「4,000万円で買った家が、今査定すると2,500万円だった」
「売却しても住宅ローンが残りそう」
このような場合、
「家を売って損をしたら、税金も少し軽くなるの？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
通常、土地や建物を売って生じた損失は、給与所得や事業所得などから自由に差し引くことはできません。国税庁も、不動産の譲渡損失は原則として他の所得と損益通算できないとしています。
ただし、一定のマイホームを売却した場合には例外があります。
条件を満たせば、売却損を給与所得などと相殺でき、さらに控除しきれない損失を翌年以後3年間繰り越せる場合があります。
2026年度税制改正により、この特例の適用期限は2027年12月31日まで延長されています。
「購入価格より安く売った」＝税務上の売却損ではない
まず知っておきたいのは、
買った価格－売った価格
が、そのまま税務上の譲渡損失になるわけではないことです。
土地・建物の譲渡所得は、基本的に、
売却価格－（取得費＋譲渡費用）
で計算します。
例えば、
取得費 3,500万円
譲渡費用 100万円
売却価格 2,500万円
であれば、単純化すると、
2,500万円－3,500万円－100万円＝▲1,100万円
となります。
ただし建物については、購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
そのため、
「4,000万円で買って2,500万円で売ったから1,500万円の損」
と単純には計算できません。
マイホームの売却損には2つの代表的な特例がある
一定の居住用不動産については、大きく分けて2つの制度があります。
①新しいマイホームへ買い換える場合
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
です。
②住宅ローンが残る家を売る場合
「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
です。
名前は似ていますが、条件が異なります。
①住み替えでマイホームを売って損した場合
現在の家を売却し、新しいマイホームへ買い換える場合、一定の要件を満たせば、旧居の譲渡損失を給与所得・事業所得などと損益通算できます。
さらに、その年に控除しきれなかった損失は、翌年以後3年間繰り越せる場合があります。
主な条件として、
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
ことや、
買換え住宅について一定の住宅ローンがある
ことなどがあります。
対象となる買換え住宅のローンは、原則として償還期間10年以上などの要件があります。
「800万円損した＝800万円返ってくる」ではない
ここは特に誤解しやすいところです。
例えば譲渡損失が800万円あったからといって、
税務署から800万円戻ってくるわけではありません。
損益通算とは、その損失を給与所得などから差し引いて、課税対象となる所得を減らす仕組みです。
例えば、
給与所得等 600万円
適用できる譲渡損失 800万円
であれば、その年の所得との損益通算を行い、一定の条件を満たせば残った損失を翌年以後へ繰り越します。
実際に減る税額は、その人の所得、所得控除、税率などによって変わります。
②住宅ローンが残るマイホームを売る場合
もう一つ重要なのが、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合です。
国税庁では、2027年12月31日までに、住宅ローンのあるマイホームをローン残高を下回る価格で売却して譲渡損失が生じた場合、一定要件を満たせば損益通算・繰越控除を利用できるとしています。
この制度は、新しいマイホームを購入しなくても利用できる可能性がある点が特徴です。
ローン残高3,000万円・売却価格2,500万円なら？
例えば、
住宅ローン残高 3,000万円
売却価格 2,500万円
なら、
3,000万円－2,500万円＝500万円
となります。
この制度では、売買契約日の前日における住宅ローン残高から売却価格を差し引いた金額が、損益通算できる金額の上限となります。
仮に、
税務上の譲渡損失 1,000万円
ローン残高 3,000万円
売却価格 2,500万円
だった場合、
住宅ローン不足額は500万円です。
したがって、この制度で損益通算できる金額は最大500万円となります。
「譲渡損失」と「住宅ローン不足額」は別の数字
ここは非常に重要です。
譲渡損失
は、
売却価格
取得費
譲渡費用
建物の減価償却
などから計算する税務上の数字です。
一方、
住宅ローン不足額
は、
住宅ローン残高－売却価格
という資金上の数字です。
この2つは同じではありません。
マイダスでは、住宅ローンが残っている住宅を売却するときには、
①現在の査定価格
②現在の住宅ローン残高
③税務上の取得費
の3つを分けて確認することが重要だと考えています。
税の特例が使えても「ローン不足分」がなくなるわけではない
もう一つ注意したいポイントがあります。
例えば、
住宅ローン残高3,000万円
売却価格2,500万円
なら500万円不足します。
この特例が使えたとしても、500万円の住宅ローンそのものが免除される制度ではありません。
不動産を通常売却するには、決済時に抵当権を抹消できるよう住宅ローンを処理する必要があります。
そのため、
自己資金で不足分を補えるか
金融機関との調整が必要か
といった資金面は、税制とは別に考える必要があります。
