神戸市の不動産市場動向と活用可能な築古空き家戦略

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～港町・再開発・住宅需要が交錯する都市で、古家は「放置」から「資産」へ～

■ はじめに

神戸市は兵庫県の県庁所在地であり、人口約1,500,000人を超える県内最大の都市です。

海・山・都市機能が調和した立地として、国内外からの移住・交流・投資の対象となっており、住宅地・マンション市場・土地ニーズともに安定性を見せています。

とはいえ、市内には昭和期築・木造戸建・長屋・接道不備物件・空き家といった“売りづらい資産”も多数存在し、所有者にとっては「処分／活用」のタイミングが重要になっています。

■ 市場動向と住宅地の特色

神戸市の人口の多さは、市場のスケール感・住宅需要のボリュームを示しています。

再開発が進む中央区・東灘区・灘区などでは地価・マンション価格の上昇が続いており、「神戸らしい暮らし」を求める層の住宅選択が活発です。一方で、市北部・西部・旧市街地などでは築年数の古い戸建・木造住宅が残存し、相続・空き家化・流通停滞の課題が浮上しています。

たとえば、駅距離・鉄道アクセス・湾岸部の開発状況を考えると、駅徒歩圏で築古戸建でも再評価されやすく、逆に交通利便が低く・敷地条件が厳しい住宅は“値崩れ”傾向があります。つまり、“立地”と“用途対応力”が、築古物件を資産に変える鍵です。

■ 空き家・古家が発生する背景

神戸市において、空き家・古家が増える背景には次のような要因があります：

• 相続登記未了・共有持分・所在不明の所有者がある住宅が多い

• 戦後すぐの木造戸建・長屋が残り、建替えor大規模改修が必要で流通が難しい

• 港町・再開発エリアの隣接地などで敷地条件が狭小・接道不備となっているケース

• 賃貸需要は都市部で強いが、築年数・耐震性・設備更新の負担が所有者の壁になる

これらにより、放置されると老朽化・固定資産税負担・景観悪化により「負動産化」する恐れがあります。

 

 

■ 活用・出口戦略の具体例

神戸市で築古物件・空き家を資産化する際、次のような戦略が有効です：

• 賃貸再生
  
  　駅・バス便・都市近接の条件が揃っていれば、築年数は古くても戸建賃貸・若年世帯向けリノベ賃貸として需要があります。「駅徒歩10分以内・駐車場不要」の住宅地では、改装費の回収を検討する価値があります。

• 用途転換
  
  　住宅用途が難しい物件（狭小地・接道不備）では、事務所・アトリエ・短期宿泊・民泊（法令対応必須）など、用途を転換して価値を見出す手法があります。神戸の都心近接エリアでは、クリエイター・スタートアップ・外人向け住居のニーズも増えています。

• 更地化・駐車場転用
  
  　建物が相当傷んでおり、改修コストが採算を超える場合、「解体→更地（あるいは駐車場・資材置場）」にすることで早期収益化できる場合があります。特に市街地の駐車場需要が堅調な地域では有効です。

• 買取・引取りサービス利用
  
  　所有者が手間を掛けたくない・管理できない状況にある場合、現況のまま引取り・買取を依頼できる専門業者を活用するのも一案です。残置物・相続未登記・共有持分など複雑な案件も対応してくれる事業者を選ぶと安心です。

 

■ まとめ

神戸市という大きな市場を抱える都市では、**“立地・交通・用途”**の三つを軸に築古不動産も資産に変えられます。

放置して価値が下がる前に、無理に高額売却を狙うのではなく、現状を把握し、最適な出口を設計することが鍵です。

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