更地・底地・建付地とは？押さえておきたい不動産評価の基礎知識

不動産の売却や相続を検討する際、「土地の種類によって価値が変わる」という話を聞いたことはありませんか？

土地といっても、「更地（さらち）」「建付地（たてつけち）」「底地（そこち）」といった分類があり、それぞれの特徴を理解しておくことで、取引価格・税金・運用方法に大きな違いが出ます。

この記事では、不動産の評価や売却を考える上で知っておくべき土地の基本分類について、わかりやすく解説します。

 

 

1. 更地（さらち）とは｜最も自由度が高く、評価も高い土地

更地とは、建物や構造物が建っておらず、権利関係の制約もない「自由に使える土地」のことを指します。

不動産評価の上では、もっともシンプルで価値が高い状態です。

特徴

• 建物・設備が一切ない

• 借地権や地役権など、他人の権利が付いていない

• 用途変更が容易で、住宅・店舗・駐車場など幅広く活用できる

メリット

更地は「すぐに建てられる土地」であるため、住宅用地や事業用地として需要が高く、市場価値も高めです。

都市部では、同じ面積の土地でも更地の方が1〜2割高く取引されるケースもあります。

注意点

ただし、更地にするためには「建物の解体費」が必要です。

売却時には「現況渡し（建物付きで売る）」か「解体更地渡し」にするかで価格が変わるため、

不動産会社とよく相談することが大切です。

 

2. 建付地（たてつけち）とは｜建物がある土地＝日常の住宅地の多く

建付地とは、建物が建っており、その建物と土地が同一の所有者である土地のことです。

つまり、自分の家を自分の土地に建てている場合、その土地は建付地です。

特徴

• 建物の利用を前提とした土地

• 建物の老朽化や用途制限により、更地より自由度は低い

• 建物の価値・状態によって土地の評価も変動

貸家建付地とは？

所有者が建物を第三者に貸している場合、その土地は「貸家建付地」となります。

この場合、土地自体を自由に使えないため、更地より評価は低くなりますが、賃料収入を得られる資産として運用性は高いです。

 

3. 底地（そこち）とは｜借地権が付いた「貸している土地」

底地とは、他人に貸していて借地権が設定されている土地のことです。

地主（所有者）側の視点からの呼び方であり、借り手から見れば「借地」となります。

特徴

• 借地人が建物を建てて居住している

• 地主は地代収入を得られるが、自分では利用できない

• 売却や再開発には借地人の同意が必要

税務上の扱い

底地は、税法上では「貸宅地（かしたくち）」と分類され、利用制限がある分だけ評価額が下がります。

相続税の評価でも更地より2〜3割低く見積もられることが一般的です。

注意点

底地の売却は、借地人との関係が大きく影響します。

「底地を売りたいが借地人が買ってくれない」「底地と借地をまとめたい」など、

交渉や調整が必要なケースが多く、不動産会社や弁護士に相談することが望まれます。

 

4. 更地・建付地・底地の違いを比較

 

区分	状態	権利関係	市場価値の傾向
更地	建物なし・制約なし	自由	高い
建付地	自分の建物あり	自由（利用可能）	中〜高（建物状態に左右）
底地	他人の建物あり（借地権付）	制約あり	低い

このように、同じ面積でも土地の状態によって価格は大きく異なります。

更地は「活用の自由度」で高評価、底地は「利用制限」で低評価。

建付地はその中間に位置し、建物の価値が評価を左右します。

 

 

5. 不動産取引・相続での影響

売却価格の違い

不動産市場では、評価の順序は一般的に

👉 更地 ＞ 建付地 ＞ 底地

の順になります。

相続税評価

底地は制約があるため、相続税評価額が下がり、節税効果が生まれる場合もあります。

一方、更地は評価が高く、相続資産として課税対象になりやすい点に注意が必要です。

投資の観点

底地は安く購入できる反面、借地人との交渉が必須です。

しかし、両者の合意により「借地権と底地を一体化」できれば、

**大幅な資産価値アップ（再建築や売却が可能になる）**につながることもあります。

 

6. まとめ｜土地の「状態」を知ることが資産管理の第一歩

不動産の価値は、面積や立地だけでなく、**「どんな状態で所有しているか」**で決まります。

• 更地：自由度が高く最も市場価値が高い

• 建付地：建物の存在により利用制限があるが、実需に強い

• 底地：制約がある分、評価は低いが運用や一体化で価値向上が可能

もし、

「古い家を解体して売りたい」

「相続で土地を引き継いだけど評価が分からない」

「底地をどう扱えばいいか分からない」

そんなときは、専門の不動産会社に相談することが最善の一歩です。

マイダスでは、関西エリア（大阪・奈良・兵庫）で更地・建付地・底地など、

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🏠 土地の価値を正しく知ることは、資産を守る第一歩です。

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