資産整理の為、貸している家を売りたい【オーナーチェンジ物件】買取可能です！

【大阪府】

八尾市・東大阪市・大東市・四条畷市

空家・入居中・居住中でも無料査定可能です☆

不動産の売却をご検討中の方はマイダスにご連絡下さい！

 

株式会社マイダスの堅本（かたもと）です。

 

以前お取引のあったお客様よりご質問がありました。

「転勤になって、住んでいた家を賃貸で貸していたけど、そろそろ売却しようと思っている」との事でした。

俗にいうオーナーチェンジ物件（入居者がいて、賃料をもらっている不動産の事）は、空家の査定とは査定の方法が若干異なることがあります。

空家だと実際に現地にて室内や建物の劣化状況など確認して、近隣の調査を行い算出するのですが、オーナーチェンジは入居者が居る為、室内確認ができません。

このような場合に価格算出の目安になるものが「賃料」です。

月額賃料の12か月分、1年間の賃料収入を出し、そこから支出を引いた金額の年間収益（利益）から「利回り」を求めることにより価格を算出する【収益還元法】という計算を用います。

支出は、区分所有のマンションであれば「管理費」「修繕積立金」「組合費」などかかりますし、どの不動産でも「固定資産税」「都市計画税」などかかります。

つまり・・・

【（1年間の賃料収入-上記支出の年額）÷売却価格×100＝利回り】となります。

利回りには表面利回りや実質利回りなどの求める数値によって計算式が異なります。

売却価格を算定するにあたり、利回りを何％に設定するのかは、その物件の「築年数」「広さ」「駅までの距離」「住環境」など様々な要因によって異なります。

「自分の持っている物件の価値を知りたい」「売却も視野に入れているけど、今売るべきなのかどうかわからない」

そのように思っていらっしゃる方は一度お気軽にお電話ください。

机上査定なども無料で行っております！

 

担当：堅本（かたもと）

 

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

 

【不動産賃貸借契約における賃料の滞納リスク】

賃料の支払いと債務不履行

賃貸借契約において、貸主は物件を提供し、借主はその代償として賃料を支払う契約を結びます。この際、貸主と借主はそれぞれ債権債務を負います。

・貸主の債権債務： 貸主は物件を提供（債務）し、借主から賃料を受け取る権利（債権）を持ちます。貸主は、賃貸借契約書に記載のある期日に賃料の支払いを、借主から受け取る権利を有します。

・借主の債権債務:：借主は物件を利用する権利（債権）を持ち、貸主へ物件を利用する対価として賃料を支払い（債務）ます。借主は、賃貸借契約に従い、賃料を支払う責任を負います。

2. 債務不履行

賃貸借契約における主な債務不履行は、借主が賃料を支払わない場合に発生します。この場合、貸主は借主に対して法的手続きを通じて賃料の支払いを求めることができます。

・督促： 賃料の滞納が生じた場合、貸主は借主に対して督促状を送付し、支払いを催促します。

・解約通知： 一定期間が経過しても支払いがない場合、貸主は契約解除の通知を行い、物件の明け渡しを要求します。

・その他手続き： 解約通知に従わない場合、貸主は裁判所に訴訟を起こすなどの対応が必要となることもあります。この段階になると、弁護士や専門家などに相談し、手続きを進めることを検討することも必要です。

3. リスク回避（リスクヘッジ）の方法

賃貸借契約における不測の事態に備えて、リスクを軽減する方法を「契約前」に検討する事も重要です。

・保証金（敷金・礼金）： 契約時に借主から保証金や敷金、礼金を受け取り、賃料滞納時に備える方法があります。保証金や敷金は、滞納がない場合には、契約終了時に借主に返還します。（解約引きや敷引きなど、特記事項が賃貸借契約書に明記されている場合があるので、確認が必要です）

・家賃保証会社： 家賃保証会社を利用すると、賃料滞納時のリスクを軽減できます。

①「代位弁済」：借主が賃料を期日までに支払わなかった場合、貸主は借主に督促するのではなく、家賃保証会社に「代位弁済」をしてもらう方法

②「収納代行」：賃借人の口座から賃料の引落しを行い、家賃保証会社が貸主に賃料を支払う方法

など会社によって様々なサービスがあります。

 

賃貸借契約における互いの債権債務と、賃料不払いによる債務不履行についての理解、リスク回避、軽減方法の適切な選択は、不動産という大切な資産を貸し出す貸主にとっては重要事項です。賃貸借契約書の内容や賃貸条件などの法的なアドバイスを専門家に確認することをお勧めします。