「相続した土地の境界杭が見つからない」
「隣の所有者と境界について意見が違う」
「法務局の地図を確認したら筆界未定になっていた」
土地を売却しようとして、初めて境界の問題に気付くことがあります。
結論からいうと、境界が明確でない土地でも売却を検討することはできます。
ただし、土地の範囲が分からない状態では、買主が購入判断をしにくくなり、測量、建築計画、金融機関の融資などに影響する可能性があります。
また、「境界未確定」と「筆界未定」は同じ意味ではありません。
まず現在どのような状態なのかを確認し、売却前に整理できる問題と、現状のまま買主へ説明して売却する問題を分けることが大切です。
「境界未確定」と「筆界未定」は何が違う？
土地の境界問題を整理するうえで、最初に知っておきたいのが「筆界」と「所有権界」の違いです。
筆界とは登記上の土地を区切る線
法務局によると、「筆界」とは、その土地が登記されたときに土地の範囲を区画するものとして定められた線です。
隣り合う土地の所有者同士が、
「今日からここを境界にしましょう」
と合意しただけで、筆界そのものを自由に変更することはできません。
一方、「所有権界」は、実際に所有権がどこまで及んでいるのかを示す境界です。
通常は筆界と所有権界が一致していることが多いものの、土地の一部を売買した後に分筆登記をしていないなど、事情によって一致しない場合があります。
境界未確定地とは？
「境界未確定地」という言葉は、一般的には、隣地との境界位置について確認ができていない土地を指して使われます。
たとえば、境界杭がなく、過去の測量図もなく、隣地所有者との立会いも行われていない土地です。
この状態だからといって、法務局の地図上で必ず「筆界未定」になっているとは限りません。
筆界未定地とは？
筆界未定地は、地籍調査などが行われた際に、所有者間で筆界を確認できないなどの理由から、筆界が未定のまま処理された土地などを指します。
法務局の地図では、例えば1番、2番、3番の土地が筆界未定になっている場合、「1＋2＋3」のように表示され、土地同士を区切る筆界が表示されないことがあります。
単に「境界杭が見つからない土地」より、登記・測量上の整理が必要になる可能性が高い状態です。
境界が分からない土地でも売却できる？
境界が明確でないからといって、一律に「売却できない」と判断する必要はありません。
一方で、筆界未定地について法務局は、土地の売買や抵当権設定、分筆・合筆、地積更正などに支障が生じる可能性があると案内しています。
つまり、重要なのは、
「法律上売れるかどうか」だけではなく、「買主が安心して購入できる状態かどうか」
という点です。
買主が土地の正確な範囲を判断しにくい
土地を購入する人にとって、
「どこからどこまで自分の土地になるのか」
は非常に重要です。
境界が分からなければ、購入後に隣人とトラブルになるのではないか、塀や建物が越境していないか、といった不安が生じます。
建築計画に影響することがある
住宅を建てる場合には、敷地面積や土地形状を基に建ぺい率・容積率などを確認します。
土地の範囲や面積が明確でなければ、建築計画を立てにくくなる場合があります。
法務局も、筆界未定地では建物の建て替えや土地を担保とした融資などで不利益が生じる可能性があると案内しています。
売却前にまず確認したい資料
境界問題がある場合でも、いきなり測量を依頼する必要があるとは限りません。
まず、法務局などで取得できる登記事項証明書、公図・地図、地積測量図の有無を確認します。
さらに、過去の売買契約書、境界確認書、測量図、隣地との覚書などが自宅に残っていないかも調べます。
古い土地では、所有者本人が知らなかっただけで、以前の所有者が測量を行っている場合もあります。
境界を明確にするなら土地家屋調査士へ相談
既存資料だけでは境界が分からない場合は、土地家屋調査士への相談を検討します。
現地測量、法務局資料、過去の測量記録、道路との境界などを調査し、隣接地所有者との境界確認を進めます。
ただし、土地を売却するときに必ず確定測量をしなければならない、という一律のルールがあるわけではありません。
