奈良県で長屋を売りに出しているものの、「問い合わせがほとんどない」「価格を下げても売れない」とお悩みではありませんか。
奈良市、大和郡山市、橿原市、大和高田市、桜井市などには、隣家と壁や屋根がつながった長屋・連棟住宅が残っています。
長屋は一般的な戸建住宅と比べ、土地・建物の権利関係、接道、再建築、隣家との接続部分など確認事項が多く、売却に時間がかかることがあります。
しかし、「長屋だから売れない」と決まっているわけではありません。
売れないときに大切なのは、すぐ値下げすることではなく、「何が買主の判断を難しくしているのか」を整理することです。
長屋が一般的な戸建住宅より売れにくい理由
長屋とは、複数の住戸が横につながり、壁や屋根などの一部を共有している住宅です。「連棟住宅」「テラスハウス」などと呼ばれる場合もあります。
見た目は一戸ずつ独立していても、土地・建物の登記や構造を確認すると、複雑な状態になっていることがあります。
土地と建物の権利関係が複雑なことがある
古い長屋では、土地が共有名義になっていたり、建物全体が一棟として登記されていたりすることがあります。
また、増築した浴室や物置が未登記になっているケース、土地所有者と建物所有者が異なるケースなどもあります。
買主側からすると、購入後にどの範囲を自由に使えるのか分からなければ、購入判断をしにくくなります。
まずは土地・建物の登記事項証明書、公図、建物図面などを確認し、「何を売却するのか」を明確にすることが重要です。
空き家が増え、物件同士を比較されやすい
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最多・過去最高となりました。賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家も385万6千戸あります。
購入希望者には多くの選択肢があります。
そのため長屋についても、「古いから売れない」と考えるのではなく、一般の戸建住宅と比べてどの条件が弱点になっているのかを整理することが大切です。
まず確認したいのは名義と登記
相続登記が終わっているか
相続した長屋では、亡くなった親や祖父母の名義が残っていることがあります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
査定や売却相談は相続登記前でも可能ですが、通常は売買による所有権移転までに相続関係を整理しておく必要があります。
登記と実際の建物が一致しているか
長年使用してきた長屋では、登記内容と現況が異なることがあります。
特に確認したいのが、未登記増築、越境、共有部分、抵当権などです。
購入時の売買契約書、測量図、建築関係資料が残っていれば、登記資料と併せて確認すると状況を整理しやすくなります。
接道と再建築の可否を確認する
長屋売却で特に重要なのが道路です。
奈良市では、建物の敷地は原則として、建築基準法上の幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要があると案内しています。
長屋全体では接道していても一戸では不足することがある
長屋では、棟全体を見ると道路に接していても、一戸だけを独立した敷地として見ると接道幅が不足している場合があります。
また、道路までの通路が他人名義、私道持分がない、建築基準法上の道路ではない、といったケースもあります。
こうした条件は将来の建て替えに影響するため、購入希望者が特に気にするポイントです。
接道していなくても例外制度を検討できる場合がある
道路条件が不足していても、すべての物件が必ず再建築不可になるわけではありません。
奈良市でも、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可制度を設けています。個別の土地・通路・建築計画によって判断されるため、行政窓口や建築士への確認が必要です。
売却広告で「再建築可能」「再建築不可」と断定する前に、正確な調査を行うことが大切です。
自分の住戸だけでなく棟全体を見る
長屋では、自分の住戸だけリフォームしても、隣家や棟全体の状態が購入判断に影響することがあります。
屋根・外壁・配管などを確認する
購入希望者が気にするのは、室内のきれいさだけではありません。
屋根のつながり、戸境壁、雨漏り、外壁、柱や梁、給排水管なども確認されます。
隣家が空き家で傷みが進んでいる場合には、将来の修繕負担を心配されることもあります。
奈良市では2026年度、一定の条件を満たす長屋住宅や共同住宅について、耐震診断費用への補助制度を案内しています。契約前の申請が必要で、建築時期などの条件があります。
空き家なら管理状態も売却に影響する
長屋が空き家になっている場合、管理状態も重要です。
