家や土地を売ろうと不動産会社へ相談すると、
「仲介で買主を探しましょう」
と言われることもあれば、
「当社で直接買取できます」
と言われることもあります。
では、どちらを選べばよいのでしょうか。
「仲介の方が高く売れる？」
「不動産買取ならどのくらい早く売れる？」
「相続した実家は、遺品整理を全部終えてから売るべき？」
「家財が残った空き家でもそのまま買取してもらえる？」
「再建築不可なら買取しか方法がない？」
結論からいうと、仲介と買取はどちらが優れているというものではなく、物件の状態と売主が何を優先するかによって向いている方法が変わります。
価格をできるだけ重視するなら、仲介で一般の購入希望者を探す方法が向く場合があります。
一方、売却までの時間、遺品整理、家財撤去、修繕、内覧対応などの負担まで考えると、直接買取が合うケースもあります。
今回は大阪府を中心に、仲介と買取の違いを、相続・遺品整理・空き家の視点も含めて解説します。
仲介と買取の一番大きな違いは「誰が買うのか」
仲介では、不動産会社が売主と買主の間に入り、主に一般の購入希望者などを探します。
一方、直接買取では、不動産会社自体が買主になります。
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の購入希望者など | 不動産会社等 |
| 売却時期 | 買主が見つかる時期による | 条件が整えば予定を立てやすい |
| 売却価格 | 市場で広く購入者を探せる | 再販売費用やリスク等を考慮した価格になる場合がある |
| 内覧 | 購入希望者への対応が必要になる場合あり | 主に買取会社による物件確認 |
| 仲介手数料 | 成約時に発生する場合あり | 買取会社との直接取引なら通常不要 |
| 遺品・家財 | 販売のため整理を求められる場合あり | 現状で相談できる会社もある |
| 再建築不可等 | 購入者が限定される場合あり | 取扱事業者なら検討できる場合あり |
この違いが、売却価格だけでなく、時間・費用・遺品整理・家財撤去・売主の負担にも関係します。
大阪では築30年前後の中古戸建も実際に売れている
「古い家だから買取しか無理なのでは？」
と思われることがあります。
しかし、築年数だけで仲介か買取かを決めることはできません。
近畿圏不動産流通機構の2025年度年刊市況レポートでは、大阪府の中古戸建住宅の成約件数は7,750件、平均成約価格は2,261万円、平均築年数は31.75年でした。
大阪市では成約件数1,907件、平均成約価格2,793万円、平均築年数32.34年です。
つまり、市場データを見ても、
「築30年を超えたら買取」
という単純な線引きはできません。
築年数が古くても、立地、接道、建物状態、土地需要などによって仲介で購入希望者を探せる場合があります。
逆に、比較的新しい住宅でも、大規模な修繕が必要だったり、権利・接道上の問題があったりすれば、買取と比較した方がよいこともあります。
仲介なら買取より必ず高く売れる？
一般の購入希望者へ広く販売できるため、仲介の方が高い価格で成約する可能性はあります。
ただし、
「仲介査定額＝実際の成約価格」
ではありません。
例えば、
仲介査定1,500万円
→ 1,580万円で販売開始
→ 数か月間売れない
→ 価格変更
→ 1,350万円で成約
ということも考えられます。
一方、直接買取で、
「現状なら1,250万円で購入します」
という価格が提示される場合もあります。
本当に比較したいのは、
仲介査定額と買取額ではなく、「仲介で最終的に成約すると予想される価格」と「実際の買取提示額」
です。
マイダス独自目線｜「査定価格」ではなく「出口価格」を見る
最も高い査定額を提示した不動産会社が、必ず最も高く売却できるとは限りません。
重要なのは、
その価格で実際に購入する人が見つかる可能性があるのか
ということです。
仲介と買取を比較するときは、広告に掲載する価格ではなく、最終的な成約可能性を見ることが重要です。
不動産買取は「相場の7割」と決まっている？
「不動産会社の買取は市場価格の7割程度」
といった説明を目にすることがあります。
しかし、買取価格を仲介価格の何％にしなければならないという法律上の決まりはありません。
買取会社は物件を取得した後、物件によっては修繕、残置物処理、測量、権利調整、維持管理、再販売などの費用やリスクを負担します。
国土交通省も「買取再販」を、宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、一定の改修等を行って再販売する事業形態として位置付けています。
そのため、
「買取だから一律○割」
ではなく、物件ごとの条件を確認する必要があります。
相続空き家では「遺品整理してから査定」が正解とは限らない
相続した実家では、仲介と買取を考える前に、
「まず遺品整理を全部終わらせないと」
と考える方も少なくありません。
家の中には、家具、衣類、家電、食器、写真、仏壇など、長年の家財や遺品が残っていることがあります。
しかし、遺品整理を全部終えてからでなければ不動産査定ができないわけではありません。
特に直接買取では、家財や残置物がある状態から相談できる不動産会社もあります。
そのため、
遺品整理 → 全部処分 → 修繕 → 査定
と最初から決めるのではなく、
