「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」
「古い家を売ると税金がかなりかかるのでは？」
「親が老人ホームへ入っていた家でも3,000万円控除は使える？」
「遺品整理がまだ終わっていないけれど、先に売却相談しても大丈夫？」
奈良県で相続した実家や空き家を売却するとき、このような疑問が出ることがあります。
実は一定の条件を満たす相続空き家には、売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。
国税庁の2026年4月1日現在の案内では、一定の要件を満たし、2027年12月31日までに譲渡した場合が対象となっています。
ただし、
「親の家を相続した＝必ず3,000万円控除が使える」
という制度ではありません。
建築時期、親の居住状況、老人ホームへの入所状況、相続後の利用方法、売却期限、売却価格、耐震性、解体時期など複数の条件があります。
さらに相続した実家では、遺品整理や家財処分をどのタイミングで行うかも、売却を進めるうえで重要なポイントです。
相続空き家の3,000万円特別控除とは？
土地・建物を売って利益が出た場合、基本的には、
売却金額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
という考え方で計算します。
例えば単純化して、
売却金額 2,000万円
取得費・譲渡費用 500万円
なら、
譲渡所得は1,500万円
です。
このケースで相続空き家の3,000万円特別控除の要件を満たせば、
1,500万円－特別控除1,500万円＝課税対象となる譲渡所得0円
となる可能性があります。
つまり、その不動産の譲渡所得に対する所得税・住民税が0円になる可能性があります。
ただし、
「家を売れば税金が全部0円になる制度」
ではありません。
売買代金そのものから3,000万円を差し引く制度でもありません。
あくまで譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。
どんな相続した実家が対象になる？
特例の対象となる家屋について、国税庁は主に次の要件を示しています。
昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされた建物ではないこと
相続開始直前に被相続人以外の人が住んでいなかったこと
です。
典型的には、
親が古い戸建住宅で一人暮らし
↓
親が亡くなる
↓
子が相続する
↓
誰も住まず空き家になる
↓
一定期間内に売却する
というケースです。
一方、比較的新しい住宅などは、他の条件を満たしていてもこの特例の対象家屋にはならない場合があります。
親と家族が同居していた家でも使える？
原則として、相続開始直前に被相続人以外の人が居住していなかったことが要件です。
例えば、
父と母が同居
↓
父が死亡
↓
母が引き続き居住
という場合、単純に「父から相続した古い家だから対象」と判断することはできません。
重要なのは、
親が住んでいたかどうかだけではなく、亡くなる直前に誰が住んでいたか
という点です。
親が老人ホームへ入っていても対象になる？
一定の条件を満たせば対象になる可能性があります。
国税庁では、被相続人が要介護認定・要支援認定等を受け、一定の老人ホーム等へ入所していたケースについて特別な取扱いを設けています。
重要なのは、老人ホームへ入った後の実家の状態です。
一定の場合には、老人ホーム入所後も実家が、
被相続人の家財などを保管するために使われていたこと
や、
他人へ貸していなかったこと
被相続人以外の人が住んでいなかったこと
などが要件に関係します。
そのため、
「老人ホームに入った＝3,000万円控除は使えない」
と最初から判断する必要はありません。
遺品整理で家財を処分する前に確認したいこと
この老人ホーム入所ケースは、遺品整理とも深く関係します。
親御さまが施設へ入所した後も、実家には、
家具
衣類
写真
仏壇
食器
日用品
重要書類
などが残っていることがあります。
国税庁の制度上、老人ホーム等へ入所していた場合には、入所後から相続開始直前まで、従前の住居が被相続人の物品の保管その他の用に引き続き使われていたことなどが確認事項になります。
そのため、相続後に遺品整理をするときは、
「親が施設へ入っていたから、家の中を全部処分してから不動産会社に相談しよう」
と急ぐより、まずこの特例の可能性を確認しておくことをおすすめします。
特に、老人ホームの入所関係資料や、実家の利用状況に関係する資料は、税務確認が終わるまで安易に処分しない方がよいでしょう。
相続後の遺品整理自体より「家をどう使ったか」が重要
相続後に遺品整理を行ったこと自体よりも、制度上注意したいのは相続から売却までの家の利用状況です。
国税庁では、相続から譲渡まで、対象となる家屋や敷地等が原則として、
事業用
貸付用
居住用
として利用されていないことを要件としています。
そのため、
「遺品整理が終わるまで自分が半年間住もう」
「売るのはもったいないので数年間だけ人に貸そう」
といった使い方が、特例に影響する可能性があります。
相続した実家では、
売る・貸す・住む・残す
を決める前に、税制上の条件も確認しておくことが重要です。
マイダスの実務目線｜施設入所の段階から家の将来を考える
相続が発生してから初めて実家について考えるのではなく、親御さまが施設へ入所した段階から、
この家を将来どうするのか
を整理しておくことも大切です。
株式会社マイダスでは奈良県生駒市で、一人暮らしだった所有者が老人ホームへ入ることになり、中古住宅を買い取った事例を公開しています。
