「相続した実家を売りたいけれど、何から始めればよいか分からない」
「家具や家電が大量に残っているので、先に片付けるべき？」
「名義変更、リフォーム、解体、査定のどれを先に進めればよいのだろう」
大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、枚方市などで空き家を所有している方の中には、このようなお悩みを抱えている方もいるでしょう。
空き家売却では、いきなり売出価格を決めるのではなく、名義・権利関係、道路や境界、建物状態、家財、管理状況、売却方法を順番に整理することが大切です。
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最多・過去最高となりました。「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」も385万6千戸あります。
この記事では、大阪府で空き家を売却するときの基本的な流れを、初めての方にも分かりやすく解説します。
空き家売却は「片付け」より先に状況整理から始める
空き家を売却するとき、
「まず家の中を空っぽにしよう」
と考える方もいます。
しかし、最初に確認したいのは家財ではありません。
誰が所有しているのか、どのような土地・建物なのか、現状のまま売却できるのかを確認することが先です。
特に相続した空き家では、売却前に名義や相続人を整理する必要があります。
まず土地と建物の名義を確認する
相続登記が終わっているか
親から相続した住宅では、固定資産税を相続人が支払っていても、登記上は亡くなった方の名義のままということがあります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく義務を怠った場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
相続登記前でも査定や相談はできますが、第三者への売却を進める際には必要な相続登記を整理します。
共有者がいる場合は意思確認も必要
兄弟姉妹など複数人で相続して共有名義になっている場合、不動産全体を売却するには共有者間で売却条件を整理する必要があります。
査定を受けること自体と売却を決定することは別です。
意見がまとまっていない場合でも、まず現在の価格や物件条件を確認し、その資料を基に話し合う方法があります。
土地・道路・境界を確認する
空き家の価格は、建物の古さだけでは決まりません。
土地の形状、前面道路、接道、境界、私道なども大きく影響します。
現在家が建っていても再建築できるとは限らない
大阪市では、建築物の敷地は原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接している必要があると案内しています。また、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われる道があるため、単純に道路幅だけでは判断できません。
古い住宅地では、
私道に面している
細い路地の奥にある
セットバックが必要
道路までの通路が他人名義
境界杭が見当たらない
といったケースがあります。
そのため、古い空き家を売るからといって、道路条件を確認せず先に解体するのは慎重に判断する必要があります。
建物の状態を確認する
次に確認したいのが建物です。
不具合をすべて直す必要はない
雨漏り、シロアリ、床の傾き、外壁の傷み、給湯器の故障などがあっても、必ず売主が修理してから売却しなければならないわけではありません。
重要なのは、把握している状態を不動産会社へ正しく伝えることです。
長期間空き家になっていて水道や設備を使用していない場合も、「問題なく使える」と判断せず、使用状況が確認できていないことを伝えます。
高額なリフォームを行う場合は、その費用を売却価格で回収できるかどうかも考える必要があります。
家財道具は査定後に処分を考える
相続した実家には、家具、家電、衣類、食器、アルバム、仏壇などが大量に残っていることがあります。
しかし、査定のために家を空っぽにする必要はありません。
まず探しておきたいのは、権利証・登記識別情報、売買契約書、固定資産税の資料、測量図、境界確認書、遺言書、通帳・印鑑など重要な書類や財産です。
相続人が複数いる場合は、一人の判断だけで家財をすべて処分せず、形見分けや重要物を確認してから整理しましょう。
株式会社マイダスでは、家財や残置物が残っている状態でも査定相談が可能です。
売却するまで空き家の管理を続ける
「売ると決めたから、もう管理しなくていい」というわけではありません。
大阪市も、空き家は適切に管理されないと老朽化、資産価値の低下、外壁落下、植栽の越境、不法侵入などにつながる可能性があるため、早めの管理・利活用が重要と案内しています。遠方で自ら管理できない場合には、民間の空き家管理サービスも選択肢としています。
管理不全空家になると税負担に影響することも
適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」や「特定空家」とされ、自治体からの指導後も改善せず勧告を受けると、敷地について住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。
