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【空き家・中古戸建・長屋・空き地・土地・マンション・アパート・田畑・店舗・再建築不可・他社NG物件・相続不動産・不要不動産引取・いらない不動産・不動産処分・不動産売却】

 

 

〜2026年、売れない不動産が価値を生む“新しい基準”〜

再建築不可・狭小地・変形地など「売れない不動産」を2026年の市場データから分析。

売却方法、成功事例、買取専門会社マイダスの活用メリットをわかりやすく解説。

 

■ はじめに

「再建築不可だから売れない」

「土地が狭すぎて買い手が見つからない」

「変形地で価値がないと言われた」

こうした不動産は、従来の市場では“敬遠される物件”の代表でした。

しかし、2023〜2026年にかけての大阪・兵庫・奈良の市場変化により、

以前より売れやすい状況 が生まれています。

本記事では、

• なぜ今、再建築不可や狭小地が売れるのか

• 実際の買取相場の考え方

• 売却成功のポイント

• マイダスの事例

などを詳しく解説します。

 

■ なぜ「再建築不可」が売れるようになったのか

近年、次の3つの要因が市場を大きく動かしています。

 

① 建築費の上昇で「小さな家」が人気に

2021年以降、新築建築費は20％以上上昇。

その結果、

“必要最小限の広さでいいから立地を優先したい”

という若年層・単身世帯が増加。

中古の小さな家は流通しやすくなり、

狭小住宅の建つ土地や再生可能な土地にニーズが集中しています。

 

② 投資目的の外国人が増加

大阪市内は特に外国人投資家の購入意欲が高く、

日本人が敬遠する狭小地・変形地でも

Airbnb、簡易宿所、シェアハウス

など用途の多様化が進み、需要が拡大しています。

 

③ 空き家規制強化による“売却の前倒し”

2024年の空き家法改正で、

• 放置空き家の固定資産税6倍

• 管理不全空家として行政指導

• 相続登記義務化（2024年4月施行）

など、空き家放置は極めてリスクが高くなりました。

結果、

「家を壊さず、現状のまま売却したい」

という所有者が増え、買取市場は活発です。

 

■ 売れにくいと言われる土地の種類

一般的に、以下の土地は査定が低くなりがちですが、

2026年現在は買取ニーズが明確に存在します。

 

● 再建築不可

接道義務（建築基準法43条）を満たさない土地。

建て替え不可でも、

再生投資・賃貸活用・事業用利用

などの需要が強い。

 

● 狭小地（10〜20坪）

若年層のミニマル志向、建築費高騰により人気が上昇。

 

● 変形地（三角地・L字地など）

用途は限定されるものの、投資家の評価は高め。

小規模飲食店や民泊用途で再生される事例が増加。

 

● 高低差のある土地

造成費がかかるものの、眺望を活かした再生事例が急増。

 

 

■ 実際の売却成功事例（マイダス）

◆ 事例：大阪市生野区（再建築不可 × 狭小15坪）

課題：

• 増築部に違法性あり

• 接道幅が足りず再建築不可

• 室内残置物多数

マイダス対応：

• 現況のまま査定

• 収益物件用途として買取

• 契約から決済まで最短5日

売主の声：

「どこも査定すらしてくれず困っていたが、残置物そのままで引き取ってもらえた」

 

■ 再建築不可・狭小地を高く売るポイント

一般売却で買い手を探すより、

専門の買取業者へ直接相談

が最も効率的です。

理由は以下の通り：

1. 再生投資家のルートがあり、需要が明確

2. 物件の弱点を理解した査定ができる

3. 建物の違法性や残置物にも対応

4. 解体や測量が不要

5. 早期現金化が可能

一般仲介では断られる物件でも、

専門業者は価値を見いだします。

 

■ Q&A

Q1. 再建築不可はどれくらいの価格で売れますか？

A. 接道状況や立地により価格差があります。一般市場が0円と言われる物件でも買取実績があります。

Q2. 狭くて古い家は解体すべき？

A. 解体せず“現況のまま“売った方が利益が残るケースが大半です。

Q3. 変形地でも売れるの？

A. 売れます。用途のアイデアを持つ投資家が増えているためです。

Q4. 行政指導を受けている空き家も売れる？

A. 売れます。管理不全空家の買取実績も多数あります。

Q5. 遠方に住んでいても売却できますか？

A. 可能です。オンライン完結で対応しています。

 

■ まとめ

再建築不可・狭小地・変形地といった

“売れないと思われている不動産”は、

2026年の市場では確かな需要があります。

大阪・兵庫・奈良エリアに特化したマイダスでは、

• 長屋

• 再建築不可

• 狭小地

• 変形地

• 相続不動産

• 老朽空き家

• 残置物あり物件

など、一般の不動産会社が嫌がる物件こそ積極的に買取しています。

売れない不動産は、売れないのではなく、売り方を知らないだけ。

まずはお気軽にご相談ください。