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今回は「旧借地権」 「新借地権=借地借家法」について

まず、「借地権」とは建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事です。

通常、家を建てようと思った際には、自分が購入などして所有している土地の上に自分が所有する建物を建築します。

しかし、土地を購入する資金がない場合や、欲しいエリアに土地がない場合に、他人の土地を借りて建物を建てることがあります。

この際、土地を借りて利用する権利を所有している人を「借地権者」、土地を利用する権利は貸しているが、土地そのものを所有する権利(=底地権)を持つ人を「借地権設定者=地主」といいます。

「旧借地権」と「新借地権」の主な相違点

【借地権存続期間】

借地権の存続期間は、新法では建物の種別に関係なく一律に30年となります。当事者間でこれより長い期間を定めることは自由です。

一方、旧法の場合は複雑で、建物の種類により異なり、堅固な建物とそうでない建物で存続期間が分かれていました。
そして、旧法による最低存続期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年となり、これより短い期間を定めた場合には “期間の定めがないもの” とみなされます。
旧法による借地権で「期間の定めがない」ときには法定期間が適用され、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。期間の定めがなければ無期限というわけではありません。

【契約更新年数】

新法による契約の更新では、1回目が20年、2回目以降が10年となります。当事者間でこれより長い期間を定めることは自由です。
これが旧法の場合には、堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっています。

【建物の朽廃した場合】

旧法では、存続期間の定めがあるか、定めがないか(法定期間が適用される)によって、建物が朽廃した場合の取り扱いが異なり、存続期間の定めがある場合は建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、存続期間の定めがないときに建物が朽廃すると、その借地権自体が消滅してしまいます。

また、旧法の場合に、朽廃ではなく建物が滅失してしまったときには、第三者に対して借地権の権利を主張できないものとされています。
新法ではこのあたりの事項が改められ、(当初の)契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護されることになりました。
また、新法ではたとえ建物が滅失しても一定の事項をその土地上の見やすい位置に掲示したうえで、滅失から2年以内に建物を再築して登記すれば、その間の権利を第三者に主張することができます。

旧法では、残存期間を超えて存続する建物を建てる場合、それに対して地主が遅滞なく異議を述べないかぎり、建物がなくなった日から堅固建物で30年、非堅固建物で20年、借地期間が延長され、地主は原則として契約解除することができませんでした。
しかし、新法のもとで再築する場合には、これが1回目の更新以降でかつ地主の承諾を得ていなければ、地主は借地契約を解除できることになっています。地主の承諾がない場合は「地主からの解約申し入れ」だけで借地権が消滅してしまいます。

【地主が借地を拒否した場合】

旧法において、地主が借地契約の更新を拒絶する場合には「正当な事由がなければならない」とされていましたが、この正当事由の解釈をめぐって争いが絶えませんでした。
新法ではこの「正当事由」をある程度まで明確にするとともに、財産上の給付(立ち退き料の支払い)だけでも更新を拒絶できるものとされました。

 

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