「税金の制度が使えること」と「売却代金だけで住宅ローンを完済できること」は別問題です。
所有期間は「売却した年の1月1日」で判定
2つの譲渡損失特例では、旧居について原則として売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることが重要な要件です。
例えば、
「購入してからちょうど5年経った」
というだけでは判断できません。
不動産税制では、売却した年の1月1日を基準に判定する制度があるため、購入から5年前後の住宅は特に注意が必要です。
以前住んでいた家でも対象になることがある
現在住んでいない住宅でも、一定期間内なら対象になる可能性があります。
国税庁では、以前住んでいた住宅について、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に売却する場合などを対象としています。
そのため、
転勤後に空き家になった自宅
先に新居へ引っ越して旧居を後から売る
といった場合でも、すぐ対象外とは限りません。
合計所得3,000万円を超えるとどうなる？
住宅ローンが残るマイホームの特例では、譲渡損失が発生した年の損益通算そのものには3,000万円の所得制限はありません。
一方、翌年以後の繰越控除については、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年の繰越控除を利用できません。
買換え型についても、合計所得金額3,000万円を超える年は、その年の繰越控除が適用できません。
住宅ローン控除と併用できる？
一定の条件を満たせば、住宅ローン控除との併用が可能です。
国税庁は、買換え型・住宅ローン残高型の譲渡損失特例について、住宅借入金等特別控除と併用できると案内しています。
そのため、
旧居を売却して損失
↓
新居を住宅ローンで購入
という住み替えでは、
譲渡損失の特例
と
新居の住宅ローン控除
の両方を確認する価値があります。
確定申告をしないと利用できない
これらの制度は、自動的に適用されるものではありません。
確定申告が必要です。
住宅ローン残高型では、
譲渡損失の明細書
損益通算額の計算書
所有期間を確認できる資料
売買契約日の前日の住宅ローン残高証明書
などが必要になります。
繰越控除を利用する場合には、損失が発生した年に必要書類を添付した期限内申告を行い、その後も原則として連続して確定申告する必要があります。
売却後も、売買契約書や住宅ローン関係の書類は保管しておきましょう。
[YouTube動画挿入位置]
マイダスが考える住宅ローン残債物件の確認順序
株式会社マイダスでは、購入価格より現在価格が下がっている住宅について、
「損が出るから売らない方がよい」
とも、
「税金が戻るから売った方がよい」
とも単純には考えません。
まず、
①現在の住宅ローン残高
②現在の不動産査定価格
③取得時の売買契約書・取得費
④売却時にかかる仲介手数料等
⑤利用できる税制
を整理することが重要です。
特に、
ローン残高＞査定価格
の場合には、税金だけではなく、売却時に住宅ローンをどのように完済するかまで確認する必要があります。
よくある質問
購入価格より安く売れば必ず譲渡損失になりますか？
必ずとは限りません。税務上の取得費は、土地と建物で計算方法が異なり、建物については減価償却費相当額を差し引きます。
家を売って損したら給与から差し引けますか？
通常の不動産譲渡損失は給与所得などと損益通算できません。ただし、一定のマイホームで要件を満たす場合には例外があります。
新しい家を買わなくても利用できますか？
住宅ローンが残るマイホームを残高より低い価格で売却する特例については、一定要件を満たせば新居を取得しなくても利用できます。
売却損が出たら、その金額が返金されますか？
いいえ。譲渡損失そのものが現金で戻る制度ではありません。給与所得などと損益通算することで、所得税等の計算上の所得を減らす仕組みです。
住宅ローンが残っていても家を売れますか？
売却できる可能性はあります。ただし、売却代金でローンを完済できない場合には、不足資金や抵当権抹消の方法について金融機関等との確認が必要です。
この特例はいつまで使えますか？
2026年度税制改正により、買換え型・住宅ローン残高型ともに現在の適用期限は2027年12月31日です。
まとめ
大阪市、堺市、吹田市、豊中市、東大阪市、八尾市、枚方市、寝屋川市、守口市、門真市などで、
購入時より住宅価格が下がっている
住宅ローンが多く残っている
転勤や離婚などで自宅を売却したい
新しい住宅へ住み替えたい
という場合は、売却価格だけで判断しないことが大切です。
確認したいのは、
現在いくらで売れるのか
住宅ローンはいくら残っているのか
税務上の取得費はいくらなのか
という3つの数字です。
株式会社マイダスでは、中古戸建、マンション、土地のほか、空き家、古家、長屋、再建築不可、無道路地、狭小地、変形地などについてもご相談いただけます。
税金の具体的な計算・申告については税務署や税理士等への確認が必要ですが、不動産会社として査定価格と住宅ローン残高を比較し、売却した場合の資金状況を整理することはできます。
「購入価格より安くなったから売れない」と決めつけるのではなく、査定価格・ローン残高・税制を分けて確認する。
これが、住宅ローンが残るマイホームの売却を考えるときの重要な第一歩です。
査定無料・秘密厳守。丁寧なヒアリング・スピード対応で、「売ったら住宅ローンがいくら残るのか」という段階から、仲介・買取など物件と状況に合った売却方法を整理します。
