「父が施設へ入ったので、空き家になった実家を売却したい」
「母名義の家だけれど、長男の私が代わりに売却手続をすればいい？」
「親が売却の意味を十分理解できない状態でも、家族全員が賛成していれば売れる？」
このような相談では、不動産価格を調べる前に確認しておきたいことがあります。
それは、
不動産の所有者は誰なのか。そして、その本人が売却について理解し、自分の意思で判断できる状態なのか
ということです。
親名義の家だからといって、子どもが当然に売却できるわけではありません。
一方で、親が高齢だったり老人ホームなどへ入居していたりするだけで、直ちに家を売れなくなるわけでもありません。
今回は奈良県を中心に、親名義の家を子どもが売却できるのか、本人の判断能力が低下している場合の成年後見制度、施設入所後の空き家、家財整理・遺品整理まで分かりやすく解説します。
親名義の家は「家族だから売れる」わけではない
父名義の家であれば、不動産を売却する当事者は原則として父本人です。
たとえ、
「固定資産税を長男が払っている」
「施設入所後は娘が実家を管理している」
「兄弟全員が売却に賛成している」
という状況でも、それだけで不動産を処分する権限が子どもへ移るわけではありません。
民法3条の2では、法律行為をした時に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています。
不動産売買では、
どの家を売るのか
どのような条件・価格で売るのか
売れば所有権を失うこと
など、契約によって生じる結果を本人が理解して意思決定できることが重要です。
「高齢だから売れない」「認知症だから必ず売れない」ではない
年齢だけで不動産を売却できるかどうかが決まるわけではありません。
90歳であっても、売却する不動産や契約条件を理解し、自分で判断できる状態であれば、本人による売却を検討できます。
反対に、年齢だけではなく、契約時点で必要な意思能力があるかが問題になります。
そのため、
「80歳以上だから成年後見が必要」
「老人ホームへ入ったから本人は契約できない」
という一律の基準はありません。
また、認知症などの診断があるという事実だけで、個々の契約について意思能力の有無が自動的に決まるわけでもありません。
具体的な取引では、司法書士・弁護士など専門家へ早めに確認することが重要です。
施設へ入っただけなら本人が売却できる場合もある
「老人ホームへ入居した＝判断能力がない」ということではありません。
親自身が売却の意味を理解し、自分で判断できる場合には、施設に入居していても本人を売主として売却を進めることができます。
株式会社マイダスでも奈良県生駒市で、一人暮らしで住宅が広く、老人ホームへ入居することになった所有者の中古住宅を買い取った事例があります。
この事例が成年後見制度を利用した事例という意味ではありません。
むしろ、
「老人ホームに入る＝自宅を売れなくなる」わけではない
という実務上の一例です。
本人が売却を理解して判断できる段階であれば、将来使用しなくなる住宅を本人の意思で整理することも検討できます。
本人が判断できれば子どもへ売却を任せられる？
本人が必要な判断能力を有しており、子どもへ適法に代理権を与えた場合には、代理人が一定の売却手続を行えることがあります。
ただし、
「家族だから代理できる」
のではなく、代理権があることが必要です。
また、本人がすでに売却や委任の意味を理解できない状態になった後で、家族だけで新たな委任状を作ればよいというものでもありません。
一方で、本人が判断できる時点で有効に与えた代理権については、本人の判断能力が後から低下したという理由だけで当然に消滅するとは限りません。 民法111条が定める代理権の消滅事由には、本人自身の後見開始は挙げられていません。
ただし、実際に代理権が残っているか、売却まで権限が及ぶか、委任契約が終了していないかなどは個別確認が必要です。
マイダス独自目線｜「署名できるか」ではなく「売却の意味を理解できるか」
不動産売却では、
「名前を書ける」
「普通に会話ができる」
ということだけで判断するのは適切ではありません。
大切なのは、
自分の家を売ること
いくら程度で売ること
売却後はその家の所有権を失うこと
などを本人が理解して判断できるかという点です。
買主を探した後になって、
「実は所有者本人が契約を判断できなかった」
と分かれば、取引そのものを見直さなければならない可能性があります。
そのため、親名義の家では「いくらで売れるか」と同じくらい早い段階で、誰が契約できるのかを整理することが重要です。
本人が売却を判断できない場合に検討される成年後見制度
本人の判断能力が十分ではなく、自分で不動産売却を判断することが難しい場合には、成年後見制度を検討するケースがあります。
