再建築不可物件は本当に売れないのか？

兵庫県

神戸市東灘区、神戸市灘区、神戸市兵庫区、神戸市長田区、神戸市須磨区、神戸市垂水区、神戸市北区、神戸市中央区、神戸市西区、姫路市　

尼崎市、明石市、西宮市、芦屋市、伊丹市、相生市、豊岡市、加古川市、赤穂市、西脇市、宝塚市、三木市、高砂市、川西市、小野市、三田市、加西市、丹波篠山市　

養父市、丹波市、南あわじ、朝来市、淡路市、宍粟市、たつの市、猪名川町、多可町、稲美町、播町、市川町、福崎町、神河町、太子町、上郡町、佐用町、香美町、新温泉町　☆対応エリア

 

【空き家・中古戸建・長屋・空き地・土地・マンション・アパート・田畑・店舗・再建築不可・他社NG物件・相続不動産・不要不動産引取・いらない不動産・不動産処分・不動産売却・無料査定】

 

 

大阪・奈良・兵庫で多い「建て替えできない不動産」の現実と整理方法

 

「再建築不可」と言われた瞬間に諦めていませんか？

不動産の売却相談をした際に、

• 再建築不可なので売れません

• 建て替えできないため需要がありません

• 仲介では難しい物件です

と説明され、売却自体を諦めてしまったという方は少なくありません。

特に大阪・奈良・兵庫といった関西エリアでは、再建築不可物件が多く存在するため、この悩みは決して珍しいものではありません。

 

再建築不可物件とはどういう状態か

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した場合、同じ場所に新たな建物を建てられない土地・建物を指します。

主な理由は次のとおりです。

• 建築基準法上の道路に接していない

• 接道幅が2m未満

• 私道のみ接道しており、権利関係が不十分

関西では、古くからの住宅地や長屋が多く、

• 路地奥

• 密集住宅地

• 細い通路だけで接道している土地

といった条件の物件が多数残っています。

 

大阪・奈良・兵庫で再建築不可が多い理由

大阪エリア

大阪市内や東大阪市などでは、戦前・戦後に形成された住宅密集地が多く、長屋や狭小住宅が今も数多く残っています。

当時は現在の建築基準法が整備されておらず、今の基準では再建築不可になる土地がそのまま使われているケースが多いのです。

奈良エリア

奈良市や周辺地域では、古くからの住宅地や山間部に近いエリアで、

• 道路幅が狭い

• 接道条件が厳しい

といった物件が多く見られます。

兵庫エリア

尼崎市・神戸市周辺では、古い市街地や密集地に再建築不可物件が集中しています。

 

再建築不可＝売却できない、ではありません

重要なのは、再建築不可＝仲介で売りにくいというだけで、不動産としての出口がゼロになるわけではないという点です。

実際には、

• 買取

• 現状利用前提での売却

• 投資・賃貸目的での取得

といった形で、再建築不可物件が取引されるケースも存在します。

 

なぜ仲介では断られやすいのか？

仲介売却では、

• 一般の個人買主

• 住宅ローン利用

が前提になることが多く、再建築不可物件は、

• ローンが通らない

• 将来の資産価値が不安

• 建て替えできない

といった理由から、買主の選択肢が極端に少なくなります。

そのため仲介会社では、「売れない」ではなく「売りにくいから扱えない」という判断になりやすいのです。

 

再建築不可物件の現実的な選択肢

① 買取という方法

再建築不可物件では、不動産会社による買取が現実的な選択肢になるケースがあります。

買取の特徴は、

• 住宅ローンを使わない

• 現状のままで評価

• 早期に売却できる

という点です。

価格は仲介より低くなる傾向がありますが、確実に手放せる可能性が高まります。

 

② 現状利用前提での売却

再建築はできなくても、

• 住める状態

• 賃貸として使える

• 倉庫・事務所利用

といった用途があれば、利用価値として評価される場合があります。

 

③ 引取・処分という選択

建物の状態が悪く、

• 修繕費が高額

• 安全面に問題がある

といった場合は、**引取（処分）**を検討するケースもあります。

利益は出ませんが、

• 管理責任から解放

• 税金負担の軽減

という実務的なメリットがあります。

 

 

再建築不可物件を放置するリスク

再建築不可物件を放置すると、

• 建物の劣化が進む

• 固定資産税がかかり続ける

• 将来さらに売りにくくなる

といった問題が発生します。

特に空き家の場合、時間が経つほど選択肢は減っていきます。

 

大切なのは「早めに現実を知ること」

再建築不可物件は、

• 状況

• 立地

• 建物の状態

によって、取れる選択肢が大きく変わります。

「売れないだろう」と決めつける前に、現実的な評価を一度確認することが重要です。

 

マイダスの考え方（関西特化）

マイダスでは、

• 大阪・奈良・兵庫に特化

• 再建築不可・長屋・空き家対応

• 買取再販前提での検討

• 現地調査を重視

というスタンスで対応しています。

仲介だけに限定せず、どう整理するのが一番負担が少ないかを一緒に考えます。

 

まとめ：再建築不可でも「終わり」ではありません

再建築不可物件は、

• 確かに売りにくい

• 仲介では断られやすい

という現実があります。

しかし、

• 方法を変える

• 視点を変える

• 相談先を変える

ことで、出口が見つかるケースも少なくありません。

大阪・奈良・兵庫で、再建築不可物件の扱いにお困りの方は、一度現実を整理するだけでも前進につながります。