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おはようございます!マイダスの堅本です!

 

1月~3月は不動産の取引が活発になる繁忙期の時期になります!

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本日は実質利回りについて

 

不動産検索サイトなどで収益用物件を探すときに選ぶうえでの一つ目安となるのが利回りです。これは対象不動産を賃貸として貸した場合の年間家賃収入を不動産購入金額で割って×100すると求めることができます。この利回りは収益用不動産を購入する上で大事な指標になっています。

ただ、このサイトに載っている利回りはただの理想値であって実際には運用する上でいろいろな金額が必要になってきます。それを踏まえた利回りのことを実質利回りと言います。今回はこの実質利回りを考えるうえで必要になってくる諸費用についてまとめていきます。

 

まず、不動産を所有していることで税金が掛かってきます。毎年1月1日時点で不動産を所有していると課税されるのが固定資産税です。固定資産税は、土地と建物の両方にかかり面積や建物評価によって変わります。税率は、東京都をはじめ多くの自治体で1.4%です。土地および建物の固定資産税評価額に対してそれぞれに1.4%を乗じて算出されます。

火災保険の保険料は、投資物件に火災などが発生した場合に備えるための諸費用です。保険料は、毎年払う方法と一定の年数をまとめて払う方法があり、まとめて複数年払ったほうが割引されます。
 
また、賃貸物件の場合は基本的には仲介業者に部屋付けを依頼することになります。そして実際に入居が決まった際には仲介業者にその仲介手数料も払わなくてはなりません。
遠方の物件を購入したり、本業の仕事をしていて物件の管理が難しい時には管理会社に物件の管理を委託する必要もあります。物件の管理ができないと入居者の減少につながるからです。その管理業務の委託にも料金が必要となります。(管理料など)
 
また、このなかでも代表的なのが修繕費用でしょう。建物一棟全体を所有し運営する一棟物件では、部屋の中だけでなく建物外部などすべての修繕時期と内容、費用を所有者が判断しなくてはなりません。ものによっては金額も大きくなるため、諸費用を計画的に準備する必要があります。入居者がなかなかつかない場合にはリノベーションを検討することも大切です。例えば、キッチン、洗面、浴室などの入れ替えなどがあります。そうすることで内装の雰囲気も変わり入居者からの受けもよくなります。
 
こういったように、通常の利回りは理想値であり実際に購入を検討する場合にはこういった諸費用を十分に検討しなければなりません。

 

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担当:堅本(かたもと)

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