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本日は「レントロール」に関するコラムです↓

 

 

マンション、オフィスビルやアパートのような収益物件(オーナーチェンジ物件)を検討する際に、よく耳にする用語です。

収益物件=投資物件のことで「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類による収益獲得方法がありますが、メインの収益獲得は賃料収入であるインカムゲインとなる事が多いと思います。

 

レントロールとは、「家賃明細表」とも呼ばれます。=「賃貸状況がわかる一覧表」

入居者の状態や賃貸借契約の条件などが細かく書かれており、物件の賃貸状況が網羅的にわかる一覧表です。その物件の収益力を図るためだけでなく、物件の将来性や変動なども予測することができます。

収益物件の購入にあたり、購入金額が大きくなるほどリスクも高まり、購入前にその物件への投資が有効であるかを見極めることが重要です。

マンションやアパートの場合は入居者も多くなり、その数だけ賃貸借契約が結ばれています。その物件を購入するにあたり、数ある賃貸借契約に1つずつ目を通すのは大変な作業です。物件のオーナーになりたい人の、手間を省くために作成されるものがレントロールです

レントロールは任意資料であり、作成有無は法令で定められているわけではないため、書式に関しても統一されたものがありません物件によってレントロールの形式は様々であり、レントロール自体作成されていないこともあります。

 

資料閲覧タイミング

レントロールは、収益物件(オーナーチェンジ物件)の購入時によく見られます。

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される物件の事で、購入後すぐに賃料収入が得られる点が特徴です。このような場合、収益物件の購入時にはレントロールが重要な資料となります。

一般的には不動産仲介会社などから、物件概要書と一緒に渡されるケースが多くなっています。

 

レンロール代表的記載項目

 

①入居日付
契約してから実際に入居した日付です。入居日付の記載があることで、実際にどれくらいの期間入居しているかがわかります。オーナーが請け負う原状回復費や修繕費の将来的な予測ができます。
 
②契約日付
 契約日付は、入居にあたり契約を締結した日です。契約日付からの期間経過を見るこ
とで、建物の劣化の可能性や、今後の賃料の上げ下げ有無が予測できます。
また入居者の居住期間や、契約時期ごとの賃料傾向の把握も可能です。
 
③更新日
更新日 一般的に物件には一定期間(居住用物件は2年)で更新を設けています。入居者は更新日に更新せずに解約する可能性もあります。そのため更新日が近い入居者が複数いる場合、その後の賃料収入にも影響が出る可能性があります。また物件譲渡後に、新規入居者を募る必要があるかも予測可能です。
 
④間取
物件によっては1K、1LDKなど複数の間取があるケースもあります。間取自体に良し悪しはありませんが、そのエリアの賃貸需要との見極めが必要です。また1Kや1Rが多い物件は入居の入れ替わりが多く、それ以外はそれほど入れ替わりが多くないなどの傾向もあります。オーナーは退去に伴い原状回復などで費用が発生するため、その観点から間取も把握しておくのがおすすめです。
 
⑤住戸番号
 
⑥用途
用途 物件の用途は「住居」のほかに、「事務所」「店舗」などがあります。法令により物件の用途には制限がかけられています。そのため物件を所有しており、記載以外の用途での使用を検討していても、実現できないケースもあることを押さえておきましょう。
 
⑦賃料
部屋ごとに、料収入を確認できます。
 
⑧共益費・管理費
共益費・管理費 共益費は、管理費とされている物件もあります。共用部の水道光熱費やエントランスの清掃費など、共用部分の設備を維持・管理するための費用です。共益費が0円となっており、賃料に含まれているケースもあります。また反対に賃料を安く設定し、共益費を高く徴収している物件も見られます。そのためレントロールで確認する際は、賃料と合計して考えると良いでしょう。
 
⑨㎡・坪単価
1㎡、または1坪あたりの単価です。この項目では、物件価値を見定めることができます。
・1㎡:0.3025坪
・1坪:3.3058㎡
原則は入居者の専用部分のみの記載となります。しかしオフィスビルの場合は、廊下や給湯室などを含む1フロアでの記載となっていることもあります。
 
⑩敷金(保証金)
入居者やテナントからの預かり金です。オーナーは賃料滞納時の補填や、原状回復費として使用できます。解約時には返還義務があるため、何ヶ月分支払われているかを確認しましょう。
また敷金(保証金)は、前オーナーから引き継がれるものです。しかし精算方法が関東と関西で異なる点は要注意です。
 
⑪礼金
礼金 礼金は敷金と同様に、入居にあたり先に支払われるお金です。返還義務はなく、そのままオーナーの収入になります。賃料収入の一部となるため、利回りに関しては礼金も含めて計算するのが一般的です。
 
⑫契約者名
契約者名は入居者本人ではないケースもあるため、確認しておきましょう。
 
⑬属性
「入居者」という項目で記載されていることもあります。一般的には「個人」か「法人」かの記載です。法人の場合は業種や、同法人が複数契約をしているかを確認しましょう。
 
⑭解約予告期間
解約予告期間 退去日から起算して、入居者がいつまでに解約有無を通知するかの期間です。一般的に居住用の場合jは1ヶ月、法人の場合は6ヶ月が標準です。
 
⑮保証会社名
入居者の家賃を保証する会社です。滞納時には、保証会社が家賃を立て替えます。保証会社の有無により入居審査の通りやすさが変わるため、入居者獲得のハードルも低くなると言えます。
 
⑯賃料合計
 
 
⑰稼働率
全体に対する住戸数です。稼働率をみることで、賃料収入の安定性を見定められます。
 
⑱備考
物件の告知事項や契約形態、特約などに関して記載されています。
 

「メリット」

レントロール最大のメリットは、収益物件の賃貸借条件が一覧でわかることです。賃貸借契約書は開示されないこともあり、収益物件の詳しい情報が入手できないケースもあります。レントロールがあれば資料1つで賃貸借契約や入居者の状態などが把握できるため、比較検討の効率化の面でもメリットがあります。

また、レントロールには賃貸借契約の締結時期も記載されており、この情報があることで収益物件の条件推移がわかります。

 

「デメリット」

レントロールは任意で作成するものであり、法令によって義務化されていないことから、書式などについても定められたものがありません。誤った情報が記載されているなど、レントロールが存在するのも事実です。

誤った内容や売主にとって不利な情報は記載されていないこともあると注意が必要です。

 

投資物件においてインカムゲインに期待する場合、収益性を見極める為に、

「レントロール」が欠かせないので是非調べ方・表の見方をチェックしてみてください!

 

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