「古い家なので、現状のまま売却したい」
「相続した実家なので、雨漏りしているかどうかまで分からない」
「親の遺品整理をしているけれど、家の修理履歴も分からない」
中古住宅や相続した空き家を売却するとき、このようなケースがあります。
では、引渡しから1か月後に買主から、
「天井から雨漏りしています」
「床下にシロアリ被害が見つかりました」
「排水管が壊れていました」
と言われたらどうなるのでしょうか。
「もう売った家だから関係ない」
とは限りません。
現在の民法では、引き渡した土地・建物が種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合、売主が契約不適合責任を負うことがあります。買主には一定の要件のもと、修補などの追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった手段があります。
今回は兵庫県を中心に、雨漏り・シロアリ・設備故障がある中古住宅を売る場合の契約不適合責任と、相続住宅の遺品整理で注意したいポイントまで解説します。
そもそも「契約不適合責任」とは？
2020年4月施行の改正民法では、従来の瑕疵担保責任から、契約内容に適合しているかどうかを中心に判断する仕組みへ整理されました。
民法562条では、引き渡した目的物が種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合、買主は一定の場合に修補などの履行の追完を請求できます。
さらに要件を満たせば、
修補などの追完請求
代金減額請求
損害賠償請求
契約解除
が問題になる場合があります。RETIOも、契約不適合かどうかは契約書だけでなく、契約までの交渉経緯、双方の認識、取引通念なども踏まえて個別に判断されると解説しています。
例えば、
「雨漏りはない住宅」という前提で契約したのに、引渡し時点ですでに雨漏りしていた
という場合には、建物の品質が契約内容と異なるとして契約不適合が問題になる可能性があります。
築40年・築50年なら不具合があっても責任なし？
そうとは限りません。
契約不適合で重要なのは、
「新築と同じ状態だったか」
ではなく、
「どのような状態の住宅として売買する契約だったのか」
です。
築50年の住宅であれば、一定の経年劣化や設備の古さが想定されている場合があります。
一方、
「雨漏りなし」
「給排水設備は使用可能」
など、具体的な状態を前提に売買していたのに実際と異なれば、契約不適合が問題になる可能性があります。
つまり、
古い家＝売主責任なし
でも、
不具合が見つかった＝必ず売主責任
でもありません。
契約書、物件状況報告書、設備表、事前説明などを含めて判断します。
「現状有姿」なら何が見つかっても責任なし？
ここは特に注意が必要です。
中古住宅では、
「現状有姿で引き渡す」
という表現が使われることがあります。
しかし、現状有姿という条項だけで、契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。
RETIOの2025年の解説でも、現状有姿条項は現在の状態で引き渡すことを定めるものですが、それだけでは契約不適合責任は直ちに免除されず、免責する場合は契約不適合責任について別途規定する必要があると説明されています。
したがって、
「現状有姿と書けば、雨漏りが見つかっても何も責任を負わない」
とは考えない方がよいでしょう。
契約不適合責任を「負わない」という特約はできる？
個人が売主となる中古住宅売買では、売主・買主の合意によって、契約不適合責任を一定範囲で限定したり、免責したりする特約を設ける場合があります。
例えば築年数の古い空き家なら、
建物の老朽化を前提として売買する
一定の設備について契約不適合責任を負わない
など、物件状態に応じて契約条件を決めることがあります。
ただし重要なのが民法572条です。
売主が免責特約を設けていても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、その責任を免れることができません。
雨漏りを知っていたのに黙って売ったら？
例えば、
「大雨になると2階の和室から雨漏りする」
と売主が以前から知っていたとします。
それを買主へ伝えずに、
「現状有姿・契約不適合責任免責」
として売ったとしても、免責特約だけで必ず責任を回避できるとは限りません。
そのため、雨漏りを把握している場合は、
いつ発生したか
どの場所か
修理を行ったか
その後再発したか
原因まで分かっているか
を整理し、不動産会社へ伝えておくことが重要です。
「昔雨漏りしたけれど修理済み」でも伝える？
売却前に不動産会社へ伝えておくことをおすすめします。
例えば、
5年前に雨漏り
↓
屋根を修理
↓
その後、把握している範囲では再発なし
という情報があるなら、そのまま事実として整理します。
「修理したから過去の雨漏りはなかったことにする」のではなく、
過去に不具合があったことと、その後どのように対応したのか
をセットで伝える方が、売却後のトラブル防止につながります。
相続した実家では「知らない」ことも多い
相続住宅では、
「親が住んでいたので雨漏りの有無を知らない」
「10年間空き家だから給排水管が使えるか分からない」
「床下は一度も見たことがない」
ということも珍しくありません。
その場合、分からないことを無理に、
「雨漏りなし」
「シロアリなし」
とする必要はありません。
確認できないものは**「不明」**として整理することも重要です。
