「認知症の親名義の実家を売却したい」
「施設へ入居したので空き家を処分したいが、子どもが代わりに売ってよいの？」
「成年後見制度が変わったと聞いたけれど、不動産売却も変わる？」
このような疑問を持つ方は、今後増えるかもしれません。
2026年6月17日、成年後見制度を大幅に見直す「民法等の一部を改正する法律」が成立し、同年6月24日に公布されました。
大きな変更点は、現在の**「後見・保佐・補助」の3類型を見直し、将来的に「補助」の制度へ一元化すること**です。
ただし重要なのは、2026年10月現在、まだ新制度は施行されていないという点です。
成年後見制度部分の施行日は、公布から2年6か月以内に政令で定められることになっており、神戸市は2028年度中の施行見込みと案内しています。
何が変わる？現在の「後見・保佐・補助」が一本化へ
現在の法定後見制度は、本人の判断能力に応じて、
後見
保佐
補助
の3種類に分かれています。
新制度では後見・保佐を廃止し、判断能力が不十分な方を補助制度へ一元化します。
そして、これまでのように広い権限を一律に与えるのではなく、本人に必要な法律行為について家庭裁判所が補助人へ代理権などを付与する仕組みへ変わります。
例えば、
「預金管理は支援が必要」
「不動産売却について代理権が必要」
といったように、本人に必要な範囲で制度を利用する考え方が強くなります。
「一度始めたら続く」制度から必要がなくなれば終了できる制度へ
今回の改正でもう一つ重要なのが、制度を終了しやすくなることです。
改正後は、家庭裁判所が支援の必要性がなくなったと判断すれば、補助に関する審判を取り消せる仕組みになります。
つまり、新しい成年後見制度は、
必要な人に
必要な範囲で
必要な期間だけ
利用する方向へ見直されています。
また、補助人には本人の心身の状態に応じて本人の意向を把握し、その意思を尊重することがより明確に求められます。
親名義の実家は子どもだけで売却できる？
制度が変わっても、ここは注意が必要です。
親の判断能力が低下しているからといって、子どもが当然に親名義の不動産を代理して売却できるわけではありません。
2026年10月現在の制度では、本人の居住用不動産を成年後見人等が代理して売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。
しかも「居住用不動産」には、現在本人が住んでいる家だけでなく、施設入所前まで住んでいた家や、将来戻って住む可能性がある家なども含まれます。許可を得ずに行った処分は無効となります。
改正後も「居住用不動産の売却許可」は残る
「新制度になれば、補助人が自由に家を売れるようになる」と考えるのも正確ではありません。
改正後の民法でも、本人の居住用不動産について売却等の代理権を与えられた補助人が処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要とする規定が設けられています。
つまり制度改正後も、本人の生活基盤となる自宅については慎重に扱う考え方が維持されます。
相続予定だから先に売る、はできない
よくあるのが、
「どうせ将来自分が相続する家だから、今のうちに売却したい」
という相談です。
しかし、親が存命中で親名義の不動産なら、その家は親の財産です。
将来の相続人というだけで子どもに処分権限が生まれるわけではありません。
特に、
親が施設へ入居している
実家が長期間空き家
固定資産税だけ払い続けている
建物の老朽化が進んでいる
というケースでは、売却を急ぐ前に「誰が契約できる状態なのか」を確認する必要があります。
兵庫県でも成年後見制度改正への準備が進んでいる
神戸市では2026年9月、今回の成年後見制度改正をテーマとした成年後見セミナーを開催するなど、新制度施行に向けた周知を進めています。
また、神戸市成年後見支援センターでは、成年後見制度について社会福祉士による無料相談や、弁護士・司法書士による専門相談を実施しています。
マイダスが考える「親名義の不動産売却」で最初に確認したいこと
株式会社マイダスでは、親名義の実家や空き家の売却では、建物価格だけでなく、
現在の所有者は誰か
本人が売却について判断できる状態か
成年後見制度を利用しているか
居住用不動産に該当するか
家庭裁判所の許可が必要か
を先に整理することが重要だと考えています。
建物を解体したり家財を処分したりする前に、そもそも誰が売買契約を締結できるのかを確認することが第一歩です。
よくある質問
2026年に成年後見制度はもう変わったのですか？
改正法は2026年6月に成立・公布されていますが、成年後見制度部分はまだ施行されていません。公布から2年6か月以内の政令で定める日に施行されます。
新制度では成年後見人がいなくなるのですか？
現在の後見・保佐制度は廃止され、新しい補助制度へ一元化される予定です。ただし「成年後見制度」という総称自体は、補助制度・任意後見制度を含む名称として引き続き使われます。
親が施設に入って空き家になった実家は自由に売れますか？
本人の判断能力や代理権の状況によります。成年後見人等が本人の居住用不動産を代理して売却する場合、現在の制度では家庭裁判所の許可が必要です。
まとめ
2026年の成年後見制度改正は、「本人を一律に保護する制度」から、「本人の意思を尊重しながら必要な範囲・期間だけ支援する制度」へ近づける大きな変更です。
ただし、2026年10月現在はまだ現行制度が適用されています。
神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、姫路市などで、
「親名義の実家が空き家になっている」
「認知症の親の家を売却したい」
「施設費用のため不動産売却を考えている」
という場合は、査定だけでなく契約できる人・成年後見制度・家庭裁判所の手続きも早めに確認しましょう。
株式会社マイダスでは、相続前後の空き家、古家、長屋、再建築不可などについて、物件の現状を確認しながら売却方法を整理しています。成年後見・法律手続きについては、必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家への相談も含めて進めることが重要です。
査定無料・秘密厳守。大きな費用をかける前の段階から、不動産の状況に合わせた整理方法をご提案します。