裁判所は成年後見制度について、認知症、知的障害、精神障害などによって判断能力が十分ではない人を法律的に支援する制度と説明しています。法定後見には、本人の判断能力の程度に応じて後見・保佐・補助があります。
家庭裁判所が成年後見人、保佐人、補助人などを選任し、それぞれ与えられた権限の範囲で本人の財産管理や契約を支援します。
成年後見は不動産売却のためにも実際に利用されている
最高裁判所が公表した「成年後見関係事件の概況―令和7年1月～12月―」によると、2025年の後見開始・保佐開始・補助開始・任意後見監督人選任を合わせた申立件数は、全国で43,159件でした。
前年の41,841件から約3.2％増加しています。
また、終局事件における主な申立ての動機では、**「不動産の処分」が15,502件、36.3％**でした。
| 主な申立ての動機 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 預貯金等の管理・解約 | 39,871件 | 93.4％ |
| 身上保護 | 31,655件 | 74.2％ |
| 介護保険契約 | 19,502件 | 45.7％ |
| 不動産の処分 | 15,502件 | 36.3％ |
| 相続手続 | 10,909件 | 25.6％ |
※1件の事件に複数の申立動機があるため、割合の合計は100％にはなりません。
この数字からも、本人名義の不動産をどのように処分するかが、成年後見制度を検討する代表的な場面の一つになっていることが分かります。
子どもが申し立てれば、そのまま子どもが後見人になる？
必ずしもそうではありません。
家庭裁判所は、申立人が希望した人をそのまま成年後見人等へ選任する制度ではなく、本人にとって適切な人を判断して選任します。
2025年の全国統計では、後見等開始と同時に選任された成年後見人等について、**親族は16.4％、親族以外は83.6％**でした。
親族以外では、司法書士、弁護士、社会福祉士などが選任されています。
これは、
「どの家庭でも83.6％の確率で専門職になる」
という意味ではありません。
個別の財産状況や本人との関係などを考慮し、家庭裁判所が判断します。
ただし、
「長男が申立人だから、長男が必ず成年後見人になれる」
という制度ではないことは理解しておく必要があります。
成年後見人が選ばれれば実家を自由に売れる？
ここも重要です。
成年後見人等が本人に代わって居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要となります。
民法859条の3は、成年後見人が本人の居住用建物や敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除、抵当権設定などを行う場合に家庭裁判所の許可を求めています。
裁判所は、
現在本人が住んでいる家
だけでなく、
病院・施設へ入る前に住んでいた家
将来再び住む可能性のある家
なども居住用不動産に含むと案内しています。
つまり、
「父はもう老人ホームへ入ったから、この実家は単なる空き家」
とは限りません。
奈良家庭裁判所も「施設入所前の家」を居住用不動産としている
奈良家庭裁判所の案内でも、本人が病院や施設へ入所して現在住んでいなくても、過去に居住していた場合や、将来本人の居住用として利用する予定の場合には居住用不動産に該当するとしています。
また「処分」には、
売却だけでなく、抵当権設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取壊しなども含まれます。
したがって、
「売却しないで先に解体してしまおう」
という場合でも、成年後見制度を利用している本人の居住用不動産なら、家族だけで進めてはいけない場合があります。
家庭裁判所の許可を得ずに売ったらどうなる？
裁判所は、本人の居住用不動産について必要な家庭裁判所の許可を得ないで成年後見人等が処分した場合、その処分は無効になると案内しています。
そのため、
「先に売買契約を結んでから、あとで許可を取ればいい」
と考えることは避ける必要があります。
実際の売却では、査定、買主との条件調整、家庭裁判所への申立て、許可、契約・決済という順序を専門家と確認しながら進めることが重要です。
家庭裁判所は「本人にとって必要な売却か」も見る
成年後見制度は、
家族が空き家を自由に処分するための制度
ではありません。
本人の権利と財産を守るための制度です。
裁判所も、本人の財産を処分するときは、処分の必要性、ほかに方法がないか、本人の財産状況などを確認し、本人に損害を与えないよう慎重に行うよう案内しています。
そのため成年後見が関係する不動産売却では、
なぜ売却する必要があるのか
なぜこの価格が妥当なのか
本人の生活・財産にどのような利益があるのか
