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毎日たくさんのお問い合わせを誠にありがとうございます!!

マイダスの北垣です。

6月も最終日となりましたが、今月もたくさんのお問い合わせをありがとうございました。

売却・購入希望のお客様よりたくさんのお問い合わせを頂きありがとうございました。

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↓↓本日は「売買契約後決済前の災害による建物の滅失」に関するコラムです↓↓

 

引渡し前であれば支払いを拒める

建物の滅失が、建物の引渡しを受ける前であれば、残代金の支払いを拒み、

また、支払い済みの代金の返還を求めることができます。他方、建物の滅失が、

建物の引渡しを受けた後だと、残代金の支払いを免れず、支払い済みの代金の返

還を求めることもできません。

 

危険負担の原則

さて、契約上当事者双方が互いに義務を負担する契約を、「双務契約」といいま

す。改正前の民法では、双務契約において、契約後決済前に、物の引渡債務を履

行できなくなったとき(後発的不能、債務者に責任がない場合)、反対給付(他方の

債務)が消滅するかどうかが、危険負担の間題と捉えられていました。

危険負担の取扱いには、債権者主義と債務者主義があります。債権者主義とは、

後発的不能のリスクを債権者に負わせる考え方【たとえば、建物の売買契約につ

いて、契約日から2カ月後に決済(残代金支払い・引渡し)が予定されていたとこ

ろ、契約日から1カ月後に地震が発生し、建物が倒壊してしまった事例で、反対

債務(売買代金債務)を存続させること】であり、債務者主義とは、後発的不能の

リスクを債務者に負わせる考え方【この事例において反対債務(売買代金債務)を

消滅させること】です。

これまで、民法の条文上は、債権者主義の原則が採られていました(改正前民法

534条1項)。しかし、建物が滅失したのに買主が代金支払義務を負うという債権

者主義は、通常人の感覚と異なり、常識的とはいえません。

そのために、一般的に売買契約書の中で、決済前に建物が滅失した場合には、

代金債務を消滅させるとの取決めがなされ、特約で民法の条文の非常識が修正さ

れていました。

 

 

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