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特殊地形の不動産は売れない？

〜2026年・関西エリアの市場動向と実例でわかる特殊不動産の扱い方〜

メタディスクリプション

「崖地・旗竿地・狭小地・高台など“売れない”と思われがちな特殊地形の不動産。

2026年の関西市場では、専門業者による再生や活用が急増。特殊物件の売却・処分・活用をわかりやすく解説し、マイダスの実例も紹介します。」

 

不動産の中でも特に扱いが難しいとされる 特殊地形の土地。

2026年の関西不動産市場では、一般の住宅用地ではなく、

「旗竿地」「高台」「擁壁付き」「崖地」「変形地」「狭小地」「道路に接していない土地」

といった不動産の相談が急増しています。

背景には、

• 相続による放置物件の増加

• 解体・造成費の高騰

• 再建築規制の強化

• 住宅ローン審査の厳しさ
  
  などがあり、「普通の不動産より扱いにくい土地」の注目度が高まっています。

しかし実際には、専門業者が入ることで “特殊地形は価値がゼロではない” ケースが多く、正しい知識があるだけで売却や活用の幅が大きく広がります。

本記事では、特殊地形の種類と特徴、売却の現実、活用方法、そしてマイダスの実例を紹介します。

 

■ 特殊地形の代表例と「売れにくい理由」

 

① 旗竿地（はたざおち）

道路に細い通路（竿部分）で接し、その奥に敷地（旗部分）がある土地。

【売れにくい理由】

• 車が入れない

• 日当たりが悪い

• 建築プランが制限される

• 解体や建築工事の搬入が高額になりやすい

 

② 高台・階段のみアクセスの土地

大阪市東住吉区・奈良市・生駒市などの斜面地で多い。

【売れにくい理由】

• 資材搬入のコストが高騰

• 高齢化で“住みにくい”と感じる人が増加

• 解体費が通常の1.5〜2倍

 

③ 擁壁（ようへき）付き・崖地

関西では神戸市灘区・東灘区、生駒市、大阪市阿倍野区の高台などに多い。

【売れにくい理由】

• 古い擁壁は調査必須（工事費が高額）

• がけ条例・宅地造成規制法が厳しい

• 建築不可になる可能性も

 

④ 狭小地（10㎡〜30㎡台など）

「家が建てられない」または「建築費が高く割に合わない」と判断されることが多い。

【売れにくい理由】

• 建築基準法の制約

• 建築費が割高

• 投資家需要はあるが価格は低くなりがち

 

⑤ 再建築不可 × 特殊地形

最も売却が難しいカテゴリー。

長屋・連棟住宅、通路幅が狭い接道不良の土地などが該当。

【売れにくい理由】

• 新築ができない

• 資産価値が大きく下がる

• 買い手が非常に限定される

 

 

■ 特殊地形でも売却が増えている理由（2026年市場動向）

2026年に入り、特殊地形の売却相談が増えている背景は以下の通りです。

 

1. 解体・造成費の高騰

空き家放置はリスクが増大し、早期売却の需要が高まっている。

2. 投資家の需要増（インバウンド影響）

コンパクトな土地や変形地でも「民泊・簡易宿所・倉庫用途」で需要が上昇。

3. DIY・スモールオフィス需要の増加

旗竿地・長屋を“秘密基地”のように再生する若い層が増加。

4. 太陽光・資材置き場の用途が拡大

斜面地や郊外の特殊地形でも、事業用地として価値が高まっている。

 

■ マイダスの実例

 

● 大阪市天王寺区／旗竿地＋築古長屋（荷物残置あり）

• 通路幅1m未満

• 建築不可

• 他社3社から“買取不可”で断られる
  
  → マイダスが現況のまま買取
  
  → 建物再生＋隣地調整で収益化に成功

 

● 奈良県生駒市／高台で階段40段の古家

• 解体見積は180万円

• 道路なし（接道不良）
  
  → マイダスが引取り
  
  → 再利用が難しいため更地化して駐車場として提供

 

● 神戸市灘区／擁壁調査が必要な崖地

• 市の調査対象区域

• 擁壁の改修に数百万円の可能性
  
  → マイダスが事業用地として買取
  
  → 太陽光用地として活用へ

 

■ 特殊地形の不動産を“価値に変える方法”

 

① 隣地とセットで売却する

旗竿地・狭小地は、隣地買収で大幅に価値が上がる。

② 事業用地として販売する

• 資材置き場

• トランクルーム

• コインパーキング

• 太陽光発電

住宅向けではなく“用途転換”がポイント。

③ 古家をあえて残して活用

再建築不可の長屋は、倉庫・アトリエ・スタジオとして需要がある。

 

■ まとめ：特殊地形こそ専門会社に相談すべき

特殊地形は、一般の不動産会社では取り扱いを断られやすい一方、

専門知識があれば価値を生む可能性が非常に高いジャンル です。

特にマイダスでは、

• 旗竿地

• 高台

• 崖地

• 再建築不可

• 長屋・連棟住宅

• 接道不良

• 変形地

• 相続放置物件

これらを積極的に取り扱っています。

「売れないと思って放置している土地が、実は資産に変わる」

これが特殊地形不動産の大きな特徴です。