「マンションを売りたいけれど、管理費を数か月滞納している」
「親から相続したマンションを調べたら、修繕積立金の未払いが見つかった」
このような場合、
「全部払ってからでないと売れないの？」
と心配になるかもしれません。
結論からいうと、管理費や修繕積立金を滞納していることだけを理由に、マンションの売買が一律に禁止されるわけではありません。
ただしマンションには、戸建住宅とは異なる重要なルールがあります。
一定の滞納管理費等については、売却後の新しい所有者にも管理組合が請求できるためです。
「売れば滞納金はなくなる」と考えず、売却前に正確な金額と精算方法を確認することが重要です。
管理費と修繕積立金は何のためのお金？
マンションでは、エントランス、廊下、エレベーター、屋上などの共用部分を区分所有者全員で管理します。
一般に管理費は、清掃、管理員、共用設備の保守など日常的な管理費用に使用されます。
修繕積立金は、外壁や屋上防水、給排水設備など、将来の計画的な修繕に備えて積み立てるお金です。
国土交通省の現行マンション標準管理規約でも、管理費と修繕積立金を「管理費等」として区分して定めています。
滞納したままでもマンションは売却できる？
売却を進めること自体は可能です。
ただし、区分所有法第8条では、第7条第1項に該当する一定の債権について、区分所有者の特定承継人にも請求できると定めています。
売買によってマンションを取得した買主は、この特定承継人に当たります。
2025年改正版のマンション標準管理規約でも、
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」
とされています。
つまり、売主と買主の間で、
「滞納分は売主が払う」
と約束していても、その約束だけで管理組合から買主への請求が当然に排除されるわけではありません。
「買主にも請求できる」＝売主の借金が消える？
そうではありません。
例えば売主に50万円の滞納があったとして、売却した瞬間に売主の債務が消え、買主だけの借金になるという意味ではありません。
神戸市すまいの安心支援センターも、滞納した前所有者へ請求できる一方、買主などの特定承継人にも請求できると説明しています。
そのため通常の売買では、引渡しまでに滞納を整理する方法を決めておくことが重要です。
売却代金から滞納分を精算できる？
資金状況によっては検討できます。
例えば、
住宅ローン
管理費・修繕積立金の滞納
仲介手数料
登記関係費用
などを差し引いても売却代金が残るのであれば、決済時に滞納分を精算する方法があります。
ただし、これは物件ごとの売買条件や管理組合との確認によって異なります。
「滞納があっても必ず売却代金から払える」と断定することはできません。
マイダス独自目線① 査定額と滞納額を同時に確認する
管理費を滞納している場合、
滞納を全部支払ってから査定する
必要があるとは限りません。
まず、
現在の査定価格
住宅ローン残高
管理費・修繕積立金の滞納額
売却諸費用
を並べて確認すると、売却可能性を判断しやすくなります。
滞納は買主へ説明される？
中古マンションの取引では重要な情報です。
国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用では、対象住戸について、
管理費の月額と滞納額
修繕積立金の月額と滞納額
などを説明する取扱いが示されています。
そのため、
「滞納を黙って売る」
のではなく、正確な金額を確認し、精算方法まで整理することが重要です。
相続マンションは「遺品整理」と一緒に確認する
親からマンションを相続したケースでは、相続人が滞納を知らないことがあります。
長期入院や施設入居、引落口座の残高不足などによって支払いが止まっている可能性もあります。
そこで遺品整理をするときは、家財だけを処分するのではなく、
管理会社からの通知書
管理費の引落通帳
総会議事録
長期修繕計画
駐車場等の契約書
などを残しておくことをおすすめします。
これは法律上必ず保存しなければならないという意味ではなく、売却条件や未払い状況を確認するための実務上のおすすめです。
マイダス独自目線② 遺品整理より先に重要書類を分ける
相続したマンションで荷物が多い場合、
「先に全部処分してから売ろう」
と考えがちです。
しかし、遺品の中に管理費・住宅ローン・登記・購入時の契約に関する重要書類が残っていることがあります。
遺品整理と不動産売却を別々に考えず、重要書類を確保してから整理を進めることが大切です。
駐車場代なども必ず買主へ引き継がれる？
ここは注意が必要です。
管理費・修繕積立金については区分所有法や管理規約との関係が明確ですが、
駐車場使用料
駐輪場使用料
その他の個別契約による費用
まで、すべて同じ扱いになるとは限りません。
具体的な債務が新所有者へ請求できるものかは、管理規約・使用細則・契約内容等の確認が必要です。
よくある質問
Q. 管理費を滞納していても査定できますか？
できます。
査定と滞納金の精算は分けて考え、売却を進める場合に最新の滞納額を確認します。
Q. 全額支払ってからでないと売れませんか？
一律ではありません。
決済時に売却代金から精算できる場合もありますが、資金状況や売買条件の確認が必要です。
Q. 相続したマンションに滞納があっても売れますか？
売却できる可能性があります。
相続登記、抵当権、住宅ローン、管理費等の滞納額を確認して売却条件を整理します。
まとめ
神戸市、西宮市、尼崎市、明石市などで、
管理費を滞納しているマンション
親から相続して支払い状況が分からないマンション
を所有していても、
「滞納があるから売れない」
と決めつける必要はありません。
ただし、一定の管理費・修繕積立金等については、新しい所有者にも請求が及ぶ仕組みがあります。
そのため、
査定価格
住宅ローン残高
管理費・修繕積立金の最新滞納額
売却費用
を先に整理することが重要です。
また相続マンションでは、遺品整理の際に管理会社の通知や通帳などの重要書類を処分しないよう注意しましょう。
株式会社マイダスでは、兵庫県の中古マンション、相続不動産、遺品や家財が残った空き家などについても、現在の状況を確認しながら売却方法を整理しています。
査定無料・秘密厳守。
「先に滞納を全部払う」「遺品を全部片付ける」と決める前に、現在の不動産価値と必要な精算額を確認することが第一歩です。