「雨漏りはない」と説明して売る場合と、
「長期間空き家であり、売主は居住していないため雨漏りの有無は不明」
と説明したうえで契約する場合では、契約の前提が異なります。
マイダス独自目線｜「分からない」を無理に「なし」にしない
相続した古い住宅では、売主自身が建物状態をすべて把握することは難しい場合があります。
だからこそ、
知っていること
分からないこと
目視で確認できる不具合
を分けることが大切です。
売りやすくするために不具合を少なく見せるのではなく、現在分かっている状態を契約条件へ正確に反映するという考え方です。
遺品整理では「修理関係の書類」を捨てない
相続した実家を売る場合は、遺品整理の進め方にも注意しましょう。
古い書類の中から、
屋根工事の領収書
雨漏り修理の見積書
シロアリ駆除の保証書
給排水設備の修理記録
リフォーム契約書
修理前後の写真
火災保険の事故・修理関係資料
などが出てくる場合があります。
これらは、
いつ不具合が発生したのか
どの部分を修理したのか
売主本人がどこまで把握しているのか
を整理する手掛かりになる可能性があります。
そのため、相続住宅の遺品整理では、不動産・建築・修繕・保険関係の書類を、売却が終わるまで安易に捨てないことをおすすめします。
シロアリが見つかったら必ず売主負担？
一律には決まりません。
シロアリについても、
築年数
被害の程度
契約内容
事前説明
売買価格
買主が認識していた状態
などによって判断が異なります。
「築50年だからシロアリがいて当然」として説明しなくてよいとも言い切れませんし、反対にシロアリが見つかったから必ず売主が全額負担するという一律のルールでもありません。
重要なのは、どのような状態の建物を売買する契約だったのかです。
売却後、いつまで契約不適合責任を問われる？
民法566条では、種類・品質に関する契約不適合について、原則として買主はその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければならないとされています。
ただし、売主が引渡し時にその不適合を知っていた、または重大な過失によって知らなかった場合には、この1年の通知制限は適用されません。
また、この「1年」は権利そのものが必ず1年で消滅するという意味ではありません。
RETIOは、通知期間とは別に民法上の消滅時効も関係すると解説しています。
さらに個人間売買では、契約によって責任の範囲や通知期間などを定めることがあります。
したがって、
「引渡しから3か月たったから絶対に責任なし」
と自己判断せず、まず売買契約書の条項を確認することが重要です。
不動産会社が売主の場合はルールが違う
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主へ中古住宅を売る場合には、宅地建物取引業法40条による制限があります。
契約不適合責任について民法より買主に不利な特約は原則としてできません。
通知期間について特約する場合も、引渡しの日から2年以上とするものを除き、買主に不利な特約は認められないとされています。
つまり、
「不動産会社が売主なら自由に完全免責にできる」
ということではありません。
インスペクションをすればトラブルはなくなる？
建物状況調査、いわゆるインスペクションを検討する方法もあります。
国土交通省が現在公表している資料では、令和4年度の消費者アンケートで、既存住宅売買時にインスペクションを「実施した」と回答した割合は、
| 既存住宅 | 実施割合 |
|---|---|
| 全体 | 27.3％ |
| 戸建住宅 | 32.4％ |
| マンション | 22.1％ |
でした。戸建では、回答者自身は実施していないものの、すでに売主が実施していたケースも4.2％あります。国土交通省は既存住宅の取引当事者が売買時にインスペクションを実施する割合を「3割程度」と整理しています。
ただし、インスペクションをしたから、
「今後絶対に雨漏りしない」
と保証されるわけではありません。
また、インスペクションを実施しなかったから、自動的に売主が責任を負うわけでもありません。
大切なのは、
調査結果
売主が把握している事実
物件状況報告書
設備表
売買契約書
の内容をできるだけ一致させておくことです。
【マイダス実例】兵庫県尼崎市｜再建築不可＋雨漏りの相続住宅
株式会社マイダスでは、兵庫県尼崎市で、ご両親が住んでいた住宅を相続した方から売却相談を受けた事例があります。
この住宅は、
再建築不可
に加え、
雨漏り
もあり、地元の不動産会社では取り扱いが難しいと言われていた物件でした。
マイダスでは状態を確認したうえで直接買取しています。
ここで重要なのは、
「雨漏りがあるから売れない」
ということではありません。
雨漏りがあるなら、その状態を前提に売却方法を考えることができます。
修繕費をかけても売却価格で回収できるとは限らない古家では、先に高額な修理をする前に、現状での査定価格を確認する方法もあります。
遺品整理・修理・売却はどの順番で進める？
相続した空き家では、
遺品整理
↓
家財撤去
↓
雨漏り修理
↓
リフォーム
↓
最後に査定
と考える方もいます。
しかし、必ずしもこの順番が最適とは限りません。
例えば、数十万円かけて雨漏りを修理しても、その費用分だけ売却価格が上がる保証はありません。
株式会社マイダスでは、雨漏りがある空き家なども買取相談の対象として案内しています。
そのため、
①遺品整理中に修理・建築関係の資料を保管する
