西宮市の不動産市場と“隠れた価値”ある築古空き家／土地活用術

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【空き家・中古戸建・長屋・空き地・土地・マンション・アパート・田畑・店舗・再建築不可・他社NG物件・相続不動産・不要不動産引取・いらない不動産・不動産処分・不動産売却】

 

～交通利便×住宅環境×再評価の視点から考える出口戦略～

■ はじめに

西宮市は、兵庫県南部で大阪市・神戸市にもアクセスが良く、阪急・阪神・JRといった複数の鉄道線が交差する人気の住宅都市です。

生活環境の良さからファミリー層に支持されており、地価・取引価格共に堅調な推移を示しています。

ですがその一方で、築年数の古い戸建・長屋・再建築不可物件・相続空き家など「売りづらい／活用しづらい」不動産も数多く残っており、所有者にとっては“どう手放すか”あるいは“どのように価値を出すか”が重要なテーマになっています。

本記事では、西宮市の地価動向／住宅市場の特徴／空き家・築古物件の活用可能性／出口戦略を整理し、所有者の視点から具体的に考えていきます。

 

■ 市場動向と地価の最新数値

最新データによれば、2025年（令和7年）の西宮市の公示地価・基準地価において、住宅地坪単価平均はおおよそ 約93〜114万円／坪 という水準。  商業地では坪175万円〜188万円前後と、駅・商業エリアが価格を牽引しています。 

上昇率も住宅地＋3％前後、商業地＋6〜7％と堅調。 

特に、阪急「西宮北口駅」周辺やＪＲ「西宮駅」・阪神「西宮駅」など駅徒歩圏エリアでは価格上昇が目立ち、アクセス・生活利便・ブランド感の３要素が揃っているためです。 

一方、山間部・駅遠く・接道不備物件が残る地域では、価格の上げ幅が限定的あるいは停滞気味という分析も出ています。 

このように「立地・利便性・用途の可能性」で市場格差が明確になっており、所有不動産の出口設計ではこの“格差”を意識することが重要です。

 

■ 空き家・築古物件が残る背景

西宮市において、空き家や売れ残る古家が発生する背景には、以下のような典型的要因があります：

• 戦後〜昭和時代に建てられた木造戸建が比較的多く、築50年以上の物件が流通しづらい。

• 長屋や連棟住宅、細分化された敷地、再建築不可・接道不備といった“売りづらい条件”を抱えた物件。

• 相続発生後、名義整理・処分・管理が先送りになり、所有者負担が増大しているケース。

• 建替えや大規模改修のためのコストがかかる一方で、賃貸需要・再販需要が築古状態では低め。

• 土地価格上昇エリアでは“敷地条件が悪い”物件の価格上昇が限定的という地域分化。

以上により、築古戸建・長屋・土地付き古家は「見捨てられがち」ですが、逆に言えば**“出口戦略を変えれば価値化できる”**という可能性を秘めています。

 

■ 活用・出口戦略のポイント

ここからは、西宮市で所有する築古物件・空き家・土地付き古家を“資産”として活かすための出口戦略を整理します。

A. 現況買取（収益化難物件の早期手放し）

再建築不可・敷地条件悪・残置物大量・相続未登記といった“手間・コスト”が先行する物件は、現状有姿での買取という選択肢が有効です。

これにより所有者は、管理・解体・リフォームの負担を回避できます。

実際、市の空き家情報バンク制度も活用しながら、所有者が“使わない”“管理できない”物件を手放す動きが進んでいます。 

B. リノベ・賃貸・用途転換

駅近・交通良・生活環境良という条件が揃う物件では“賃貸用・リノベ戸建”として再生可能です。

例えば、「駅徒歩10分以内の築50年戸建を耐震補強＋水回り改修して単身・DINKS向け賃貸化」という例も。

用途転換では、戸建を「教室・アトリエ・レンタルスペース」にすることで、住宅需要とは異なる収益モデルを構築するケースもあります。特に西宮北口周辺では若年層・クリエイター世帯の流入もあり、こうした転用ニーズも高まっています。

C. 更地化・駐車場・貸地への転用

建物の状態がひどく、改修コストが回収不能と判断された場合は、解体して更地化→駐車場／資材置場として活用することも合理的です。西宮市においても駐車場ニーズ・貸地ニーズは根強く、土地を活かす低リスクのモデルとなります。

D. エリアでの価値差を意識する

「西宮北口」「夙川」「苦楽園口」などブランド住宅街・駅近エリアでは土地価格・需要ともに高レベル。

一方で、駅遠・接道悪・築古という条件では価格伸び悩む傾向です。 

従って、所有不動産がどの“ゾーン”に属するのかを把握し、適切な戦略を選ぶことが重要です。

 

 

■ 所有者へのメッセージ

「この家・土地、本当に手放すしかないのか？」

所有しているだけで固定資産税や維持費・管理負担がかかる“眠る資産”は、早期対策を講じれば「資産」に転換できます。

所有者として押さえるべきは、**“用途選択肢の有無”と“コスト・時間を減らす動き”**です。

マイダスでは、築古・長屋・再建築不可・相続未登記物件の買取・引取り・再活用支援を行っております。

まずは無料査定・相談からお気軽にお声がけください。

西宮市という住宅・投資・住み替えニーズが融合する都市では、「放置資産」を“活用資産”に変える可能性があります。

立地・用途・時間を味方につけて、不動産を次のステージへ導きましょう。