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本日のコラム↓↓

 

中古物件を購入する際、既存不適格建築物という言葉を聞いた事はありますか?

今回は「既存不適格建築物」についてお話したいと思います。

 

既存不適格建築物

既存不適格建築物とは、建築当時の法律に沿って合法的に建てられているが、

現行の法律(建築基準法)の基準は満たしていない建築物の事です。

このような物件は特例により違法建築ではないとされています。

 

言い換えると、現行の法律上違法な状態の建築物であっても、

法律的には違法でない建築物の事を「既存不適格建築物」と呼んでいます。

ただし、既存不適格建築物は、将来建て替えようとする際、違法な部分を是正する必要があります。

また、建築基準法では、特定行政庁は、既存不適格建築物が著しく安全を欠く場合、

著しく衛生上有害であると認められる場合には、

猶予期限を設け、所有者等に建築物の除却等を命令する事可能という事が規定されています。

 

購入メリット

・利用価値や資産価値は低くなるので同じ地域の同じような物件よりも価格が安い

・再建築することは不可能でも大幅なリフォームやリノベーションをすることは可能なので自由度も高い

・資産価値が低いので固定資産税評価額も低く設定されており固定資産税評価額を基準に算出される固定資産税や

 都市計画税や相続税や贈与税も安くなる。

 

購入デメリット

・再建築が不可能なので災害などで倒壊してしまった場合はその土地に建物を建てることが出来ない

・同じ建物を建て替えることができない

・担保価値が低いので住宅ローンで物件を購入することが出来ない。

 または、いくつかの金融機関では住宅ローンが使える場合でも金利はかなり割高になる

・様々な制限があるので物件を売りに出しても買い手がつかないことが多い、一因としては、

 現金で購入することが出来る買主に限定される事も挙げられる。

 

建築に関する法律や条例は沢山存在し、それら全てを遵守する必要があります。

法律や条令は技術進歩や社会的要請等を時代の流れとともにその時々で変化しますが、

建物は50年以上といった長い期間存続するものもあります。

既存不適格建築物の多くは、建物が存続する期間に法律や条令が変わってしまうことで発生してしまいます。

 

「既存不適格建築物」という表記から「悪い」「劣っている」「違反している」など負のイメージが沸くかもしれません。

しかし、いつどんな物件でも既存不適格建築物になる可能性がありますので、全ての該当物件が悪い物件ではありません。

今回の記事を読み、既存不適格建築物と違法建築物は全く異なる建築物と認識して頂きたいと思います!!!

 

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