リースバックとは？売却後も住み続けられる仕組みと「できること／できないこと」

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老後資金の確保・税負担の軽減・相続対策・買替の“つなぎ”まで事実で解説

 

1. リースバックの仕組みは「売却＋賃貸」

リースバックは、自宅を事業者（または投資家等）に売却して売却代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結んで家賃を払って住み続ける仕組みです。

引っ越し不要で、売却代金は一括で受け取れるのが一般的です。

ここがポイントで、リースバック後は**所有者ではなく「借主」**になります。したがって、できること（資金確保、税負担の変化）と、できないこと（所有権がない、契約条件次第で退去の可能性）が明確に分かれます。

 

2. 老後の生活資金を「先に確保」できるのは事実

リースバックの大きなメリットとして、まとまった資金を短期間で受け取れる点が挙げられます。

老後の生活費、医療・介護費、住宅ローン整理など、使途は原則自由とされるのが一般的です。

一方で、資金を受け取った後は家賃の支払いが継続します。

家賃が高いと生活費を圧迫し、滞納が続けば契約解除や退去に至る可能性があるため、無理のない賃料設計が重要です。

 

3. 「固定資産税がかからない」は概ね事実。ただし“売却した年”は注意

リースバック後は所有権が買主側へ移るため、固定資産税（都市計画税も含む）の納税義務者が変わり、原則として売主（元所有者）は支払不要になります。

ただし重要な注意点があります。固定資産税は「その年の1月1日時点の所有者」に課税されるため、売却した年の税負担は状況次第で発生します。

実務では日割り精算（売買代金で調整）を行うことが多い、とされています。

 

 

4. 「管理費や修繕積立金がかからない」も基本は事実。ただし“家賃に含まれ得る”

マンションの場合、管理費・修繕積立金は通常「区分所有者（所有者）」が負担するため、リースバック後は買主（新所有者）が負担する整理になります。

ただし、借主側は当然ながら家賃を支払います。

新所有者が負担する管理費等は、事業者の採算上、家賃設定に織り込まれることがあり得ます。

つまり「管理費を別で払わない」は成り立ちやすい一方で、「その分、家賃がどう設定されているか」は必ず確認が必要です。

 

5. 相続問題は“軽くできる”が、「完全に消える」とは限らない

リースバックで不動産を売却すると、相続財産の中から現物不動産が減り、現金化されるため、相続人同士で「家をどう分けるか」で揉めやすい論点は整理しやすくなります（不動産の共有・処分問題が減る）。これは実務的に大きいメリットです。

ただし注意点として、売却代金が残っていれば現金も相続財産です。

さらに、賃貸借契約の条件（定期借家か普通借家か等）によって、相続人が「住み続けたい／退去が必要」など判断が分かれることもあり得ます。

相続対策として使うなら、契約形態と将来の住まい方針をセットで設計するのが現実的です。

 

6. 売却後も「ずっと住める」とは限らない（契約形態がカギ）

リースバックで誤解が多いのがここです。

リースバックは売却後も住めますが、必ず“永続的”に住めるわけではありません。

多くの契約で定期借家（一定期間で終了し、更新がない形）が採用されることがあり、期間満了時に退去を求められる可能性があります。

一方で、普通借家契約であれば更新を前提にしやすいなど、住み続けやすさは変わります。

実際の契約期間や再契約の可否は事業者・契約内容で異なるため、**「何年住めるか」「更新・再契約の条件」**を最優先で確認するのが基本です。

 

7. 「買替のための短期リースバック」も実際に使われる

リースバックは“長く住むため”だけではなく、住み替え準備の間だけ短期で利用されるケースがあると説明される事例もあります。

売却代金で先に資金を作り、次の住まいが整うまで同じ家に住み続ける、という“つなぎ”的な使い方です。

 

8. 後悔しないためのチェックポイント

最後に、事実としてトラブルになりやすい論点をまとめます。

• 売却価格が相場より低くなる場合がある（買主の利回りやリスク織り込み）

• 家賃が家計に合うか（長期視点で無理がないか）

• 賃貸借契約が定期借家か普通借家か（住める年数・再契約条件）

• 固定資産税の“売却年”精算（日割り等の実務確認）

 

まとめ：リースバックは「資金化と居住継続」を両立できるが、契約次第

リースバックは、売却代金で老後資金を先に確保しつつ、引っ越しせずに住み続けられるという点で有効な選択肢になり得ます。

固定資産税や（マンションの場合の）管理費等は、原則として所有者側負担になるため、売却後は“別払い”が不要になりやすいのも事実です。

ただし、ずっと住める保証は契約次第で、家賃負担も続きます。

相続対策も「不動産を現金化して整理しやすくする」効果は期待できますが、万能ではありません。