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特殊立地・特殊地形でも“価値を失わない売却戦略”2025年最新版

不動産売却や不要不動産の処分を考える際、最も相談が多いのが「市街化調整区域」や「特殊な形状の土地」「地形が悪い土地」「道路に面していない土地」など、一般の住宅地とは異なる条件を持つ物件です。

2025年現在、関西圏（大阪・奈良・兵庫）では、このような“扱いが難しい土地”の売却相談が急増しています。

本記事では、市街化調整区域の基礎知識から、特殊物件をスムーズに売却・活用するための最新戦略、さらにマイダスでの買取・解決事例まで詳しく解説します。

 

■ 市街化調整区域とは何か？まずはここを理解することが重要

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、都市計画法によって

「市街化を抑え、農地や自然環境を守るエリア」

として指定された区域のこと。

市街化区域の反対の概念であり、以下の特徴があります。

 

◆ 市街化調整区域の特徴

• 原則として家を建てられない

• 建築するには許可（開発許可）が必要

• 農地の場合は農地転用許可も必要（難易度は高い）

• 道路・上下水道が整っていないケースも多い

• 売却相手が限定されるため「売れにくい」と言われやすい

• 金額評価は一般宅地より低い傾向

特に大阪府・奈良県では、市街化調整区域が広く分布し、

「相続したけど使い道がない」

「家が建てられず買い手が見つからない」

という相談が非常に多く寄せられています。

 

■ 市街化調整区域で“建てられる土地”と“建てられない土地”がある理由

実は、市街化調整区域のすべての土地が使えないわけではありません。

以下の条件を満たすと建築許可を受けられる可能性があります。

 

◆ 建築が認められる主なケース

1. 既存宅地（昔から家が建っていた土地）
   
   　昭和45年以前に建物があった場合、再建築できるケースがある。

2. 分家住宅（農家の子が建てる住宅）
   
   　農家の家族が建てる場合に限り許可される制度。

3. 公益施設（倉庫・工場・太陽光など）
   
   　許可条件のハードルは高いが、事業用途は認められることがある。

4. 開発許可制度の例外規定
   
   　道路拡張・公共事業などの特例で建築できる場合がある。

※ 市町村によってルールが大きく異なるため、必ず地域ごとの確認が必要。

 

■ “特殊地形の土地”も増加中

市街化調整区域だけでなく、地形の問題で売れにくいケースも増えています。

 

◆ 典型的な「売れにくい地形の土地」

• 旗竿地（はたざおち）
  
  　細い通路の奥にある土地。車が入れず建築条件が制限される。

• 高台の階段のみアクセスの家
  
  　解体・運搬費が高い。再建築が困難なケースも。

• 斜面地・擁壁つき土地
  
  　古い擁壁は安全性の問題で買い手が敬遠しやすい。

• 超狭小地（10〜20㎡台）
  
  　単独で家が建てられない場合がある。

• 道路に接していない土地（接道義務違反）
  
  　“建築不可”となり市場価値が低くなる。

こうした土地は、一般の不動産会社では査定すら断られることもあります。

 

■ 市街化調整区域 × 特殊地形は「負動産化しやすい」

2025年の市場では、こうした物件が放置されると次の問題が起こりやすいです。

• 雑草・倒木による近隣トラブル

• 不法投棄の増加

• 相続時に評価額や税金が上がる

• 解体費用が高騰

• 災害リスク（崖地・斜面地）

特に奈良県や大阪府東部の山間部では、

「誰も使わない土地が放置されている」

というケースが増え、問題が深刻化しています。

 

 

 

■ 実例：マイダスに寄せられた相談

● 奈良県生駒市／市街化調整区域の古家付き土地

• 接道幅が1.5mで車進入不可

• 家の再建築不可

• 他社では“買主がつかない”と断られる
  
  ➡ マイダスが現地調査のうえ買取成立
  
  ➡ 更地化し、隣地との調整により駐車場として収益化

● 大阪府東大阪市／旗竿地＋長屋

• 共有名義・相続未整理

• 解体費が高額で売却を断念しかけていた
  
  ➡ 片付け不要・そのまま買取
  
  ➡ 買取後にマイダスが再生リノベーションへ

 

■ 市街化調整区域を“価値ある土地”に変える方法

マイダスは特殊物件に特化した再生ノウハウを持つため、次のような活用が可能です。

 

◆ 活用案①：事業用地としての再評価

資材置場、駐車場、倉庫、太陽光用地など、住宅以外の用途で価値が生まれるケースが多い。

◆ 活用案②：隣地買収による「セット活用」

旗竿地・接道不良の土地でも、隣地と一体化すると大幅に価値が上がることがある。

◆ 活用案③：完全引取り

「価値がゼロに見える土地」でも、整理して資産に変えるルートを構築。

◆ 活用案④：古家再生

建築不可でも「倉庫」「DIYベース」などとして再活用できる場合がある。

 

■ まとめ：市街化調整区域も特殊地形も“相談した瞬間から価値が変わる”

市街化調整区域・旗竿地・高台の古家・再建築不可…

こうした土地は、知らずに放置すると 負動産 になります。

しかし専門業者が入れば、

「処分できる不動産」

「活用できる不動産」

へと変わるケースが非常に多いのです。

 

★ マイダスは以下の物件もすべて対応

• 市街化調整区域

• 再建築不可

• 長屋・連棟

• 接道不良

• 高台・斜面地

• 荷物そのまま

• 相続未整理

• 他社NG物件

関西エリアでこうした物件に強い専門会社は多くありません。

市場が変化する2025年だからこそ、まずは一度ご相談ください。