インバウンド再熱！「民泊活用できる中古住宅」の見分け方とは？

こんにちは。不動産再生・買取専門のマイダスです。

 

２０２４年以降、訪日外国人（インバウンド）旅行者の回復が急加速しています。

観光庁の発表では、２０２４年の訪日外国人数はコロナ前の水準にほぼ回復し、２０２５年の大阪・関西万博を前にさらに拡大が見込まれています。

それに伴い、再び注目されているのが「民泊活用できる中古住宅」です。

この記事では、ポイントをわかりやすく解説します。

• 民泊活用に向く中古住宅の特徴とは？

• 利用可能エリアの見分け方

• 許可申請に必要な条件

• 実際の再活用事例と収益モデル

 

 

■ なぜ今、民泊対応中古住宅に注目が集まっているのか？

● 大阪・奈良・京都などインバウンド回帰エリアが急上昇

京都・大阪・奈良といった観光都市では、訪日外国人の「日本らしい暮らし体験」を求める需要が高く、旅館やホテルよりも“生活感のある住宅”を選ぶ傾向があります。

こうしたニーズに中古住宅＋民泊改装がマッチしているのです。

● コロナ禍を経た今こそ、安価なストックを確保する好機

コロナ禍中に手放された物件や、価格が下がった築古住宅が多く出回っており、今こそ“掘り出し物件”を見つけるチャンスでもあります。

 

■ 民泊活用に向く中古住宅の5つのチェックポイント

1. 立地：観光エリアまたは主要駅から徒歩圏内

   • 大阪市内、京都市内、奈良公園周辺などは特に人気

   • 駅から１０分以内の物件は高評価

2. 建物構造：木造でも対応可、ただし耐震・防火は要確認

   • 木造2階建以下で延床面積100㎡以下が主流

   • 防火地域では内装制限あり

3. 間取り：２LDK～３LDKが理想、複数人宿泊に対応

   • リビングと和室があると外国人に人気

   • バス・トイレ別は必須

4. 周辺環境：騒音や生活音トラブルを避けられるか

   • 民家密集地より、やや開けた住宅地が好ましい

   • ゴミ出しルールなど、近隣配慮も重要

5. 法規制：用途地域や条例によって営業可否が決定

   • 住宅専用地域では民泊不可の自治体も

   • 「特区民泊」「住宅宿泊事業法（新法民泊）」など法的整備が必要

 

■ 民泊対応物件の「NG条件」とは？

• 再建築不可で修繕工事が難しい

• 上下水道・インフラ未整備

• 近隣から過去に苦情履歴がある

• 町内会や管理組合との調整が困難

こうした点がある場合、せっかく改装しても許可が取れない、あるいは稼働できないという事態にもなり得ます。

 

■ マイダスが対応した「民泊再生」事例

【物件】大阪市天王寺区／築４５年の空き家

【背景】

・再建築可能、延床88㎡

・駅徒歩６分、観光地へのアクセス良好

・相続後５年間放置、老朽化あり

【対応】

・室内フルリフォーム＋和室意匠残し

・消防法・建築基準法に沿った簡易宿泊施設に改装

・家具・寝具・Wi-Fiなど備品一式導入支援

【結果】

・１泊１２,０００円で月１５～２０日稼働

・年間売上約２５０万円、投資回収２年以内

 

■ ご相談はマイダスへ（無料）

マイダスでは、以下のような物件でも対応可能です。

• 古家や長屋で空室が続いている

• 民泊に転用したいが許可の判断がつかない

• リフォーム費用をかけずに収益化したい

• 他社では価値ゼロと評価された物件

調査から許認可・改装・転用相談まで、すべてワンストップで対応可能です。

 

 

■ まとめ：「民泊再開の波」を逃さず活かす

２０２５年の万博、インバウンド回復、地方創生──

中古住宅をただ「売る」のではなく、「民泊活用して価値を上げる」という視点が、これからの不動産戦略には不可欠です。

眠っている不動産に、新たな価値と収益性を──

マイダスが、その実現をサポートします。

 

株式会社マイダス｜空き家・古家・民泊活用の再生支援プロ

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