「40年前に父が買った実家を相続したけれど、売買契約書が見つからない」
「遺品整理をしているけれど、土地をいくらで買ったのか分かる書類がない」
古い家や土地を相続すると、このような問題が起こることがあります。
不動産売却では「いくらで売れるか」に目が向きがちですが、売却後の税金を考えるうえでは、
その不動産をいくらで取得したのか
も非常に重要です。
取得費が分からない場合には、一定の場合、売った金額の5％相当額を取得費として計算する方法があります。国税庁もこの「概算取得費」の取扱いを案内しています。
ただし、
「契約書が見つからない＝すぐ5％」
と判断するのは早いかもしれません。
相続した実家では、遺品整理の途中で昔の契約書や領収書が見つかることもあるからです。
不動産売却の税金は「売却価格全部」にかかるわけではない
土地・建物を売却した場合の譲渡所得は、基本的に、
売却金額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
という考え方で計算します。
取得費には、土地・建物の購入代金や購入手数料などが含まれます。
ただし建物については、購入・建築代金をそのまま取得費とするわけではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
そのため、
「3,000万円で売れたから3,000万円全部が利益」
というわけではありません。
相続した家は相続時の評価額が取得費になる？
原則として違います。
相続によって取得した土地・建物を売った場合は、基本的に亡くなった親など被相続人の取得費を引き継ぎます。
例えば、
父が1985年に購入
↓
子が2025年に相続
↓
2026年に売却
というケースでは、原則として父が購入したときの購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。相続税評価額や固定資産税評価額を、そのまま取得費として使用する仕組みではありません。
取得時期についても、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
そのため、親が40年前に購入した家を相続してすぐ売却したからといって、単純に「短期譲渡」になるわけではありません。
取得費が分からないときの「5％ルール」とは？
昔の購入価格が分からない場合などには、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
例えば、
売却価格3,000万円 × 5％ ＝ 150万円
です。
この150万円を取得費として譲渡所得を計算する方法が、一般に「概算取得費5％」などと呼ばれています。
また、実際の取得費が判明していても、その金額が売却金額の5％相当額より少ない場合は、5％相当額を取得費として計算できます。
「契約書がない＝即5％」ではない
ここは非常に重要です。
売買契約書が見つからなくても、
購入時の領収書
建築請負契約書
購入時の精算書
住宅ローン関係資料
通帳・振込記録
不動産会社や金融機関関係の資料
など、購入価格を確認する手掛かりが残っている場合があります。
それらを取得費の根拠資料としてどこまで使用できるかは個別判断になるため、実際の確定申告では税務署や税理士などへ確認してください。
重要なのは、「売買契約書がないから何も探さず5％」と決めないことです。
遺品整理を始めたら「不動産関係の書類」を先に分ける
相続した実家では、家具、衣類、食器、写真、家電など大量の遺品が残っていることがあります。
そこで注意したいのが、遺品整理の最初の段階です。
古い紙袋や封筒の中に、
土地・建物の売買契約書
建築請負契約書
領収書
住宅ローンの契約書
銀行の振込記録
購入当時の精算書
登記関係書類
などが入っている可能性があります。
「昭和の書類だから不要だろう」
と先に捨ててしまうと、あとから取得費を確認できなくなる可能性があります。
そのため株式会社マイダスでは、相続不動産の遺品整理を行う場合、
不動産・建築・金融機関・税金関係の書類は、売却と確定申告が終わるまで安易に処分しない
という考え方が重要だと考えています。
5％と実際の取得費では大きな差になることも
例えば、3,000万円で売った土地について単純に比較してみます。
| 計算方法 | 取得費 |
|---|---|
| 実際の取得費を2,000万円と確認できた | 2,000万円 |
| 概算取得費5％ | 150万円 |
その差は1,850万円です。
もちろん、実際の税額は譲渡費用や特別控除などによって変わるため、この1,850万円がそのまま税金になるわけではありません。
それでも取得費が小さくなれば、計算上の譲渡所得が大きくなる可能性があります。
だからこそ、遺品整理の段階で昔の契約書を探す意味があります。
5％を使う場合、相続登記費用をさらに足せる？
ここも注意が必要です。
相続した非業務用の土地・建物について、相続人が支払った一定の登記費用や不動産取得税などは取得費に含められる場合があります。
しかし国税庁は、売却金額の5％を概算取得費として使用する場合には、相続人が負担した登記費用などをさらに取得費へ含めることはできないとしています。
つまり、
「売却価格の5％＋相続登記費用」
と単純に加算するものではありません。
相続税を払った人は「取得費加算」も確認
相続税が課税された人が、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額を取得費へ加算できる相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例があります。
主な要件は、
相続または遺贈で財産を取得していること
その人に相続税が課税されていること
一定期間内に売却していること
です。
売却期限は、原則として相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
相続税を支払って比較的早く実家を売る場合には確認しておきたい制度です。
相続した実家なら「空き家3,000万円特別控除」も確認
和歌山県で親が一人で暮らしていた古い実家を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
2026年11月現在、この制度の適用期間は2027年12月31日までです。
ただし、「2027年までならいつ売ってもよい」という意味ではありません。
原則として、
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
という個別の期限もあります。
また、対象家屋には、原則として、
昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物ではないこと
相続直前に原則として被相続人以外の居住者がいなかったこと
など複数の要件があります。
2024年1月1日以後の譲渡では、一定の場合、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行うケースも対象となりました。
