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本日は不動産投資でよく聞く「レバレッジ効果」に関してのコラムです↓

 

レバレッジ効果とは、テコの原理の事を指し、経済用語としても使われており、「少ない資金で大きな資本を元とした利益を得ること」です。

つまりは、融資を受けた分で出せる利益のことで、不動産投資では、「ローンを使って少ない自己資金で高額の不動産を運用する」という意味合いで使われています。

自己資金が少なければ少ないほど、レバレッジ率が高いと言えます

不動産投資を行う際に、調達する資金を自己資本と借入金を組み合わせて行う事により、全額自己資本で調達した時よりも、自己資本に対する投資利回りが向上する効果のです。

不動産投資において自己資本を投資するメリット・デメリットをご紹介致します。

【メリット】

ローン返済額‣利息額が減る

頭金を投入すれば、その分融資額を抑えることができます。元金に係る利息額も減少するため、月々のローン返済額が減るのが、頭金を入れる最大のメリットでしょう。
ローン返済額や修繕費・税金などの費用を家賃収入が上回れば、手元に収益が残ることになります。それらを修繕積立費に回したり、繰り上げ返済をしたりすることもできるでしょう。

金利変動リスクの対策になる

前述した通り、頭金を投入して融資額が下がれば、それだけ元金が少なくなるということです。金利は元金に対してかけられるため、元金が少なければ少ないほど、今後金利が上昇した場合の影響をより少なくすることができます。

今の日本は超低金利時代といわれ、不動産購入のためのローンを組むのに非常に有利な状況です。しかし、今後の政策の変化や経済動向によって、金利が上昇する可能性はじゅうぶんにあり得ます。融資額を抑えておくことは、不動産投資の重要なリスク対策の1つです。

 

【デメリット】

レバレッジ効果が弱まる

レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得ることをいいます。不動産投資においては、自己資金と融資金を組み合わせることで、本来持っている自己資金のみで物件を購入したときよりも大きな収益を得ることを指します。
つまり自己資金額の割合が多ければ多いほど、このレバレッジ効果が弱まってしまうわけです。
また頭金の額が大きければ大きいほど、自己資金の回収スピードも下がってしまいます。

リスクに対応する資金的余裕が弱まる

頭金を投入すると、一時的にでも自己資金が減少します。頭金を入れてもじゅうぶんな自己資金が手元にある場合はいいですが、そうでない場合は注意が必要です。

不動産は現物資産であるため、災害による損失や突発的な補修・修繕など、何が起こるか分かりません。その他、想定外に空室が続くことで、収益が減るリスクも考えられます。
常にそれらのリスクに対応できるだけの資金的余裕を持っておくことは、不動産投資の肝といってもよいでしょう。

 

上記に記載した通り、さまざまな要素を考慮し、不動産投資(レバレッジ効果)を考える必要があります。

 

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