城東区の不動産市場と空き家活用

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【空き家・中古戸建・長屋・空き地・土地・マンション・アパート・田畑・店舗・再建築不可・他社NG物件・相続不動産・不要不動産引取・いらない不動産・不動産処分・不動産売却】

 

 

 

～住宅需要が堅調なエリアで進む築古再生の動き～

■ はじめに

大阪市城東区は、京橋駅や鴫野駅、蒲生四丁目駅などJR・京阪・大阪メトロの複数路線が交差し、都心部へのアクセスが優れた住宅エリアです。

交通利便性の高さからファミリー層や通勤・通学用途での需要が根強い一方、戦後まもない時代から続く長屋・木造戸建・築古住宅も数多く残り、いわゆる「空き家」「流通しにくい物件」の買取・再生ニーズも高まっています。

この記事では、城東区の地価動向・市場の構造・空き家発生の背景・活用事例、そして所有者・投資家向けの実践視点までを整理し、不動産を活かすためのヒントをご紹介します。

 

■ 市場動向と地価の特徴

城東区の公示地価や土地価格相場を確認すると、住宅地としては堅調に推移しています。

例えば、「大阪市城東区の土地価格相場／坪単価135 万円／坪（2025年）＋7.6％」というデータがあります。

また、2024年公示地価で城東区の平均地価・住宅地価格は㎡あたり約27.1万円（坪あたり約89.6万円換算）という記録もあります。地価公示・地価調査

都心近接エリア、交通利便性・生活利便施設の充実度が高い京橋・鴫野・蒲生周辺では、駅徒歩圏の中古マンション価格・土地価格の上昇傾向が見られ、坪単価200万円以上を示す地点も確認されています。逆に、関目・今福鶴見・蒲生の一部では「築古住宅・長屋が密集」「接道・敷地条件が流通の壁」となり、坪150万円台前後まで落ち着いているケースもあります。しかしながら、「築古であっても住宅として立地条件が良いうえ、アクセスと暮らしやすさを兼ね備える」エリアであるため、再生・利活用の余地が大いにあります。

 

■ 空き家が生まれる背景

城東区では、以下のような背景によって、空き家・築古戸建・長屋の流通停滞化が起きています。

・相続後に所有者が管理できず、築古住宅が放置されるケース。

・高齢者世帯の住み替えや施設入居後、住宅が空くが売却・賃貸が進まない。

・再建築不可・接道不備・狭小敷地・長屋構造など、流通しにくい住宅条件。

・借地・底地・共有持分といった権利関係が複雑で、売却や活用が進まない。

また、城東区蒲生4丁目「がもよん」地区では、長屋や古民家の空き家がかつて目立っていましたが、リノベーション・空き家利活用プロジェクトが注目を集めています。

 つまり、「立地条件・交通利便という強みを持つが、建物・敷地・権利面でハードルがある住宅」が多いのがこのエリアの特徴です。

 

■ 空き家活用の事例

（1）蒲生エリアの築50年戸建を賃貸へ再生

ある築50年以上の木造戸建住宅をリノベーションし、若年夫婦向け賃貸住宅として再活用。

耐震補強を施し、間取り・設備を一新。住環境を整え直すことで、需要のある賃貸市況にマッチしました。

（2）今福鶴見の長屋をシェアスペース化

長屋構造の空き家をDIYアトリエ兼ワークスペースとして改修。

地域クリエイターやフリーランスの拠点に生まれ変わり、長屋という構造を活かして“住まい＋仕事場”という新しい価値を創出。

（3）鴫野の敷地を更地化して月極駐車場へ転用

鉄道駅近く、敷地条件や建物の老朽化により賃貸・居住用途が難しかった住宅用地を、更地化して駐車場に転用することで安定収益を確保。住宅用途にこだわらず、用途転換による出口戦略が功を奏しています。

これらの実例は、「築古・条件不利」だからといって単純に“価値が低い”わけではなく、用途転換・再生設計・立地優位を組み合わせて“資産化”が可能であることを示しています。

また、城東区では「がもよんモデル」など、長屋・古民家再生によるまちづくりとしての動きも活発です。

 

 

 

■ マイダスの役割

当社、株式会社マイダスは、城東区を含む大阪市・奈良・兵庫の関西圏において、空き家・中古戸建・長屋・土地・底地・相続物件など、一般市場では流通が難しい物件の買取・再生を専門に行っています。

城東区では、次のようなスキームで所有者様の“困った”を“資産へ”に変えるサポートをご提供しています。

• 再建築不可・接道不備・狭小地・古家付き土地でも査定・引取可能

• 残置物や家財の多い物件でも、そのままでご相談可能

• 更地化・駐車場転用・賃貸化・リノベーションから再販までワンストップ対応

• 相続未登記・共有持分・借地・底地などの権利複雑案件も専門対応

市街地に近く、アクセス・生活利便性の高い城東区では、所有されたまま放置されることが損失に直結しやすい反面、用途を選ばず再生を図れば価値を高められる地域です。マイダスでは「売れるかどうか分からない物件」でも、まずは無料査定・ご相談として取り組んでいます。

■ まとめ

城東区は「都心近接＋住宅用途の堅調な需要」という強みを持つエリアでありながら、築古住宅・長屋・空き家の存在という課題も抱えています。しかし、その“課題”は裏返せば“再生のチャンス”です。

所有されている築古戸建・長屋・古家付き土地・相続放置物件は、放置すれば時間とともに価値が下がる“負動産”になりがちです。

一方で、立地を活かし、用途転換・再利用を設計すれば、再び価値を取り戻す資産になります。

城東区で不動産の売却・活用・処分をご検討中の方は、まず「この物件はどう活かせるか？」を専門家と一緒に考えてみてください。

マイダスは、城東区の不動産市場に精通した担当が、買取・再生・出口戦略をワンストップでご提案いたします。

「この家は売れない」とあきらめる前に、ぜひ一度ご相談ください。

株式会社マイダス｜大阪・奈良・兵庫 対応｜空き家・中古戸建・長屋・土地買取専門