【寝屋川市】祖父の家の相続、２代前だと相続人が多くて大変

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相続不動産の売却相談や、長年空家で放置してしまっている建物の買取査定依頼など随時受付しております☆

マイダスの堅本（かたもと）です。

先日相続での不動産売却のご相談をいただきました。

相続のご相談内容で「両親の住んでいた家」で「所有者も両親（どちらか）」が一番多いのですが、次点くらいに「両親が住んでいた家」だけど「所有者は祖父（祖母）」のようなご相談もございます。

相続は所有者の代を遡れば遡るほどに相続人が増加します。不動産を売却、処分するには亡くなった方からの直接の所有権移転登記は行えないため、現在ご存命でいらっしゃる「相続人を確定する」作業から始める必要があります。

登記名義上の所有者が亡くなった当初にご存命だった相続人の方の中にも、年月が経てば現在は他界されている方も多くなり、さらに子供、孫などの相続が発生していると、個人ではなかなか把握することは困難になります。

弊社ではこのような相続不動産の買取りも行っております。

ご相談いただいた後に、司法書士と連携して売却までのサポートを行います。

担当：堅本（かたもと）

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【不動産相続の共有名義と単独名義】

・相続と共有の関係とは？

相続は、亡くなった人（被相続人）が持っていた財産や権利義務を、配偶者や子供、両親などの一定の身分関係にある者（相続人）に引き継ぐ行為です。共同相続では、複数の相続人が不動産を共有する状態となり、処分には全員の同意が必要です。これが将来の世代（子供・孫・ひ孫など）になるほど相続人は範囲が広がるため、処分が難しくなります。

・共同相続と単独相続のメリットとデメリット

共同相続は複数の相続人が遺産を共有する形態で、各相続人が法定相続分に基づく持分を有します。これにより、遺産の利用や収益も持分に応じた形で行えることから公平性がありますが、デメリットも存在します。管理行為や変更行為には全員の同意が必要で、トラブルの原因となります。また、売却が難しく、共有物の処分に一致が必要です。単独相続は相続当初から相続人が1人だった場合や、共同相続人の中の一人が、遺言や、他の相続人たちの合意（遺産分割協議）を得て、単独にて相続を行います。1人での相続となるため、自由度が高いですが、他の相続人に代償を支払う必要などのデメリットもあります。

・共有名義のメリットとデメリット

共有名義で相続するメリットとしては、相続人同士の公平性があります。持分割合が明確であるため、不公平感を軽減できます。また、費用を共有できることもメリットの一つです。しかし、デメリットとしては、管理や収益に関するトラブルが発生しやすく、同意が得られず売却が難しいことが挙げられます。また、相続人の増加に伴い、権利関係が複雑化し、トラブルが生じる可能性が高まります。

・メリット

相続人同士の公平さを図ることができる：
共有名義の相続では、相続人の公平感が保たれます。各相続人が持分割合に基づいて権能を持つため、不動産の価値や利益を客観的に分け合うことができ、不公平感が生じにくいです。

費用や手間を抑えることができる：
共有名義のまま相続不動産を維持すると、名義変更に伴う費用や手間を抑えることができます。相続人が共有者で負担することが原則であり、これにより管理費用を効果的に削減できます。

・デメリット

トラブルが発生しやすい：
共有名義の相続では、共有者同士が管理や収益に関して合意する必要があり、これがトラブルの原因となります。例えば、賃貸契約やリフォームに関する決定が持分の過半数の同意を必要とするため、合意が得られない場合にはトラブルが生じる可能性があります。

権利関係によるトラブル：
共有名義で相続すると、権利関係を巡ってトラブルが生じることがあります。共有者の中での占有権や使用権の問題、相続人の増加により権利関係が複雑になりトラブルが発生する可能性が高まります。

同意が得られず売却が難しい：
共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。同意が得られない場合、売却が難しくなり、希望価格や条件の合意にも時間がかかる可能性があります。このため、柔軟な売却活動が難しくなります。

トラブルが将来的に複雑化する可能性：
共有名義で相続すると、相続人の増加に伴い権利関係が複雑化し、将来的にトラブルが複雑化する可能性があります。共有者同士の関係性が遠のき、売却や処分の同意が難しくなり、不動産の有効な活用が制約される可能性があります。

・単独相続とそのメリット・デメリット

単独相続は、遺産を一人で相続する方法であり、共有名義での相続に対する不安やデメリットが大きい場合に単独相続を検討することもあります。単独名義の相続では、財産の価値算定が難しく、代償分割により不公平感が生まれる可能性があります。

・メリット

相続人が一人：
共有者がおらず、相続人は単独にて所有権を保持するため、共有名義でみられる意見の不一致や共有者間のトラブルなどのリスクを回避できます。

財産管理なども単独で行える：
遺産を自由に使用や処分でき、遺産の管理がスムーズに行えます。処分の際も、共有者の同意が必要になることもありません。

・デメリット

遺産にかかる経費：
必要費などの支出は一人で負担しなければならないため、その点が負担となる可能性があります。

分割の方法により費用がかかる：
後述する代償分割の方法では、事前に共同相続人への代償支払いが必要となります。

・単独名義での相続方法
単独名義での相続には以下の3つの方法があります。まず、換価分割は不動産を売却して現金に換え、それを相続人間で分配する方法です。現物分割は不動産をそのまま相続し、形状や性質を変更せずに分割する方法であり、代償分割は一人が代表となり他の相続人に金銭や財産を譲る方法です。

【換価分割】
換価分割は不動産の時価を判断する難しさを解消するため、相続時に現金化して分配する方法です。これにより、相続人同士で不公平感が生じず、資産を均等に分配できる利点があります。ただし、不動産に愛着がある場合や事業用の不動産である場合には、売却によって不動産を失う可能性があるため、現物分割や代償分割の検討が必要です。

【現物分割】
現物分割は土地の分筆や集合住宅を区分所有するなど、物理的な条件に基づいて所有者を分割する方法です。分割後の財産の価値は変わりませんが、管理や維持費用が増加するデメリットがあります。一般的な分割方法であり、査定を行いつつ適切な選択を検討することが重要です。

【代償分割】
代償分割は不動産の代表者が相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。他の相続財産が多額である場合や、対象不動産が小規模である場合に利用されますが、代償金の用意が難しい場合があります。代償分割は共有名義を解消する手段としても適していますが、金額に関するトラブルが発生する可能性があるため慎重な取り決めが必要です。

不動産相続においては、単独相続が共有名義でのトラブルを回避する手段となり得ます。しかし、それにもデメリットがあり、具体的な相続方法の選択は個々の事情によるものです。相続人は相続不動産の査定を行い、売却した場合の金銭的価値を共通認識として把握することが重要です。