まず現状で査定 → 仲介と買取を比較 → 必要な遺品整理・家財撤去の範囲を決める
という順番も検討できます。
遺品整理を始める前に「不動産関係の書類」は残しておく
相続した実家では、家財だけでなく古い書類にも注意してください。
遺品整理中に、
昔の売買契約書、建築請負契約書、権利証・登記識別情報、境界関係資料、住宅ローン資料、固定資産税関係書類
などが見つかることがあります。
これらは売却や売却後の税金を確認するときに重要な資料となる可能性があります。
そのため、相続住宅の遺品整理では、不動産・建築・金融・税金に関係しそうな書類を先に分け、安易に処分しないことが大切です。
大阪府には約70万戸の空き家がある
大阪府の2023年住宅・土地統計調査では、空き家は**70万1,900戸、空き家率14.2％**でした。
そのうち「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は22万6,900戸です。
相続した実家を使わないまま所有しているケースも含め、空き家をどう処分・活用するかは重要な課題です。
仲介で時間をかけて販売する方が合う住宅もあれば、遺品整理、管理、修繕、固定資産税などの負担を考え、買取を比較した方がよい住宅もあります。
実際の対応事例｜約20年間空き家だった東大阪市の中古戸建
株式会社マイダスでは、約20年間空き家だった東大阪市の中古戸建について、早急に買い取ってほしいという相談を受けた事例を公開しています。
建物には、雨漏りによる天井ボードの破損、傾き、下水道未接続、水道管漏水の可能性など複数の問題がありましたが、状態を確認したうえで買取を行っています。
この事例からも、
「古いから買取」ではなく、「一般の購入希望者へ売る前に解決すべき問題がどの程度あるのか」
を見ることが重要だと分かります。
再建築不可＋床の陥没＋残置物があっても売却方法はある
マイダスでは、大阪府八尾市佐堂町で、接道部分が約1.4mしかなく再建築不可とされ、床の陥没や多数の残置物もあった住宅を買い取った事例があります。
ただし、
「再建築不可だから売れない」
でも、
「再建築不可なら必ず買取できる」
でもありません。
仲介で購入希望者を探すことも可能です。
ただ、再建築制限、融資、建物状態、残置物など複数の問題が重なるほど、一般の購入希望者が限定される場合があります。
そのような住宅では、仲介での予想成約価格と、専門事業者による現状買取価格を両方確認する方法が現実的です。
急いで売却したい場合は買取という選択肢もある
大阪府柏原市の古家付き土地では、売主から早急に売却したいとの相談を受け、マイダスが査定から土日を除いて2日、土日を含め4日で買取契約・決済を行った事例を公開しています。
もちろん、
「買取ならすべての不動産を4日で売却できる」
という意味ではありません。
相続登記、抵当権、共有者、権利関係、必要書類などによって期間は変わります。
ただ、一般の購入希望者を探す必要がない直接買取では、条件が整っていれば短期間で売却できる場合があります。
遺品整理費用をかける前に査定した方がよい理由
例えば、相続した実家に大量の家財が残っていて、
「50万円かけて遺品整理・家財撤去をしてから売ろう」
と考えたとします。
しかし、50万円かけて片付けたからといって、不動産の売却価格が50万円上がるとは限りません。
同じように、100万円のリフォームをしても、売却価格が100万円以上上昇する保証はありません。
だからこそ、
「いくらかければ売りやすくなるか」を先に考えるのではなく、「現状ならいくらで、どの方法なら売却できるか」を先に確認する
ことが大切です。
仲介の場合には、内覧しやすくするため一定の片付けが有効なケースもあります。
一方、直接買取では家財を残した状態から相談できるケースもあります。
株式会社マイダスでも、残置物や老朽化など複数の問題を抱えた物件の買取事例を公開しています。
仲介と買取は「手取り」で比較する
例えば、
仲介での予想成約価格 900万円
直接買取価格 780万円
だとすると、表面上は120万円の差です。
しかし仲介で販売するために、仲介手数料、遺品・家財撤去費、必要な修繕費、測量費、売れるまでの固定資産税や管理費などが発生する場合、最終的な差は小さくなる可能性があります。
反対に、家財がすでに整理され、修繕も不要で、市場性の高い住宅なら、仲介で購入希望者を探すメリットが大きくなることもあります。
マイダス独自目線｜「手取り・確度・時間」で比較する
仲介と買取を比較するときに重要なのは、
最終的にいくら手元に残るのか、その価格で売れる可能性はどの程度なのか、売却までどれくらい待てるのか
という3点です。
特に、相続した空き家や遠方にある実家では、
遺品整理のため何度も現地へ行く負担
や、
いつ売れるか分からない状態で管理を続ける負担
も考える必要があります。
価格差だけでなく、売却完了までの総負担で判断することがポイントです。
800万円以下の不動産は仲介手数料の特例も確認
2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の宅地・建物については、「低廉な空家等」の仲介手数料の特例があります。
使用状態は問われず、一定の場合、不動産会社が依頼者一方から受け取れる仲介手数料の上限は30万円×1.1＝税込33万円です。
