不動産の出口戦略（判断フロー）

兵庫県

神戸市東灘区、神戸市灘区、神戸市兵庫区、神戸市長田区、神戸市須磨区、神戸市垂水区、神戸市北区、神戸市中央区、神戸市西区、姫路市　

尼崎市、明石市、西宮市、芦屋市、伊丹市、相生市、豊岡市、加古川市、赤穂市、西脇市、宝塚市、三木市、高砂市、川西市、小野市、三田市、加西市、丹波篠山市　

養父市、丹波市、南あわじ、朝来市、淡路市、宍粟市、たつの市、猪名川町、多可町、稲美町、播町、市川町、福崎町、神河町、太子町、上郡町、佐用町、香美町、新温泉町　☆対応エリア

【空き家・中古戸建・長屋・空き地・土地・マンション・アパート・田畑・店舗・再建築不可・他社NG物件・相続不動産・不要不動産引取・いらない不動産・不動産処分・不動産売却】

 

 

売却／買取／引取／活用の選び方をわかりやすく解説

不動産を手放す・活用する場面は人生で何度もありません。そのため、

「どの方法が自分の物件に合っているかわからない…」

という相談は非常に多くなっています。特に大阪・奈良・兵庫など関西エリアでは、

• 古い戸建・長屋

• 再建築不可物件

• 空き家

• 相続不動産

といった物件が多く、一般的な仲介売却が難しいケースも見受けられます。

そこで本記事では、事実ベースの判断フローをもとに、

• 売却

• 買取

• 引取（処分）

• 活用（賃貸・リフォーム等）

のどれを選ぶべきか、ステップ順に整理しました。

 

STEP① まず現状を整理する

□ 所有物件の状態

不動産の出口戦略は、まず物件の状態を正確に把握することから始まります。例えば、

• 築年数

• 接道条件（再建築可能か）

• 建物の傷み具合

• 私道持分や境界関係

などの情報が重要です。

特に再建築不可や私道接道のみの土地は、一般の仲介では売却が難しいと判断されがちです。

これは実務でもよくあるケースで、仲介会社から断られる要因になっています。

 

STEP② 売却（仲介）か買取かを考える

● 仲介売却が向いているケース

不動産会社に販売活動を依頼し、一般の買主を探す方法です。メリット・デメリットを比較すると、

メリット

• 市場価格に近い価格で売れる可能性が高い
  
  （需要があれば高値売却が可能）

デメリット

• 売却までに時間がかかる場合がある

• 売れないと査定段階で止まることがある

仲介は、立地条件が良く売れやすい物件、築浅物件、住宅ローンが組める戸建やマンションに向いています。

 

● 買取が向いているケース

不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。特徴として、

メリット

• 売却までの期間が短い

• 不動産会社が買主になるため契約まで進みやすい

• 仲介手数料が不要（＝コストが抑えられる）

デメリット

• 仲介売却に比べて価格は低めになる傾向があります

買取は、急いで現金化したい・リスクを最小限にしたいケースに向いています。

特に他社で断られた物件や訳あり物件では、買取専門会社の査定を先に取るのが合理的です。

 

STEP③ 引取（処分）の選択

● 引取サービスが有効なケース

不動産が

• 老朽化が激しい

• 固定資産税・管理負担が大きい

• 買主が見つかりにくい

といった場合、**引取サービス（処分）**が選択肢になります。

これは不動産会社や自治体、専門業者が負担を引き受けて所有者から“負の資産”を引き取る仕組みです。

引取は売却とは異なり、資産価値としての売却益を求めないケースです。しかし、

• 固定資産税負担の軽減

• 管理責任からの解放

といったメリットがあります。

 

 

STEP④ 活用（賃貸・リフォームなど）

売却・買取・引取以外の選択肢として、不動産を活用する方法もあります。

● 賃貸活用

物件を賃貸に出して収益化する方法です。立地条件や建物の状態によっては、家賃収入として長期的な収益が見込めます。

活用前に入居需要や設備投資の見込みを調べる必要があります。

● リフォーム・リノベーション

古い建物でも、リフォームやリノベーションで価値を高めることにより、売却価値を改善したり、賃貸需要を高めることが可能です。

建物の潜在的価値を引き出すことは、不動産再活用のポイントでもあります。

 

STEP⑤ 価格と期間のバランスを考える

出口戦略を選ぶ際は、価格と期間のバランスを意識することが重要です。

例えば、

• 仲介：時間はかかるが売却価格が高め

• 買取：価格は低めだが短期間で現金化

• 引取：価格は期待できないが管理負担を即解除

• 活用：売却せずに収益化（長期戦）

というそれぞれの特徴があります。

このバランスを見ながら、「いつまでに現金化したいのか」「価格重視か期間重視か」を決めると、判断が整理しやすくなります。

 

STEP⑥ 専門家に相談（複数社比較）

判断フローを進める上で重要なのは、複数の専門家に相談することです。査定・提案は会社によって異なり、複数の査定を比較することで適正な価値や最適な戦略が見えてきます。

 

よくある判断例

実際の相談で多い例を整理すると、

✔ ケース1：老朽空き家で仲介が難しい

→ 買取査定を先に実施

査定後、価格が見合えば買取。難しい場合は引取の提案も検討。

✔ ケース2：立地が良く売却可能

→ 仲介売却を優先

売却活動をして高値売却を目指す。

✔ ケース3：売却より収益化したい

→ 賃貸活用・リフォーム活用

家賃収入や価値向上策を検討。

 

まとめ：最適な出口戦略は物件と状況で変わる

不動産の出口戦略は、**「売却」「買取」「引取」「活用」**の4つの方向性があります。

どれを選ぶべきかは物件の状態・売却時期・資金ニーズ・相続状況などによって変わります。

• 売却（仲介）：相場で高く売りたい

• 買取：早く現金化したい・訳あり物件

• 引取：管理負担を無くしたい・負動産対策

• 活用：収益化や価値向上を狙う

この判断フローを順番に進めることで、状況に合った最適な選択ができるようになります。