もちろん、この事例が3,000万円特別控除を利用したという意味ではありません。
ただし、
施設入所 → 空き家化 → 相続 → 遺品整理 → 売却
という流れになる前に、不動産をどうするか考えておくことが重要だという一例です。
「相続から3年以内に売ればいい」は正確ではない
期限にも注意が必要です。
国税庁が示している期限は、
「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」
です。
単純に「亡くなった日から3年以内」と同じではありません。
さらに制度自体も、現在は2027年12月31日までの譲渡が対象です。
相続後に、
「まず遺品整理をゆっくりして、その後考えよう」
と何年間も空き家にしていると、気付かないうちに期限が近づく可能性があります。
遺品整理と不動産売却は、別々ではなく並行して考えることがポイントです。
確認書の交付は2024年度に1万6,755件
この制度を利用する際には、市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書が重要な書類となります。
国土交通省の最新公表資料では、全国の確認書交付件数は、
2016年度 4,451件
2019年度 9,649件
2022年度 13,014件
2023年度 13,696件
2024年度 16,755件
となっており、2016年度から2024年度までの累計は93,897件です。
この数字は、実際に特例が適用された人数そのものではありません。
ただ、相続空き家の売却でこの制度を検討するケースが全国的に増えていることがうかがえます。
売却価格は「1億円以下」が条件
特例には売却価格についても条件があります。
原則として、売却代金が1億円以下であることが必要です。
さらに注意したいのが、土地を分けて売った場合や、複数の相続人が別々に売却するケースです。
一定期間内に売却された部分については合算して1億円以下かどうかを判断します。
一度特例を使った後でも、残った部分を自分や他の相続人が売却したことで合計額が1億円を超えると、修正申告と納税が必要になる場合があります。
兄弟姉妹で共有している広い実家や土地では特に注意しましょう。
2024年からは「売った後に解体」でも対象になる場合がある
古い相続住宅では重要な改正があります。
2024年1月1日以後の一定の譲渡については、
古家付きの状態で売却した後、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修を行う
または、
同じ期限までに建物全部を取り壊す
ケースも対象になり得ます。
そのため、
「3,000万円控除を使うなら、自分で先に解体費を出さないといけない」
とは限りません。
ただし、単に売買契約書へ「買主が解体予定」と書くだけではなく、実際に期限までに要件を満たす必要があります。
売却後の工事を前提とする場合は、売買契約の条件や買主との協力関係まで事前に確認する必要があります。
遺品整理と解体を同時に急がない
相続した古家では、
「遺品整理を全部して、家財を捨てて、そのまま建物も解体してしまおう」
と考えることがあります。
しかし、先に費用をかけてから売却方法を考えると、
本当に必要だった遺品整理費用なのか
現状のまま売却できなかったのか
売却後解体の特例を利用できなかったのか
という問題が出ることがあります。
株式会社マイダスでは、
①相続空き家3,000万円控除の可能性を確認
②現在の建物・土地条件を確認
③遺品・家財の状況を確認
④現状売却・売却前解体・売却後解体を比較
⑤必要な遺品整理と売却方法を決める
という順番で考えることが重要だと考えています。
相続人が3人以上なら「1人3,000万円」ではない
2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、1人当たりの控除上限は2,000万円です。
例えば兄弟3人で対象となる実家を相続したからといって、
3人×3,000万円＝9,000万円
になるとは限りません。
共有相続では、誰がどの不動産を取得したのかも含めて確認する必要があります。
取得費加算の特例と併用できる？
相続不動産には、一定の場合、支払った相続税の一部を取得費へ加える「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」もあります。
しかし、相続空き家3,000万円特別控除を適用する対象不動産については、取得費加算の特例など一定の他の特例との併用はできません。
相続税を支払っている方は、
3,000万円特別控除と取得費加算のどちらを利用した方が有利なのか
を比較する価値があります。
具体的な税額については、税務署や税理士へ確認してください。
奈良県で実際にある「遺品・家財が残った相続空き家」
株式会社マイダスでは、奈良県天理市で、親御さまが亡くなった後に長期間空き家となり、家の中にも荷物が多く残っていた住宅について買取した事例を公開しています。
また奈良県桜井市では、相続したものの今後住む予定がない住宅について相談を受け、買取した事例があります。
奈良市では、相続後に数年間特に活用せず、雑草管理や毎年の固定資産税が負担となった土地を買い取った事例もあります。
これらの事例が3,000万円特別控除を実際に利用したという意味ではありません。
ただ、相続不動産でよく見られるのが、
「遺品整理が進まない」
「誰も住まない」
「何年もそのままになる」
「固定資産税や管理が負担になる」
「数年後にようやく売却する」
という流れです。
3,000万円特別控除には期限があるため、遺品整理が終わるまで売却の検討そのものを止めてしまわないことも重要です。