これは必ず33万円かかるという意味ではなく、あくまで上限です。媒介契約時に報酬額を確認する必要があります。
一方、売主と不動産会社が直接売買する買取で、別の仲介会社が間に入らない場合には、通常、売主から買取会社へ仲介手数料を支払う関係にはなりません。
ただし、登記関係費用や印紙税など、売却に関係するすべての費用がなくなるという意味ではありません。
仲介で売れなければ途中から買取へ変更できる？
可能な場合があります。
マイダスでは、東大阪市の文化住宅について、老朽化や空室増加に加え、他社で販売していたもののなかなか進まなかった状態から相談を受け、買取した事例を公開しています。
ただし、他社と専任媒介契約・専属専任媒介契約などを締結している場合は、現在の契約内容や期間を確認する必要があります。
そのため、
「まず半年間仲介して、売れなかったら初めて買取を調べる」
だけでなく、
売却を始める段階で、仲介と買取という2つの出口を確認しておく
方法もあります。
よくある質問
仲介と買取は結局どちらが高く売れますか？
一般の購入希望者を広く探せる仲介の方が、高く成約する可能性はあります。
ただし、査定価格がそのまま成約価格になるとは限りません。
仲介手数料、遺品整理・家財撤去、修繕、維持費なども含めて最終的な手取りを比較しましょう。
遺品整理が終わっていなくても査定できますか？
可能です。
家財や遺品が残っている状態でも、不動産そのものの査定を先に行うことはできます。
先に査定価格と売却方法を確認してから、どこまで遺品整理を行うか決める方法もあります。
家財が残った空き家でもそのまま買取できますか？
不動産会社や物件によって異なります。
株式会社マイダスでは、残置物が多数ある住宅を現状で買い取った事例があります。
処分費用をかける前に、現在の状態で査定を受ける方法があります。
再建築不可物件は仲介では売れませんか？
仲介で購入希望者を探すことは可能です。
ただし、建替え制限や融資などの事情から購入希望者が限られる場合があります。
仲介での予想成約価格と直接買取価格を比較すると判断しやすくなります。
買取なら何日で売却できますか？
一律には決まりません。
相続登記、抵当権、共有者、必要書類、権利関係などによって異なります。
条件が整っていれば短期間で売却できるケースもありますが、個別確認が必要です。
古い家はリフォームしてから売るべきですか？
必ずしもそうとは限りません。
リフォーム費用以上に売却価格が上がる保証はないため、工事前に現状の仲介査定と買取査定を確認することをおすすめします。
まとめ
仲介と買取を決める前に「遺品整理・手取り・時間」まで比較する
大阪市、東大阪市、八尾市、堺市、柏原市など大阪府で、相続した実家や古い家を売却する場合、
「まず仲介、それで売れなければ買取」
だけが選択肢ではありません。
最初の段階で、
仲介ならどの程度で成約が期待できるのか
と、
遺品や家財が残った現在の状態で直接買取ならいくらなのか
という2つの出口を確認しておくと判断しやすくなります。
特に相続した実家では、
遺品整理を全部終える
↓
家財を処分する
↓
修繕する
↓
最後に不動産会社へ査定を依頼する
という順番だけが正解ではありません。
まず現状で査定し、仲介と買取を比較してから、必要な遺品整理・家財撤去・修繕を決める。
この順番なら、売却のために本当に必要な費用なのかを確認してから進められます。
株式会社マイダスでは、中古戸建、土地、中古マンションだけでなく、相続空き家、古家、長屋・連棟住宅、再建築不可、無道路地、借地・底地、変形地、遺品や家財が残った住宅などについてもご相談いただけます。
「親の家に遺品が大量に残っている」
「片付けてから売るべきか分からない」
「仲介と買取のどちらが自分に合うか知りたい」
という段階からご相談ください。
査定無料・秘密厳守。丁寧なヒアリングとスピード対応で、現在の物件価値、遺品・家財の状況、売却までに必要な費用を整理しながら売却方法を検討します。
不動産売却は、一番高い査定額だけを選ぶことが正解とは限りません。
最終的な手取りはいくらか。
その価格で売れる確度はどの程度か。
売却までどれくらい待てるか。
遺品整理や家財撤去にどこまで時間と費用をかけるのか。
これらを合わせて比較し、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。
出典
公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2025年度年刊市況レポート」—大阪府・大阪市の中古戸建住宅の成約件数、平均成約価格、平均築年数。
大阪府「令和5年住宅・土地統計調査」—大阪府の空き家数70万1,900戸、空き家率14.2％等。
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」—価格800万円以下の「低廉な空家等」に関する媒介報酬の特例。
国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」—買取再販の制度上の位置付け。
株式会社マイダス「事例紹介」—東大阪市中古戸建、八尾市の再建築不可物件、柏原市古家付き土地、東大阪市文化住宅等の公開事例。
※市場・制度情報は2026年11月6日時点で確認しています。個別の売却方法や買取可否、必要な遺品整理・家財撤去の範囲は物件ごとに異なります。