200㎡以下の小規模住宅用地では、通常、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。
空き家になっただけで直ちに特例がなくなるわけではありませんが、売却完了までは最低限の点検・管理を続けることが大切です。
片付け・リフォーム・解体より先に査定を受ける
ここは株式会社マイダスが特に重要だと考えるポイントです。
空き家所有者の方から、
「売るために300万円かけてリフォームした方がよいですか」
「解体して更地にしてから相談した方がよいですか」
といったご相談を受けることがあります。
しかし、物件によっては何もしない状態の方が売却しやすい場合があります。
例えば再建築が難しい古家や長屋では、解体すると既存建物を利用する選択肢がなくなることがあります。
家財撤去についても、買取であれば残置物を含めて相談できるケースがあります。
そのため、
現状売却した場合
片付け・修繕して売った場合
解体して土地として売った場合
の費用と手取りを比較してから決めることが重要です。
仲介と買取はどちらを選ぶ？
空き家の主な売却方法には「仲介」と「買取」があります。
仲介は価格を重視したい場合に検討
仲介は、不動産会社が広告などを行い、一般の購入希望者を探す方法です。
物件条件がよければ、買取より高い価格で成約する可能性があります。
一方、買主が見つかるまで期間が必要になったり、内覧対応や価格交渉が発生したりすることがあります。
買取は売却期間や手間を抑えたい場合に検討
買取は、不動産会社が直接買主となる方法です。
一般的に仲介の成約価格より価格が低くなる傾向がありますが、会社や物件条件によっては、
家財が残っている
雨漏りがある
築年数が古い
再建築が難しい
長期間空き家になっている
といった物件でも現状のまま相談できる場合があります。
価格だけでなく、片付け・修繕・管理に必要な費用や時間も含めて比較しましょう。
売買契約では「何をどの状態で渡すか」を明確にする
購入希望者と価格や条件がまとまったら売買契約を締結します。
空き家の場合は、特に、
家財をどこまで撤去するのか
設備を残すのか
境界をどのように扱うのか
把握している雨漏り等をどう説明するのか
引渡日をいつにするのか
を明確にしておくことが大切です。
「現状渡し」であっても、売主が把握している重要な不具合まで説明不要になるという意味ではありません。
契約内容を確認したうえで、残代金の受領、所有権移転登記、鍵の受渡しなどを行い、売却完了となります。
マイダスが考える空き家売却の進め方
株式会社マイダスでは、空き家売却について、「家をきれいにしてから不動産会社へ相談する」という順番にこだわる必要はないと考えています。
先に確認したいのは、
権利関係に問題がないか
道路・境界・再建築などに問題がないか
建物や家財を残した状態で売却できないか
片付け・修繕・解体にかける費用を回収できるか
という点です。
特に古家、長屋、再建築不可、無道路地などでは、一般的な中古住宅とは売り方が異なる場合があります。
まず現在の状態で査定を受け、その後に「何をするか」を決める方が、不要な費用を抑えられる可能性があります。
よくある質問
空き家売却は何から始めればよいですか？
最初に土地・建物の登記名義と相続状況を確認し、その後、道路・境界・建物状態などを整理します。片付けや解体を最初に行う必要はありません。
相続登記前でも査定できますか？
査定や売却相談は可能です。ただし、実際の所有権移転までには必要な相続登記を整理する必要があります。
家財が大量に残っていても相談できますか？
相談できます。仲介で販売する場合は整理した方が内覧しやすいケースがありますが、買取では家財を残した状態で相談できる場合もあります。
古い空き家は解体した方が高く売れますか？
物件によります。再建築条件、解体費、土地需要などによって結果が異なるため、解体前に古家付きの状態で査定を受けることをおすすめします。
遠方に住んでいても売却できますか？
可能です。物件調査や査定を先に行い、契約・本人確認・鍵の受渡しなどを物件ごとに調整します。
まとめ
大阪府で空き家を売却するときは、最初から片付け・リフォーム・解体を進めるのではなく、名義、相続関係、道路・境界、建物状態、家財、管理状況を順番に確認することが重要です。
大阪市24区、堺市、豊中市、吹田市、池田市、箕面市、茨木市、高槻市、摂津市、東大阪市、八尾市、枚方市、寝屋川市、守口市、門真市、大東市、四條畷市、交野市、松原市、羽曳野市、藤井寺市、柏原市、岸和田市、和泉市、泉大津市、泉佐野市などで空き家を所有し、
「相続登記が終わっていない」
「荷物が大量に残っている」
「古くて雨漏りしている」
「再建築不可と言われた」
「遠方に住んでいて管理できない」
といった場合でも、まず現在の状態から売却方法を検討できます。
株式会社マイダスでは、空き家・古家・長屋・再建築不可・無道路地・狭小地・変形地などについて、仲介、買取、現状渡し、有償引取など、物件条件に応じた整理方法をご提案します。
査定無料・秘密厳守。片付けや解体など大きな費用をかける前の段階から、お気軽にご相談ください。