雑草が伸びている、郵便物がたまっている、窓が割れている、雨漏りを放置していると、購入希望者から「購入後の修繕費が大きいのではないか」と思われやすくなります。
さらに、管理不全空家や特定空家として自治体から指導を受け、その後勧告を受けると、土地の固定資産税等に適用されている住宅用地特例の対象から外れる場合があります。小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が通常6分の1に軽減されています。
売却中であっても、引渡しが終わるまでは適切な管理を続けることが大切です。
売れないときは価格より「売り方」を見直す
長屋が売れないと、
「さらに100万円値下げしよう」
と考えがちです。
しかし、価格以外に原因がある場合、値下げだけでは解決しません。
買主を一般の住宅購入者だけに限定しない
長屋の条件によっては、マイホーム購入者だけでなく、改修して利用したい方、収益物件として検討する投資家、隣接住戸の所有者、不動産事業者などが購入候補になります。
再建築が難しい物件でも、現在の建物を利用できるのであれば価値を見いだす買主がいる可能性があります。
反対に、購入後の大規模修繕が避けられない場合には、一般の住宅購入者より専門業者の方が検討しやすいこともあります。
仲介・隣家への売却・買取を比較する
仲介で長期間売れない場合は、不動産会社による買取や、隣接住戸の所有者への売却なども比較してみましょう。
買取は一般的に仲介での成約価格より低くなる傾向がありますが、修繕や家財撤去などをせず現状のまま相談できるケースがあります。
奈良市では2026年度、空き家・町家バンクの対象物件について、一定の条件を満たす場合に改修・購入費の2分の1、上限50万円、所有者の荷物撤去費について上限20万円の補助制度を案内しています。対象地域や予算などの条件があるため、利用する場合は事前確認が必要です。
売れない長屋を先に解体するのは慎重に
「建物が古いなら壊して土地にすれば売れる」と考える方もいます。
しかし長屋では、一戸だけを解体すると、隣家との切り離し、外壁新設、防水、屋根補修、構造補強などが必要になる場合があります。
さらに重要なのが、解体後に再建築できるかどうかです。
現在は建物が利用できていても、解体すると接道条件の問題が表面化し、新しい建物を建てられない可能性があります。
そのため、解体業者へ依頼する前に、
現状のまま売却する場合
不動産会社へ買取を依頼する場合
解体して土地として売却する場合
を比較することをおすすめします。
マイダスが考える「長屋が売れないとき」の整理方法
株式会社マイダスでは、長屋が売れない原因を、単純に「築年数が古い」「価格が高い」と考えないことが重要だと考えています。
実務上は、
権利関係
建築・道路条件
建物・隣家の状態
販売方法
の4つに分けて確認すると、どこを見直すべきか整理しやすくなります。
例えば、接道に問題がある長屋を一般的な中古戸建と同じ売り方で販売し続けても、買主が見つかりにくいことがあります。
一方で、建物を残したまま利用したい買主や、隣地と一体利用したい事業者など、対象を変えることで売却方法が見つかるケースもあります。
高額なリフォームや解体を先に行うのではなく、まず現在の状態でどのような売却方法があるのかを確認することがポイントです。
よくある質問
長屋は築年数が古いと売れませんか？
築年数だけで売却できるかどうかは決まりません。立地、接道、権利関係、建物状態、価格、利用方法などを総合的に確認します。売却できる可能性はあります。現在の建物を利用したい買主や、投資家、隣家所有者、不動産会社などが検討対象になることがあります。
家財が残ったままでも査定できますか？
査定は可能です。不動産会社による買取の場合は、会社や物件条件によって家財を残した状態で相談できるケースもあります。
売れない場合は値下げした方がよいですか？
価格が原因なら有効な場合がありますが、接道や登記など別の問題が原因なら値下げだけでは解決しないことがあります。先に売れない理由を整理しましょう。
まとめ
長屋が売れない理由は、「長屋だから」という一つの原因ではありません。
相続登記、土地・建物の登記、接道と再建築、隣家との関係、建物状態、管理状況、価格、販売先などを順番に確認することで、売却を妨げているポイントが見えてきます。
奈良市、大和郡山市、生駒市、天理市、橿原市、大和高田市、香芝市、桜井市などで長屋・連棟住宅の売却にお困りの場合は、解体や大規模なリフォームを行う前に現在の状態を確認することが大切です。
株式会社マイダスでは、長屋・連棟住宅をはじめ、再建築不可、無道路地、狭小地、相続物件、家財が残っている不動産などについてもご相談いただけます。
査定無料・秘密厳守。仲介、買取、現状渡し、有償引取など、物件の状況に応じた整理方法をご提案します。