さらに、相続人が3人以上の場合は、特別控除額の上限が1人当たり2,000万円となります。
取得費加算と空き家3,000万円控除は同じ物件で併用できる？
原則として併用できません。
国税庁は、空き家3,000万円特別控除を適用する家屋・敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など、一定の他の特例を受けていないことを適用要件としています。
「取得費加算を使った方がよいのか」
「空き家3,000万円控除を使えるのか」
によって税額が変わる可能性があります。
売買契約を締結する前の段階から、税理士や税務署へ確認しておくと安心です。
和歌山市では「被相続人居住用家屋等確認書」を申請できる
相続空き家3,000万円特別控除の確定申告では、要件に応じて被相続人居住用家屋等確認書が必要になります。
和歌山市内の対象物件については、和歌山市の耐震・空家対策課が確認書を交付しています。
和歌山市は、申請から交付まで通常1週間程度と案内しています。
ただし、書類の不足や記載漏れなどがあるとさらに時間がかかる場合があるため、確定申告直前ではなく余裕をもって申請することが重要です。
遺品整理費用や売却費用の領収書も全部保管する
売却時には、取得費だけでなく譲渡費用も譲渡所得の計算に関係します。
国税庁が主な譲渡費用として挙げているものには、
売却時の仲介手数料
売主が負担した印紙税
一定の場合の建物取壊し費用
などがあります。
一方、通常の修繕費や固定資産税など、所有している不動産の維持・管理のための費用は原則として譲渡費用にはなりません。
遺品整理費用など個別の支出について税務上どのように扱うかは、その内容や目的によって判断が必要になる可能性があります。
そのため、遺品整理・家財処分・解体・売却に関係して支払った領収書や請求書は、自己判断で捨てず保管しておくことをおすすめします。
相続した実家を売る前の確認順序
取得費が分からない相続住宅では、次の順番で整理すると分かりやすくなります。
①遺品整理で不動産関係の書類を捨てない
②親の売買契約書・建築資料・ローン資料を探す
③土地と建物の取得費を確認する
④相続税を払っていれば取得費加算を確認する
⑤相続空き家3,000万円控除の対象か確認する
⑥それでも取得費が分からなければ5％ルールを検討する
先に家の中をすべて処分してから税金を考えるのではなく、遺品整理と不動産売却・税務確認を同時に進めることがポイントです。
よくある質問
40年前の売買契約書がありません。家は売れますか？
売却自体は可能です。
取得費が分からない場合には、一定の場合、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できます。
ただし、遺品整理中に購入時の資料が見つかる可能性があるため、先に関係書類を探してみることをおすすめします。
契約書がなければ必ず5％になりますか？
契約書がないという理由だけで、直ちに5％しか使えないと決めつける必要はありません。
購入価格を確認できる他の資料がないか確認し、その資料を税務上使用できるか税務署や税理士へ相談しましょう。
相続税評価額を取得費にできますか？
原則として、相続税評価額をそのまま取得費とするわけではありません。
相続した土地・建物では、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。
相続したばかりなら短期譲渡になりますか？
原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
そのため、相続した日だけを見て長期譲渡・短期譲渡を判断するものではありません。
遺品整理を全部終えてから不動産会社に相談するべきですか？
必ずしもその必要はありません。
むしろ古い契約書や建築資料を処分してしまう前に、不動産関係の書類を分けて保管することが重要です。
株式会社マイダスでは、遺品や家財が残っている状態から相続不動産の査定・売却相談を進めることも可能です。
まとめ
遺品整理で見つかる「古い一枚」が税額を左右することも
和歌山市、海南市、岩出市、紀の川市などで親や祖父母から古い家・土地を相続した場合、
「いくらで売れるのか」だけではなく、「いくらで取得した不動産なのか」
も重要です。
取得費がどうしても分からない場合には、5％の概算取得費を利用できる制度があります。
しかし、遺品整理で古い売買契約書や領収書が見つかり、実際の取得費を確認できれば、税額計算が大きく変わる可能性があります。
そのため、相続した実家では、
遺品を全部捨てる
↓
家を売る
↓
確定申告のときに昔の契約書が必要だったと気付く
という順番にならないよう注意しましょう。
まずは、
不動産・建築・銀行・税金関係の書類を保管する。
そのうえで現在の不動産価格を確認し、遺品整理と売却方法を一緒に考える。
これが重要です。
株式会社マイダスでは、相続した実家、空き家、古家、長屋、再建築不可物件、無道路地、変形地、遺品や家財が残った住宅などについてもご相談いただけます。
「親の契約書が見つからない」
「遺品整理をどこから始めればよいか分からない」
「家財が残ったままでも売れるのか知りたい」
という段階からご相談ください。
査定無料・秘密厳守。現在の物件価値と家財・遺品の状況を確認しながら、無理のない売却方法を検討します。
※株式会社マイダスが現在主に買取対応している地域は大阪府・兵庫県・奈良県です。和歌山県の物件については、個別に対応可否をご確認ください。
出典
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」〔令和8年4月1日現在法令等〕—取得費・概算取得費5％等。
国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」〔令和8年4月1日現在法令等〕—被相続人の取得費・取得時期の引継ぎ、概算取得費と相続登記費用等の関係。
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」〔令和8年4月1日現在法令等〕—相続税額の取得費加算。
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」〔令和8年4月1日現在法令等〕—3,000万円特別控除、2,000万円上限、適用期限・要件等。
国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」〔令和8年4月1日現在法令等〕—仲介手数料・印紙税・一定の取壊し費用等。
和歌山市「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について」—被相続人居住用家屋等確認書、交付期間等。
※税制・制度情報は2026年11月6日時点で確認しています。取得費として認められる資料や各特例の適用可否は個別事情によって異なるため、具体的な申告については税務署または税理士へご確認ください。
