「父が自宅で亡くなったのですが、この家はもう普通には売れないのでしょうか？」
「一人暮らしだった親が家の中で亡くなりました。買主へ必ず伝える必要がありますか？」
「遺品整理や特殊清掃をした家は事故物件になるのでしょうか？」
相続した実家を売却するとき、このような不安を持つ方は少なくありません。
結論からいうと、住宅の中で人が亡くなったからといって、すべての物件が同じように扱われるわけではありません。
国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。現在の国土交通省公式ページでは、令和3年10月の本文と令和6年3月時点の最新版概要が案内されています。
今回は奈良県を中心に、自然死・いわゆる孤独死・自殺等があった家を売るときの告知ルールと、遺品整理や特殊清掃が売却にどう関係するのかを分かりやすく解説します。
「人が亡くなった家＝すべて事故物件」ではない
一般に「事故物件」という言葉が使われますが、国土交通省のガイドラインは「事故物件」という一つの分類だけで判断しているわけではありません。
重要なのは、
どのような死因だったのか、どこで亡くなったのか、特殊清掃等が行われたのか、事件性・周知性など特段の事情があるのか
といった個別の状況です。
そのため、
「家の中で人が亡くなった＝必ず売れない」
と考える必要はありません。
自宅での老衰・病死は必ず告知する？
原則として、必ず告知するものではありません。
国土交通省は、取引対象となる住宅で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死について、特殊清掃等が行われていない通常のケースでは、宅地建物取引業者が原則として告げなくてもよいとしています。
日常生活上の不慮の死として、転倒事故や誤嚥なども例示されています。
例えば、高齢の親御さまが自宅で老衰や持病によって亡くなり、早期に発見され、特殊清掃も必要なかった場合、
「人が亡くなった家だから必ず事故物件として告知しなければならない」
とは限りません。
「孤独死」という言葉だけでは判断できない
特に注意したいのが「孤独死」です。
国土交通省のガイドラインは、単に「一人暮らしで亡くなった」という理由だけで告知の要否を決めているわけではありません。
例えば、一人暮らしの方が自然死し、比較的早く発見され、特殊清掃等も必要なかった場合は、通常の自然死として整理される可能性があります。
一方で、発見までに時間がかかり、特殊清掃等が必要になった場合は事情が異なります。
「孤独死だったか」だけではなく、死因・発見後の状況・特殊清掃等の有無を確認することが重要です。
遺品整理と特殊清掃は同じではない
ここは相続した実家の売却で、特に誤解されやすいポイントです。
親が亡くなった家では、
家具、衣類、食器、家電、書類、写真、仏壇など
多くの遺品や家財が残っていることがあります。
これらを仕分けたり処分したりする遺品整理を行ったことだけで、直ちに特殊清掃を行ったことと同じになるわけではありません。
したがって、
「遺品整理業者を呼んだから事故物件になる」
と考える必要はありません。
売却時に重要になるのは、遺品整理をしたという事実そのものではなく、死亡の状況や、国土交通省ガイドライン上の「特殊清掃等」が必要となるような事情があったかどうかです。
遺品整理と、人の死に伴う特殊清掃・消臭等については分けて整理しておくことが大切です。
特殊清掃をした自然死はどうなる？
自然死であっても、特殊清掃等が行われた場合は、通常の自然死と同じ扱いとは限りません。
国土交通省の概要では、売買取引について、自然死・日常生活上の不慮の死で特殊清掃等が行われた場合を、単純な「原則告知不要」の範囲とは別に整理しています。
売買の場合、
「特殊清掃から3年経てば必ず告知不要」
という一律の期間基準は示されていません。
個別の事案について、買主の判断に重要な影響を及ぼすかを慎重に判断する必要があります。
「3年経てば告知不要」は売買には当てはまらない
インターネットでは、
「事故物件は3年間だけ告知すればよい」
という情報を見かけることがあります。
しかし、これは不動産売却では注意が必要です。
国土交通省が示している**「概ね3年間」**という期間の目安は、主として賃貸借取引についてのものです。
売買取引については、同じ3年間という一律の期限は設けられていません。
そのため、
「亡くなってから3年以上たったから、売却では何も言わなくてよい」
と自己判断するのは避けた方がよいでしょう。
自殺・他殺などの場合は？
自然死とは取扱いが異なります。
国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活上の不慮の死以外で、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる人の死については、告知が必要となる考え方が示されています。
また、
「病死か事故死か分からない」
「相続人なので詳しい死因を知らない」
という場合もあります。
このようなときに推測で「自然死だった」と判断するのではなく、分からないことは不明として不動産会社へ伝えることが重要です。
買主から「この家で誰か亡くなりましたか？」と聞かれたら？
通常なら原則告知不要となるケースでも、買主から直接質問された場合は注意が必要です。
国土交通省は、買主・借主から人の死に関する事案の有無について質問された場合、把握している事実を告げる必要があるとしています。
また、事件性、周知性、社会的影響などが特に高く、買主が把握しておくべき特段の事情があると認識される場合も、経過期間や死因にかかわらず告知が必要になることがあります。
つまり、
