物が傷めば、現在より売却条件が悪くなる可能性があります。
また、適切に管理されていない「管理不全空家」や「特定空家」について自治体から指導を受け、改善せず勧告を受けると、敷地について住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。
小規模住宅用地では、通常、固定資産税の課税標準が6分の1となる特例があります。
「売れないと言われたから放置する」のではなく、別の販売方法を探すか、売却まで最低限の管理を続けましょう。
他社で断られた物件を売却する4つの方法
1．問題点を整理して、別の会社で仲介する
接道、登記、境界などを整理し、価格設定を見直せば、仲介で売却できる場合があります。
一社で売れなかったからといって、すべての仲介会社で売れないとは限りません。
ただし、売却のために測量・修繕・家財撤去などへ費用をかけすぎると、最終的な手取りが減る可能性があります。
2．隣地所有者へ売却する
無接道地、狭小地、変形地などでは、一般の買主より隣接土地の所有者にとって価値が高いケースがあります。
隣地と一体化することで、
敷地を広げる
土地形状を改善する
接道条件を改善する
といった可能性があるためです。
もちろん隣地所有者に購入義務はありませんが、一般市場以外の売却先として確認する意味があります。
3．難条件物件を扱う不動産会社へ買取を相談する
一般市場で売却しにくい場合は、不動産会社へ直接売却する方法があります。
株式会社マイダスでは、公式サイト上で、再建築不可、無道路地、連棟住宅、狭小住宅、一戸建て、文化住宅など、一般の購入者へ売りにくい物件も相談対象として案内しています。買取の可否は物件ごとの個別判断です。
買取は仲介での成約価格より低くなる傾向がありますが、
家財処分
修繕
内覧対応
長期間の販売
空き家管理
などの負担を抑えられる場合があります。
価格だけではなく、最終的な手取り・時間・手間まで比較することが重要です。
4．通常の売買が難しい場合は有償引取を比較する
物件によっては、
売却価格より解体費の方が高い
境界整理に大きな費用がかかる
建物が著しく老朽化している
今後も管理費だけが続く
など、通常の仲介や買取が成立しない場合もあります。
その場合には、所有者側が費用を負担して不動産を引き取ってもらう有償引取を、最終的な整理方法の一つとして比較する考え方があります。
株式会社マイダスでは、通常の仲介・買取だけでなく、物件条件に応じて有償引取についても相談を受けています。
他社で断られた物件は、先に解体・片付けをするべき？
大きな費用をかける前に、現在の状態で査定することをおすすめします。
再建築不可物件では、先に建物を解体すると既存建物として利用する選択肢を失う場合があります。
長屋では、切り離し工事や隣家側の外壁補修など、通常の戸建解体にはない工事が必要になる可能性があります。
家財についても、買取条件によっては残した状態から相談できます。
つまり、
「売りやすくするために先にお金を使う」
のではなく、
「今のままならどのように売れるのかを確認してから、必要な費用だけをかける」
という順番が重要です。
マイダスが考える「他社で断られた物件」の5つの確認項目
株式会社マイダスでは、他社で売却が進まなかった物件について、主に次の5つに分けて考えることが重要だと考えています。
1．権利関係
相続、共有、借地、未登記などに問題がないか。
2．道路・土地条件
接道、私道、無道路、狭小地、変形地などの条件はどうなっているか。
3．建物状態
雨漏り、傾き、老朽化など、現在どの程度利用できるか。
4．価格・売却条件
市場に対して価格が合っているか。修繕・残置物などの条件を誰が負担するか。
5．買主候補
一般の住宅購入者だけでなく、投資家、隣地所有者、不動産会社などへ対象を広げられないか。
「前の会社でなぜ売れなかったのか」を具体化することが、次の売却方法を探す第一歩です。
よくある質問
他社で断られた不動産でも売却できますか？
売却できる可能性があります。不動産会社ごとに得意分野、買主層、買取基準が異なるため、一社に断られたことだけで売却できないとは判断できません。
仲介で何年も売れなかった物件でも相談できますか？
可能です。実際にマイダスでは、奈良県桜井市東田で、仲介会社へ売却を依頼してもなかなか売れなかった中古戸建を買い取った事例を公開しています。
再建築不可の物件でも売れますか？
売却できる可能性があります。現在の建物を利用する人、投資家、隣地所有者、不動産会社などが買主候補になる場合があります。まず道路・接道条件を正確に確認しましょう。
市街化調整区域でも売却できますか？
売却自体が一律に禁止されているわけではありません。ただし、建築や用途変更などに制限がある場合があるため、所在地と建物の経緯を確認して個別に判断します。マイダスでは桜井市東田の市街化調整区域の中古戸建を買い取った実例があります。
相続登記が終わっていなくても相談できますか？
査定・相談は可能です。ただし、第三者へ所有権を移転するためには必要な相続登記を整理する必要があります。
荷物が大量に残っていても相談できますか？
可能です。不動産会社によって異なりますが、マイダスでは長期間空き家となった物件や残置物がある物件も相談対象として案内しています。
価格が付かないと言われた土地でも手放せますか？
通常の仲介・買取以外に、隣地への売却や有償引取などを比較できる場合があります。物件条件によって異なるため、先に権利・道路・建物・管理費などを整理します。
まとめ
奈良県で他社に売却や買取を断られたとしても、直ちに
「価値のない不動産」
「絶対に売れない物件」
と判断する必要はありません。
確認したいのは、
その会社の取扱方針が理由なのか
接道・再建築が理由なのか
相続・共有など権利関係が理由なのか
建物の老朽化が理由なのか
現在の売却価格が理由なのか
という点です。
奈良市、大和郡山市、生駒市、天理市、橿原市、大和高田市、香芝市、桜井市、葛城市、御所市、五條市、宇陀市、平群町、斑鳩町、王寺町、広陵町、河合町、田原本町などで、
「仲介で長期間売れない」
「再建築不可と言われた」
「市街化調整区域で扱えないと言われた」
「家財が多い」
「建物が古い」
といった不動産を所有している場合は、大きな費用をかける前に現在の状態を確認してみましょう。
株式会社マイダスでは、実際に奈良県桜井市で、仲介会社へ売却を依頼してもなかなか売れなかった市街化調整区域・築年数不詳の中古戸建を買い取った事例を公開しています。また、王寺町では狭い路地に面した築約65年・長期空き家のアパートの取扱実績もあります。
「一社に断られたから売れない」のではなく、「なぜその方法では売れなかったのか」を確認し、物件に合う買主と売り方へ変える。
これが、他社で断られた不動産を整理するときに株式会社マイダスが重視している考え方です。
査定無料・秘密厳守。仲介、買取、隣地への売却、現状渡し、有償引取など、大きな費用をかける前の段階から物件ごとの状況に合った整理方法をご提案します。
