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~~~今回は宅建業法等の関係法律の改正点についてのコラムです~~~

 

〇自ら売主の売買における特約の制限

改正前の民法では、瑕疵担保責任の責任追及期間につき、買主の請求は事実を知った時から1年以内とされています。

【改正前の民法566条3項】。

この期間制限に関連して、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約において「民法566条3項に規定する期間」

について瑕疵を担保すべき責任に関し、引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、

同条の規定よりも買主に不利となる特約をしてはならないと制限されてしまいました。

(改正前の宅建業法40条)

これに対し、改正によって瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が採り入れられます。

そのために、民法上の期間制限の規定も改められ、契約不適合の場合には、買主は、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、契約不適合責任を追及する事ができないものとされました。

同時に宅建業法でも、自ら売主となる売買の特約において、契約不適合を担保すべき責任に関し

「民法第566条に規定する期間についてその目的物の引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、

同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」と改められています。

宅建業法改正により、宅建業法40条の性格が瑕疵担保責任に関する特約の制限から、

契約不適合責任に関する特約の制限に変わり、改正前よりも適用範囲が広くなります。

たとえば、改正前の民法では、瑕疵担保責任は瑕疵が隠れていた場合

(買主が瑕疵を知らなかったことについて善意無過失の場合)に限定されていましたが、

改正後には、民法上売主の契約不適合責任は、契約不適合が隠れてたものであった場合に限定されなくなります。

そのため売主が宅建業者の場合の契約不適合責任について、売主の責任を隠れ瑕疵に限定する特約は、

買主に不利なものであることから、無効となります。

 

〇住宅品質確保法等の改正

住宅品質確保法と住宅瑕疵担保履行法では、改正によって民法で瑕疵担保責任が廃止された後にも、

(瑕疵)という用語が引き続き使われます。

1.ただし住宅品質確保法では、貸について、「種類または品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」と

定義する規定が設けられます。(改正後の住宅品質確保法2条5項)。

新築住宅の売買契約において、売主は買主に引き渡した時から10年間、住宅の耐力上主要な部分の瑕疵等について、

民法に規定する契約不適合の責任を負うということになります。

2.住宅品質確保法による売主の担保責任の履行を確保し、新築住宅の売主に供託または保険付保を義務づける「住宅瑕疵担保履行法2条5項に規定する瑕疵を言う」と定め、法律上の用語として残されます。

 

〇消費者契約法の改正

消費者契約については2つの改正がなされました。

1.第一に、改正前には消費者契約法4条6項(平成29年6月までは改正前の消費者契約法4条5項)で、

消費者契約の申込みまたはその承諾の意思表示の取り消しは(善意の)第三に対抗する事ができないとされていましたが、

第三者が保護を受けるための主観的な要件につき、(善意でかつ過失がない)第三者と改められました。

 

2.第二に、改正前の消費者契約法では、目的物に隠れた瑕疵があるときに事業者が無効とされていましたが、

この条分が削除され、代わって引き渡された目的物が契約に適合しない時に消費者に生じた損害を賠償する事業者の債務不履行により生じた消費者の解除権を放棄される旨の条項が無効とされることになりました。

 

 

 

 

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担当:畠山

 

 

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