土地の価格、買主の意向、境界の状況などによっては、現状を説明したうえで売却を検討する場合もあります。
高額な測量費をかける前に、測量した場合と現状のまま売却した場合の条件を比較することも大切です。
隣地所有者と境界について合意できない場合は？
最も難しいのが、
「隣の所有者と境界の位置について意見が合わない」
というケースです。
この場合、話し合いだけで解決できなければ、筆界特定制度を利用できる可能性があります。
筆界特定制度とは？
筆界特定制度は、土地所有者などからの申請を受け、法務局の筆界特定登記官が、土地家屋調査士などの専門家による調査を踏まえて筆界の位置を明らかにする制度です。
新しく境界線を決める制度ではなく、もともと存在している筆界がどこだったのかを調査して特定する制度です。
法務局も、「隣人と境界の認識が違う」「隣人が境界確認に立ち会ってくれない」「筆界未定を解消したい」といったケースで活用できる制度として案内しています。
なお、筆界特定制度が対象とするのは「筆界」であり、所有権そのものの範囲を決める制度ではありません。所有権を巡る争いがある場合は、ADRや訴訟など別の手続が必要になることがあります。
筆界未定地は売却前に必ず解消すべき？
必ずしも、すべての土地について売却前に境界問題を完全解決しなければならないわけではありません。
重要なのは、解消に必要な費用と時間、それによって売却条件がどの程度改善するのかを比較することです。
例えば、測量や筆界特定に時間と費用をかけても、土地価格が低い場合には所有者の負担が大きくなることがあります。
反対に、住宅用地として一般の買主へ販売するのであれば、境界を明確にすることで購入検討者が判断しやすくなることもあります。
マイダスが考える境界問題の整理方法
株式会社マイダスでは、境界が分からない土地について、最初から「測量してからでないと相談できない」と考える必要はないと考えています。
まず確認したいのは、
どの境界が分からないのか、登記上も筆界未定なのか、隣地所有者と争いがあるのか、それとも単に境界杭が見つからないだけなのか
という点です。
この違いによって対応方法は大きく変わります。
境界問題のある土地では、先に測量費用を負担するより、現在の状態で仲介できるのか、現状で買取できるのか、境界を整理した場合に価格がどの程度変わるのかを比較してから判断する方法もあります。
よくある質問
境界杭がない土地は売れませんか？
境界杭がないだけで直ちに売却できなくなるわけではありません。過去の測量図や法務局資料などから境界を確認できる場合もあります。
隣人が境界確認に応じてくれない場合はどうしますか？
まず土地家屋調査士などを通じて調整する方法があります。それでも筆界が確認できない場合には、法務局の筆界特定制度などを検討できる可能性があります。
筆界未定地でも査定できますか？
査定や売却相談は可能です。ただし、筆界未定であることによって利用方法や買主の融資、測量・登記などに影響する可能性があるため、その条件を踏まえて価格を検討する必要があります。
まとめ
境界未確定地や筆界未定地だからといって、最初から「売れない土地」と決めつける必要はありません。
重要なのは、単に境界杭がないのか、隣地所有者との認識が違うのか、法務局上で筆界未定になっているのかを確認することです。
境界問題を解決する方法としては、既存資料の確認、土地家屋調査士による測量・境界確認、法務局の筆界特定制度などがあります。
一方で、解決までに費用や時間がかかるケースもあります。
株式会社マイダスでは、大阪府・兵庫県・奈良県を中心に、境界が分からない土地、筆界未定地、狭小地、変形地、無道路地、再建築不可、相続未了の土地など、条件整理が必要な不動産についてもご相談いただけます。
境界問題が残っている場合でも、まず現在の状態で査定し、境界を整理してから売却する方法と、現状のまま売却・買取を検討する方法を比較することが大切です。
査定無料・秘密厳守。測量や大きな費用をかける前の段階から、物件の状況に応じた整理方法をご提案します。