遺品整理が終わっていなくても査定はできる？
できます。
不動産の査定は、家具や家財をすべて処分した後でなければできないものではありません。
株式会社マイダスでも、遺品や家財が残った相続住宅について、現状から相談できるケースがあります。
そのため、
遺品整理を全部終える
↓
家財処分費を払う
↓
その後初めて査定する
だけでなく、
まず現状で査定
↓
特例の可能性を確認
↓
売却方法を決める
↓
必要な範囲だけ遺品整理
という進め方も検討できます。
生駒市では確認書の交付に通常2週間程度
特例の適用を受けるには確定申告が必要で、一定の場合、売却物件所在地の市区町村から交付される被相続人居住用家屋等確認書を添付します。
生駒市では、確認書の申請から交付まで通常2週間程度かかると案内しています。
自治体によって必要書類や確認期間が異なる場合があるため、
「確定申告直前に申請すればよい」
とは考えず、余裕をもって準備しておきましょう。
よくある質問
相続した空き家を売ると本当に税金が0円になりますか？
一定の条件を満たし、特別控除後の譲渡所得が0円になれば、その譲渡所得に対する所得税・住民税が0円になる可能性があります。
ただし、不動産売却に関連するすべての税金・費用が0円になるという意味ではありません。
親が老人ホームで亡くなりました。3,000万円控除は使えますか？
一定の条件を満たせば対象になる可能性があります。
要介護・要支援認定等、入所した施設、入所後の実家の利用状況、家財の保管状況などを確認します。
遺品整理をしたら特例を使えなくなりますか？
遺品整理をしたという事実だけで判断する制度ではありません。
重要なのは、老人ホーム入所中の実家の利用状況や、相続後から売却までに家を貸したり、事業用・居住用として利用したりしていないかなどです。
相続した家を一度賃貸してから売却しても使えますか？
原則として、相続から売却まで事業用・貸付用・居住用として利用されていないことなどが要件となります。
「とりあえず貸す」と決める前に確認しましょう。
相続から3年以内なら必ず対象ですか？
いいえ。
期限は要件の一つです。
建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却金額、耐震性など、ほかの条件も確認する必要があります。
家財が大量に残っていても売却できますか？
売却できる可能性があります。
株式会社マイダスでは、奈良県天理市で家財が多く残った相続空き家を取り扱った事例があります。
処分費を先に支払う前に、現状で査定を受ける方法もあります。
古家付きで売って買主に解体してもらうことはできますか？
2024年1月1日以後の一定の譲渡では、売却した年の翌年2月15日までに家屋全部の取壊し等が完了すれば、特例の対象になる場合があります。
売却前に契約条件と期限を十分確認してください。
まとめ
相続空き家は「遺品整理が終わってから税金を調べる」では遅いことも
奈良市、生駒市、天理市、橿原市、桜井市など奈良県で実家を相続した場合、
売る
貸す
住む
残す
解体する
遺品整理する
という複数の選択肢があります。
しかし、その順番によっては相続空き家3,000万円特別控除の適用に影響する可能性があります。
特に、
親が老人ホームへ入っていた
実家に大量の遺品・家財が残っている
相続後まだ誰も住んでいない
古家なので解体しようか迷っている
という場合は、片付けや解体を急ぐ前に、一度制度と売却方法を整理してみましょう。
株式会社マイダスでは、相続した中古戸建・空き家をはじめ、遺品や家財が残った実家、古家、長屋、再建築不可物件、無道路地、変形地などについてもご相談いただけます。
「遺品整理が終わっていない」
「老人ホームに入っていた親の家なので特例が使えるか気になる」
「解体してから売るべきか分からない」
「家財をそのままにして査定してほしい」
という段階でもご相談いただけます。
査定無料・秘密厳守。現在の不動産価格、遺品・家財の状況、売却時期を整理しながら売却方法を検討します。
税制の最終的な適用判断や確定申告については、税務署・税理士などへの確認が必要です。
しかし、不動産売却の段階で最も重要なのは、
売買契約を結んだ後に税制を調べるのではなく、売る前に「この家は3,000万円特別控除を利用できる可能性があるか」を確認すること。
そして相続した実家では、
「遺品整理を全部終えてから不動産を考える」のではなく、「税制・査定・遺品整理を同時に整理する」
という考え方も重要です。
出典
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」〔令和8年4月1日現在法令等〕—適用期限、建築要件、3人以上の場合の2,000万円上限、売却後の耐震改修・取壊し、1億円要件等。
国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」〔令和8年4月1日現在法令等〕—老人ホーム入所ケースの要件。
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等」—2024年度の被相続人居住用家屋等確認書交付件数16,755件、累計93,897件。
生駒市「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」—確認書の交付には通常2週間程度。
株式会社マイダス「事例紹介」—奈良県天理市・桜井市・生駒市、奈良市などの相続・空き家等の公開事例。
※税制・制度情報は2026年11月6日時点で確認しています。特例の適用可否は相続時期、利用状況、売却方法などによって異なるため、具体的な税務判断は税務署または税理士へご確認ください。
