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↓↓本日のコラムです↓↓

 

建物の一部使用・収益不能と賃料の当然減額

 

(1)改正前民法第611条

改正前民法第611条は、賃貸目的物の一部が滅失した場合に限り、借主は賃料減額請求ができると定めていました。

つまり、改正前民法の下では、賃料が減額されるのは、賃貸目的物の一部が滅失した場合に限定していました。

また、その場合に、賃料は当然に減額されるのではなく、借主が賃料の減額請求をしてきた場合に初めて賃料は

減額されると定めていました。

ただし、減額請求がなされた場合には、賃料は、賃貸建物の一部滅失の時点に遡って減額されるとするのが

一般的な解釈でした。

 

(2)改正民法第611条

これに対し、改正民法第611条では「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益ができなくなった

場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び

収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」と規定されています。その結果、建物は

存立しており、物理的には建物内に立ち入ることができるとしても、建物の一部につき使用収益が不能と判断される場合は

賃料は、借主からの減額請求を待つまでもなく、当然に減額されることが明文により明らかにされたことになります。

 

 

使用・収益をすることができなくなった部分の割合

 

問題は、賃料は「使用及び収益をすることができなった部分の割合」に応じて減額されると規定されていますが、

その割合をどのように考えるかという点です。一部使用収益不能とは、例えば、風呂が故障して風呂に入れなくなった

トイレが故障して使用できなくなった、水道の水が出なくなった等々の当該建物の個別の事情で一部使用収益が

不能になった場合が考えられますが、それだけではなく、大規模台風や大雨などによる大規模災害によって発生する停電

により広範囲の建物の一部が使用収益できないという場合も含まれます。

その場合の減額幅については、貸主、借主の立場により意見が異なるものと思われますし、紛争に発展することも

ないとはいえません。そのような紛争を防止するには、賃貸借契約書において、あらかじめ一部使用収益不能事由を想定し

それぞれの減額割合を合意しておくという方法が考えられます。

 

 

 

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