という点も重要になります。
マイダス独自目線｜査定額だけでなく「価格の根拠」を残す
例えば、
再建築不可
雨漏りあり
長期間空き家
大量の家財あり
といった住宅では、一般的な住宅より査定価格の説明が難しくなることがあります。
成年後見が関係する場合には特に、
接道状況
建物状態
必要な修繕費
周辺の取引状況
など、なぜその査定価格になるのかを整理することが重要です。
「遺品整理」と「生前整理・家財整理」は分けて考える
今回のように、親御さまが施設へ入っているケースでは注意したい言葉があります。
親御さま本人が存命中であれば、本人の持ち物は「遺品」ではありません。
この場合は一般に、生前整理・家財整理として考えます。
一方、
「父は亡くなっていて、母が施設へ入り、父の遺品が実家に残っている」
というケースでは、亡くなった父の持ち物については遺品整理が必要になることがあります。
相続住宅では、
本人の家財
と、
亡くなった家族の遺品
が同じ家の中に混在していることもあります。
これらを区別せず処分すると、本人所有の財産まで家族が勝手に処分してしまう可能性があるため注意が必要です。
成年後見が始まっているなら家財を家族だけで処分しない
成年後見人の職務には、本人の預貯金や不動産だけでなく、動産を含めた財産管理も含まれます。
裁判所も、後見人による財産管理には、動産・不動産の処分など幅広い行為が含まれると説明しています。
そのため、成年後見が開始されているケースで、
「家を売る前に子どもたちで全部捨ててしまおう」
と高価な家財や本人の財産を勝手に処分するのは避けるべきです。
遺品整理・家財整理の前に残しておきたいもの
相続や施設入所後の実家を整理するときには、少なくとも、
不動産の権利証・登記識別情報
売買契約書
固定資産税関係書類
預金・保険関係資料
成年後見・任意後見関係書類
本人名義の重要な財産や貴重品
などは、処分せず専門家へ確認することをおすすめします。
親名義の家では、売却の権限確認と家財整理を同時に進めることが重要です。
成年後見は「家を売ったら終了」ではない
ここは成年後見制度を検討する家族にとって非常に重要です。
裁判所は、成年後見制度について、申立てのきっかけとなった問題が解決した後も、本人が判断能力を取り戻すか、本人が亡くなるまで原則として続くと案内しています。
つまり、
「実家を1件売るためだけに成年後見を利用し、売却後すぐ終了する」
という制度ではありません。
マイダス独自目線｜「家を売るためだけに後見を使えばいい」と簡単に決めない
実家が空き家になれば、
固定資産税
庭の管理
建物の老朽化
家財整理
などの負担が続きます。
家族が早く売りたいと考えること自体は自然です。
しかし成年後見制度は、不動産売却のためだけの一時的な代理制度ではありません。
本人の今後の財産管理や生活支援まで続く制度であるため、申立て前に司法書士・弁護士などへ制度全体を確認することが重要です。
判断能力があるうちなら「任意後見」という備えもある
本人に十分な判断能力がある段階では、将来に備えて任意後見制度を検討する方法もあります。
法務省によると、任意後見制度は、本人が十分な判断能力を有しているうちに、
誰に
どのような事務を任せるか
を公正証書による任意後見契約であらかじめ決めておく制度です。
本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると、任意後見契約の効力が生じます。
親名義の実家についても、
「将来施設へ入ったら家をどうするのか」
「誰に財産管理を任せたいのか」
を、本人が判断できる段階から家族で話しておくことには意味があります。
親名義の空き家を売る前の確認順序
株式会社マイダスでは、このような相談では、
①登記上の所有者を確認する
②本人が売却を判断できる状態か確認する
③代理権・成年後見等が必要か確認する
④生前整理・遺品整理で重要書類を保管する
⑤現状の不動産価格を査定する
⑥売却条件と必要な家庭裁判所手続を整理する
という順序を意識することが重要だと考えています。
査定自体は参考として先に行える場合があります。
しかし、買主まで決まった後に、
「所有者本人が契約できない」
と分かる事態は避けたいところです。
よくある質問
親が老人ホームへ入ったら、子どもが親名義の家を売れますか？
施設へ入居しただけでは、子どもに売却権限は移りません。
本人が売却を理解して判断できる場合は、本人による売却や、有効な代理権に基づく代理手続を検討できます。
本人自身が判断できない場合には、成年後見制度などを検討するケースがあります。
家族全員が賛成していれば親の家を売れますか？
親本人が所有者であれば、子ども全員が賛成しているだけでは売却権限は生じません。
所有者本人または適法な代理権・法定代理権を有する人が手続を行う必要があります。
