「家を売るなら12月中の方がいい？」
「1月1日を過ぎると、固定資産税を1年分すべて自分で負担するの？」
「親から相続した実家は遺品整理が終わっていないけれど、固定資産税はどうなる？」
年末年始に不動産売却を考えている方にとって、12月31日と1月1日の違いは気になるところです。
結論からいうと、固定資産税・都市計画税には毎年1月1日という重要な基準日があります。
しかし、
「1月1日に所有していた＝最終的に1年分をすべて自分だけで負担する」
とは限りません。
市区町村に対する「納税義務」と、不動産売買で売主・買主が行う「固定資産税等相当額の精算」は別の話だからです。
今回は大阪府を中心に、家・土地・マンションを売却するときの固定資産税と、相続した実家で遺品整理が終わっていない場合の考え方を解説します。
固定資産税は誰が払う？基準は毎年1月1日
固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日現在の所有者に課税されます。
登記されている土地・建物の場合、1月1日現在で登記簿に所有者として登記されている人が基本的な納税義務者になります。大阪市も同様の取扱いを案内しています。
たとえば、2027年1月1日時点ですでに買主への所有権移転登記が完了していれば、原則として2027年度分は買主側が納税義務者になります。
一方、2026年12月に売買契約を結んでいても、2027年1月1日時点でまだ売主名義であれば、原則として売主側に課税されます。
つまり、重要なのは単に、
「12月中に売買契約を結んだか」
ではありません。
1月1日時点で誰が所有者として扱われるのかを確認する必要があります。
12月31日と1月1日では何が変わる？
大きく変わるのは、翌年度の固定資産税等について、誰が市区町村に対する納税義務者になるかです。
大阪市は、前年11月に売却していても、翌年1月1日時点で所有権移転登記が完了せず売主名義のままであれば、その売主に固定資産税等が課税される例を示しています。
そのため、
「12月31日までに契約すれば固定資産税は買主になる」
という理解は正確ではありません。
契約日だけでなく、決済日・引渡日・所有権移転登記の日程まで確認することが重要です。
途中で家を売ったら市役所が固定資産税を返してくれる？
たとえば6月に家を売った場合、
「7月以降は自分の家ではないから、市役所から残りの固定資産税が返ってくるのでは？」
と思う方もいるかもしれません。
しかし、市区町村が所有期間に合わせて売主と買主へ自動的に日割り課税する仕組みではありません。
大阪市も、固定資産税等は特定の所有期間に対して課税するものではなく、1月1日現在の所有者へ年度分として課税する年税であると説明しています。
では、なぜ不動産売買では「固定資産税の日割り精算」という言葉が使われるのでしょうか。
固定資産税の「日割り精算」は売主と買主の取り決め
実際の不動産売買では、固定資産税・都市計画税について、売主と買主の間で固定資産税等相当額を精算することがあります。
たとえば、1月1日時点の所有者である売主が固定資産税等を負担し、7月に買主へ引き渡した場合、引渡し後に対応する一定額を買主から売主へ支払う方法です。
ただし、この精算金は市区町村が買主へ課税している税金ではありません。
あくまで、
売買契約に基づいて売主・買主の間で行う金銭精算
です。
大阪市も、売主と買主の間で固定資産税等を按分する場合、その割合は当事者間で決めるものとしており、当事者間の取り決めによって納税義務者そのものが変わるわけではないとしています。
「1月1日起算」と「4月1日起算」で精算額が変わることも
固定資産税等の精算では、1月1日から12月31日までを基準とする考え方と、4月1日から翌年3月31日までを基準とする考え方があります。
売買時の精算方法について、法律で「必ず1月1日起算」と一律に決められているわけではありません。
そのため、特に1月から3月ごろに決済する場合は、
「今回の売買では、いつを精算の起算日としているのか」
を売買契約書などで確認することが重要です。
1月1日を過ぎたら売主が大損する？
必ずしもそうではありません。
確かに、市区町村に対する納税義務という意味では、原則として1月1日の所有者がその年度分を納めます。
しかし、売買契約で固定資産税等相当額を精算する場合、引渡し後に対応する金額を買主から受け取ることがあります。
そのため、
「1月1日を過ぎると固定資産税を全部自分で負担するから、12月中に安くても売ってしまおう」
と急ぐ必要はありません。
売却価格、住宅ローン残高、管理費、維持費、引渡し条件などを含めて判断する方が現実的です。
相続した実家では「固定資産税」と「遺品整理」を一緒に考える
相続した実家では、固定資産税の問題と同時に出てきやすいのが遺品整理・家財整理です。
親御さまが住んでいた家には、
家具、衣類、食器、家電、写真、仏壇、書類など
さまざまな物が残っていることがあります。
「遺品整理が終わってから不動産会社に相談しよう」
と考えているうちに、数か月、場合によっては長期間そのままになることもあります。
しかし、誰も住んでいない空き家であっても、課税対象となる固定資産を所有していれば、固定資産税の負担は原則として続きます。
また、1月1日前に所有者が亡くなり、相続登記がまだ完了していない場合について、大阪市では1月1日時点で土地・家屋を現に所有する人が固定資産税等を納める仕組みを案内しています。
そのため、相続した実家では、
「遺品整理が全部終わってから売却を考える」