「原則告知不要＝聞かれても答えなくてよい」
ではありません。
奈良県でも「自宅で亡くなった一人暮らしの人」は少なくない
警察庁による2025年（令和7年）の統計では、全国の警察取扱死体20万4,562体のうち、自宅で死亡した一人暮らしの人は7万6,941人、そのうち65歳以上は5万8,919人でした。
奈良県では、警察取扱死体2,345体のうち、自宅で死亡した一人暮らしの人は737人、そのうち65歳以上は598人でした。
ただし、この統計はあくまで警察庁刑事局捜査第一課へ報告された警察取扱死体の統計です。
「737件の孤独死があった」という意味ではありません。
この数字からも、相続した実家について「一人暮らしだった親が自宅で亡くなった」という状況だけで、極めて特殊な住宅と決めつけることは適切ではありません。
遺品整理が終わるまで売却相談を待つ必要はある？
必ずしも待つ必要はありません。
相続した実家には、長年の家財や遺品がそのまま残っているケースがあります。
「全部片付けてからでないと査定してもらえない」
と思われる方もいますが、売却方法によっては、家財が残った状態から不動産の査定や売却方法の検討を始めることができます。
むしろ、
①死亡に関して分かっている事実を整理する
②特殊清掃等の有無を確認する
③現在の不動産価格を確認する
④遺品・家財をどこまで整理するか決める
⑤そのまま売るか、整理して売るかを比較する
という順番で考える方が、先に多額の片付け費用をかけずに済む場合があります。
株式会社マイダスでは、家財や残置物が残った相続住宅についても、現状から売却方法をご相談いただけます。
「事故物件だから○％安くなる」という決まりはない
「人が亡くなった家は30％安くなる」
「孤独死なら半額になる」
といった一律の法律上の基準はありません。
価格への影響は、死亡事案だけでなく、
立地、土地・建物の状態、築年数、特殊清掃等の有無、事件性や周知性、買主需要
などを含めて判断されます。
奈良県でも、奈良市・生駒市などの住宅地と郊外の古家では需要が異なります。
そのため、まず通常の不動産として査定したうえで、人の死に関する事情が価格や売却方法へどの程度影響するのかを個別に考えることが重要です。
よくある質問
親が自宅で老衰により亡くなりました。売却できますか？
売却できます。
自然死で特殊清掃等も行われていない通常のケースでは、国土交通省ガイドライン上、宅地建物取引業者は原則として告げなくてもよいとされています。
孤独死した家は必ず事故物件になりますか？
一律には決まりません。
「孤独死」という呼び方だけではなく、死因、発見後の状況、特殊清掃等の有無などを確認する必要があります。
遺品整理をしたら事故物件になりますか？
遺品整理を行ったという事実だけで決まるものではありません。
通常の家財・遺品整理と、人の死に伴って必要になる特殊清掃等は分けて考える必要があります。
特殊清掃をした場合は売却時に告知が必要ですか？
売買取引では、自然死等であっても特殊清掃等が行われた場合を、一律に告知不要とは整理していません。
個別の事情に応じた判断が必要です。
3年以上経過すれば告知しなくてよいですか？
売買取引について「3年経過すれば一律に告知不要」という基準はありません。
3年という期間の目安は主として賃貸借取引について示されたものです。
家財が残ったままでも査定できますか？
可能です。
家財や遺品をすべて処分してから相談するのではなく、現状の査定価格を確認してから、片付けの範囲や売却方法を決めることもできます。
まとめ
人が亡くなった事実だけで「売れない家」と決めつけない
奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、橿原市、大和高田市、香芝市、桜井市など奈良県で相続した家について、
親が自宅で亡くなった、
一人暮らしで発見まで時間がかかった、
特殊清掃を行った、
遺品や家財が大量に残っている、
古家のまま売却したい
という場合でも、最初から「事故物件だから売れない」と決めつける必要はありません。
株式会社マイダスでは、相続した中古戸建・空き家をはじめ、家財が残った住宅、古家、長屋、再建築不可物件、無道路地、変形地などについてもご相談いただけます。
大切なのは、
「人が亡くなった」という一つの事実だけを見るのではなく、死因・発見状況・特殊清掃等の有無・遺品や家財の状況・不動産そのものの価値を整理することです。
査定無料・秘密厳守。丁寧なヒアリングとスピード対応で、「親が亡くなった家なので何を伝えればよいか分からない」「遺品整理をしてから売るべきか迷っている」という段階から、状況を整理して売却方法を検討します。
遺品をすべて処分したり、古家を解体したりする前に、まず現在の状態でどのような売却方法が考えられるのか確認してみることが、余計な費用を抑える第一歩になる場合があります。
出典
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」—2021年10月公表。国土交通省公式ページでは、令和6年3月時点の最新版概要が掲載されています。
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（概要）」—自然死、特殊清掃等、賃貸借・売買取引の告知に関する整理。
警察庁「警察取扱死体のうち、自宅において死亡した一人暮らしの者（令和7年）都道府県別」—全国および奈良県の2025年統計。
※制度・統計情報は2026年11月6日時点で公表されている国土交通省・警察庁の一次資料を確認しています。人の死に関する告知の要否は個別事情によって判断が異なる可能性があるため、具体的な売買では宅地建物取引業者や必要に応じて法律の専門家へ確認してください。