認知症と診断されたら必ず成年後見が必要ですか？
診断名だけで、すべての不動産売買の可否が機械的に決まるわけではありません。
具体的な契約時点で意思能力があるかなどを確認する必要があります。
委任状があれば長男だけで売れますか？
本人が有効に代理権を与えている場合には代理売却が可能な場合があります。
ただし、本人がすでに委任の意味を判断できない状態で、後から家族だけで委任状を作ればよいというものではありません。
成年後見人になれば自由な価格で実家を売れますか？
本人の居住用不動産を処分する場合には家庭裁判所の許可が必要です。
また後見人は本人の利益のために財産を管理する立場なので、売却の必要性や価格の妥当性を説明できることが重要です。
親が施設へ入って何年も空き家でも家庭裁判所の許可が必要ですか？
施設入所前に本人が居住していた住宅は、現在空き家であっても居住用不動産に該当する場合があります。
親が存命中の家財は「遺品整理」ですか？
本人が存命中であれば、本人の持ち物は遺品ではありません。
一般には生前整理・家財整理として扱います。
一方、すでに亡くなった配偶者などの物が残っている場合には、遺品整理が同時に必要になることがあります。
成年後見を利用して家を売れば制度は終わりますか？
いいえ。
家を売却したことだけでは終了せず、原則として本人が判断能力を回復して開始の審判が取り消されるか、本人が亡くなるまで制度は続きます。
まとめ
親名義の家は「いくらで売れるか」の前に「誰が売れるか」を確認する
奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、橿原市などで、
親が老人ホーム・介護施設へ入った
実家が空き家になった
今後家族が住む予定がない
家財整理や遺品整理も必要になっている
という場合、不動産価格と同じくらい重要なのが、
「誰がこの不動産の売却を判断し、誰が契約できるのか」
という確認です。
特に、
親名義のまま
本人の判断能力が低下している
成年後見人がまだ選任されていない
というケースでは、家族だけで売却を進めないよう注意しましょう。
株式会社マイダスでは、中古戸建・土地だけでなく、施設入所によって空き家になる住宅、相続前後の古家、遺品・家財が残る住宅、長屋・連棟住宅、再建築不可、無道路地、変形地などについてもご相談いただけます。
奈良県生駒市でも、一人暮らしの所有者が老人ホームへ入居するタイミングで中古住宅を買い取った実績があります。
「親名義の家を売りたいけれど誰が契約できるのか分からない」
「施設へ入った親の家に大量の家財が残っている」
「亡くなった父の遺品と母の家財が混在している」
「成年後見が必要なのか分からない」
という段階から、まず売却までの順序を整理することが重要です。
査定無料・秘密厳守。本人の意思や権利を尊重しながら、不動産の現状、家財・遺品の状況、売却に必要な手続を整理して売却方法を検討します。
法律上の代理権、意思能力、成年後見の申立てや家庭裁判所の許可については、司法書士・弁護士などの専門家へ確認しながら進めてください。
親名義の不動産だからこそ、
誰の財産なのか。
本人は売却を判断できるのか。
誰に売却する権限があるのか。
この3点を先に整理することが、後から売買契約をやり直すようなトラブルを防ぐ第一歩です。
出典
e-Gov法令検索「民法」—第3条の2（意思能力）、第111条（代理権の消滅事由）、第859条の3（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）。
最高裁判所「成年後見関係事件の概況―令和7年1月～12月―」—申立件数43,159件、不動産の処分15,502件・36.3％、親族後見人等16.4％・親族以外83.6％。
裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」—施設入所前の住宅等を含む居住用不動産と家庭裁判所の許可。
奈良家庭裁判所「居住用不動産処分の許可の申立てについて」—施設入所中の住宅、売却・取壊しなどの取扱い。
裁判所「成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要」—成年後見制度の継続期間、後見人の役割等。
法務省「成年後見制度・成年後見登記制度Q&A」—任意後見契約と任意後見監督人について。
株式会社マイダス「奈良県生駒市の中古住宅を買取りました。」—一人暮らしの所有者が老人ホームへ入居する際の買取事例。
※法律・制度情報は2026年11月6日時点で確認しています。意思能力や代理権の有無、成年後見制度の利用、居住用不動産処分許可の必要性などは個別事情によって異なります。具体的な契約・登記・後見手続については、司法書士・弁護士などへご確認ください。
