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今回は「賃貸借」と「使用貸借」について

 

不動産やその他のものの貸し借りには2種類あります。

1つは有償で借りる「賃貸借」です。通常、賃貸の物件はお部屋を借りる代わりに貸主に家賃を支払います。レンタルビデオなどもレンタル料を支払い借りる期間も決まっています。

対して、無償で貸し借りするのが「使用貸借」です。タダで貸してあげますよ、というものです。友達同士や親族間で口約束で行われることが多いです。

不動産における賃貸借と使用貸借の大きな違いの一つは借地借家法が適用されるかどうかです。

借地借家法とは建物や土地の賃貸借について定めた法律で、主に借主の保護の側面が強いものです。

不動産の賃貸借はこの借地借家法が適用され、賃貸借契約では借主が不利な状況にならないようになっています。例えば貸主の都合で正当な理由無く借主を退去させることはできませんし、長期間の滞納等で信頼関係が破壊されなければ出て行かせることも難しいです。※駐車場など、建物の所有を目的としていない土地の賃貸借は民法が適用されます。

使用貸借は借地借家法ではなく民法(第593条から第600条)が適用されます。使用貸借契約においては、貸主は原則としていつでも借主に対して契約を解除し、物の返還を要求することができる(ただし、存続期間を定めているときはその期間が満了するまでは物の返還を要求できない)とされています(民法第597条)。

こうしてみると使用貸借で建物や土地を貸している場合は、貸主が退去を求めれば立退料等も無しで出て行かせることができるように思いますが、使用貸借でも立退料を請求される場合があります。

期間の定めも目的も無い使用貸借契約は貸主からいつでも契約を解除できますが、期間の定めがある場合はその期間の途中では契約の解除ができませんし、目的の設定がある場合はその目的を達成していない場合に退去を要求すると貸主の権利濫用にあたる場合があり、立退料を請求される可能性があるということです。実際に使用貸借でも立退料の支払いが必要だと認めた裁判例もあります。

 

 

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