だけでなく、
「まず査定を行い、売る・残すを決めてから必要な整理をする」
という順番も検討できます。
遺品や家財が残っていても査定できる？
売却方法によっては、遺品や家財が残っている段階から不動産会社へ査定を依頼することができます。
株式会社マイダスでも、相続した実家や空き家について、家財や残置物が残っている状態からご相談いただけます。
特に、
「遠方に住んでいて何度も大阪へ片付けに行けない」
「親の荷物が多く、どこから手を付ければよいか分からない」
「売れるか分からない家に先に遺品整理費用をかけるのが不安」
という場合は、先に現在の不動産価格を確認してから整理方法を考える選択肢もあります。
すべてを処分してからでなければ査定できない、と決めつける必要はありません。
固定資産税の精算金は確定申告にも関係する
売主が買主から受け取った固定資産税・都市計画税相当額については、税務上も注意が必要です。
国税庁は、土地・建物の譲渡後から年末までの期間に対応する未経過固定資産税・都市計画税相当額を買主から受け取った場合、その金額を譲渡価額（収入金額）に算入するとしています。
そのため、不動産を売却した後に譲渡所得の確定申告が必要となる場合は、売買代金だけでなく、決済時に受け取った固定資産税等の精算金についても確認しておきましょう。
個別の税額計算や特例の適用については、税務署・税理士などへ確認することをおすすめします。
相続した空き家を売る前に確認したい順番
相続した家を売却する場合は、遺品整理だけを先に進めるより、
①現在の不動産価格を確認する → ②固定資産税など年間の維持費を確認する → ③相続・登記状況を確認する → ④家財・遺品をどこまで整理するか決める → ⑤売却時期と引渡し条件を決める
という流れで整理すると、余計な費用をかけずに判断しやすくなります。
特に空き家の場合、売却を数か月先送りすれば、その間にも固定資産税だけでなく、火災保険、庭木の管理、建物管理などの負担が発生する可能性があります。
「遺品整理が終わっていないから相談できない」と考えるより、まず現状で査定を受けることも選択肢です。
よくある質問
1月1日に家を所有していたら、1年分すべて自分で負担しますか？
市区町村に対する納税義務者は原則として1月1日現在の所有者です。
ただし、不動産売買では売買契約に基づいて固定資産税等相当額を売主・買主間で精算する場合があります。
そのため、納税義務者と実質的な負担は分けて考える必要があります。
7月に家を売れば固定資産税は半額になりますか？
市区町村が自動的に半年分へ減額するわけではありません。
売買時に精算する場合は、契約で定めた起算日や引渡日などを基準に計算します。
遺品整理が終わっていない実家でも査定できますか？
可能です。
株式会社マイダスでは、相続した実家や空き家について、家財・残置物が残っている状態から査定・売却方法をご相談いただけます。
先に不動産の価格を確認し、その後にどこまで遺品整理を行うか判断する方法もあります。
12月31日までに売った方がお得ですか？
固定資産税だけでは判断できません。
売却価格、引渡し時期、固定資産税等の精算方法、住宅ローン残高、維持費、税制上の特例などを含めて比較することが重要です。
まとめ
固定資産税だけでなく遺品整理・維持費まで含めて売却時期を考える
大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、吹田市、豊中市、枚方市、寝屋川市、岸和田市、和泉市など大阪府内で家・土地・マンションを売却するときは、
「1月1日の所有者に固定資産税等が課税されること」と、「売主と買主が最終的にどのように負担するか」は別
という点を覚えておきましょう。
また、相続した実家では、
固定資産税・遺品整理・家財処分・空き家管理・売却時期
を別々に考えるのではなく、一緒に整理することが重要です。
株式会社マイダスでは、中古戸建、土地、中古マンションだけでなく、相続不動産、空き家、古家、長屋、再建築不可、無道路地、変形地、家財が残った住宅などについてもご相談いただけます。
「遺品整理が終わっていない」
「家財がそのまま残っている」
「1月1日を過ぎる前に売った方がよいのか知りたい」
という段階でも問題ありません。
査定無料・秘密厳守。丁寧なヒアリングとスピード対応で、現在の査定価格、固定資産税、維持費、遺品・家財の状況を整理しながら売却方法を検討します。
12月31日と1月1日は確かに重要な日ですが、その1日だけを理由に売却を急ぐ必要はありません。
まずは現在の不動産価格と年間の負担を確認し、遺品整理も含めて、無理のない売却方法を考えてみましょう。
出典
大阪市「よくある質問（土地・家屋関係）」〔2026年4月1日更新〕―固定資産税等の1月1日基準、売主・買主間の按分、売却後の課税について。
大阪市「令和8年度 土地・家屋にかかる固定資産税および都市計画税の算定方法などについて」―固定資産税・都市計画税の賦課期日等。
大阪市「現所有者に関する申告など」―1月1日前に所有者が死亡した場合の固定資産税等の取扱い。
国税庁「No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」〔令和8年4月1日現在法令等〕―未経過固定資産税・都市計画税相当額の譲渡価額への算入。
※制度・税務情報は2026年11月6日時点で公表されている一次資料を確認して作成しています。個別の税務判断については、税務署または税理士等の専門家へご確認ください。