②現在分かっている不具合を整理する
③現状のまま査定する
④修理して仲介する場合と現状買取を比較する
⑤必要な範囲だけ遺品整理・修繕を行う
という進め方も考えられます。
マイダス独自目線｜「直して隠す」より「状態を価格と契約に反映する」
古い住宅では、
「雨漏り部分を修理して壁紙を張り替えれば分からなくなる」
という考え方は避けるべきです。
修理したこと自体が問題なのではありません。
重要なのは、把握している過去の不具合を隠さないことです。
マイダスでは、
不具合を確認する
→ 知っている内容を整理する
→ 修理するか現状売却か比較する
→ その状態を契約条件へ反映する
という順番が大切だと考えています。
売却前に確認しておきたい建物状態
築年数の古い戸建住宅では、少なくとも次のような情報を分かる範囲で整理しておくとよいでしょう。
雨漏り・漏水の有無や履歴
シロアリ被害・駆除履歴
給排水管の故障
建物の傾き
基礎・外壁の大きなひび割れ
増築・改築履歴
設備故障
境界・越境
過去の修繕・リフォーム履歴
すべてを専門家のように判断する必要はありません。
分かることは正確に伝え、分からないことは「不明」として整理する。
これが重要です。
よくある質問
家を売った1か月後に雨漏りが見つかりました。必ず売主が修理しますか？
必ずではありません。
引渡し時点で雨漏りが存在していたのか、契約でどのような建物状態を前提としていたのか、契約不適合責任についてどのような特約があるのかなどによって判断が変わります。
「現状有姿」で売れば責任はなくなりますか？
現状有姿という条項だけで契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。
免責する場合は契約内容を別途明確にする必要があります。
契約不適合責任免責なら雨漏りを伝えなくてもよい？
いいえ。
売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。
相続した家なので雨漏りがあるか分かりません。
分からないものを「雨漏りなし」と断定する必要はありません。
長期間空き家で確認できないのであれば、その事情とともに「不明」と整理し、必要に応じてインスペクションを検討します。
遺品整理で古い修理書類が出てきました。捨ててもいい？
売却が終わるまでは保管しておくことをおすすめします。
雨漏り修理、屋根工事、シロアリ駆除、給排水工事などの資料は、建物状態や修繕履歴を確認する重要な手掛かりになる場合があります。
雨漏りがある古家でもそのまま売れますか？
可能なケースがあります。
マイダスでも兵庫県尼崎市で、再建築不可かつ雨漏りがある相続住宅を買い取った事例があります。
雨漏りを直してから売った方が得ですか？
必ずしもそうとは限りません。
修理費以上に売却価格が上がる保証はないため、先に現状での仲介査定と買取価格を確認し、修理費と比較する方法があります。
まとめ
相続した古家は「分からないことを隠さない」が重要
神戸市、尼崎市、西宮市、宝塚市、明石市など兵庫県で、築年数の古い住宅や相続空き家を売却する場合、
「親が住んでいた家なので建物状態を全部知らない」
ということは十分にあり得ます。
大切なのは、
分かっている不具合を正確に伝える
分からないものを無理に「問題なし」にしない
遺品整理で修理・建築関係の資料を捨てない
どのような状態で引き渡すのか契約書で明確にする
ことです。
株式会社マイダスでは、一般的な中古戸建だけでなく、長期間空き家だった住宅、雨漏りのある古家、遺品・家財が残った住宅、長屋・連棟住宅、再建築不可、無道路地、変形地などについてもご相談いただけます。
兵庫県でも、雨漏りと再建築不可という条件が重なった相続住宅を取り扱った実績があります。
「遺品整理がまだ終わっていない」
「親が雨漏りを修理していたか分からない」
「古すぎて建物の状態が分からない」
「修理してから売るべきか迷っている」
という段階からご相談いただけます。
査定無料・秘密厳守。現在分かっている建物状態、遺品・家財の状況、修理費用と売却価格を整理しながら、現状売却・仲介・直接買取などの方法を検討します。
中古住宅の売却で大切なのは、
「問題がない家に見せて売ること」ではありません。
分かっていること、分からないこと、確認できる不具合を整理し、その状態に合った価格と契約条件で売ること。
それが、売却後の契約不適合をめぐるトラブルを減らすための重要なポイントです。
出典
e-Gov法令検索「民法」—第562条から第564条、第566条、第572条など契約不適合責任に関する規定。
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」—第40条、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の契約不適合責任に関する特約の制限。
一般財団法人不動産適正取引推進機構「契約不適合責任に関する実務上の諸問題」RETIO No.137・2025年春号—現状有姿、免責特約、通知期間等。
国土交通省「既存住宅状況調査等の状況」—インスペクションの実施状況等。
株式会社マイダス「兵庫県尼崎市中古一戸建て」—再建築不可・雨漏りがある相続住宅の公開事例。
※法律・制度情報は2026年11月6日時点で確認しています。契約不適合責任の有無や範囲は、売買契約の内容、当事者の属性、不具合の状況、事前説明などによって異なります。具体的な紛争や契約条項については、弁護士・宅地建物取引士など専門家へご確認ください。
