負動産とは？価値が下がる不動産を見極めるためのチェックリスト

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「負動産」という言葉をご存知ですか？

かつては「買えば必ず価値が上がる」と言われた日本の不動産。しかし今、多くの不動産がその価値を下げ始めています。

これが、所有しているだけで税金や維持費といったコストがかかり、売却も困難になる「負動産」です。

なぜ、不動産の価値は下がるのでしょうか？　その背景には、日本の人口構造の変化と、住宅供給のバランスの崩れがあります。

 

1. 需要の減少：人が減る、世帯も減る

 

不動産の価格は、買いたい人（需要）と売りたい人（供給）のバランスで決まります。日本は今、本格的な人口減少社会に突入しています。

国の予測によると、日本の人口は２０５０年までに約３,３００万人も減少し、２１００年には現在の半分以下になる可能性も指摘されています。人が減れば、当然ながら家を必要とする人も減ります。

さらに、少子高齢化が進むことで、若い世代が減り、年金や社会保障の負担が増加します。これにより、住宅を買うための資金が減り、購入意欲が低下します。

需要が減っているのに、不動産価格が上がるのは非常に難しい状況なのです。

 

2. 供給の過剰：住宅は「作りすぎ」

 

需要が減っているにもかかわらず、日本は年間９０万戸もの新築住宅を作り続けています。これは、人口がほぼ同じイギリスの適正な着工件数（約３６万戸）と比較しても、圧倒的に多い数です。

その結果、すでに全国の空き家は１,０００万戸を超えていると推計されており、このままでは２０３３年には空き家率が３０%を超えるという予測もあります。３戸に１戸が空き家になる時代が、もうすぐそこまで来ているのです。

需要は減り、供給は増え続けている。この状況では、不動産価格が下がるのは避けられません。

 

真っ先に価値が下がる「負動産」を見極める

 

では、すべての不動産の価値が下がるのでしょうか？　答えは「ノー」です。

価値を保つ不動産と、そうでない不動産が存在します。

価値を保つのは、人が集まる「立地の良い」不動産です。

駅から近い、商業施設や病院が充実している、学校区が良いなど、誰もが住みたいと思うような場所にある不動産は、今後も一定の需要を保つでしょう。

一方で、真っ先に価値が下がる「負動産」は、誰もが敬遠する「ニーズのない土地」に建てられたものです。

具体的には、災害リスクの高い土地がこれにあたります。

不動産取引では、ハザードマップに基づき、水害や土砂災害のリスクがあることを示すことが義務化されています。

このようなリスク情報が広く知られることで、購入をためらう人が増え、市場価値が下落していく傾向があります。

ここでは、特に注意が必要な、価値が下落するリスクが高い土地の区域をリストアップします。

• 居住誘導区域外：自治体が指定した「住むべきではない場所」とされ、インフラや生活サービスが維持されにくくなります。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域（イエロー・レッドゾーン）：土砂災害の危険性が高いとされ、建築制限や購入者へのリスク説明が義務付けられます。

• 災害危険区域：津波や洪水のリスクが高く、住宅の建築が禁止される場合があります。

• 津波災害警戒区域・特別警戒区域：津波のリスクが高い区域で、特にリスクの高いエリアでは建築制限が設けられます。

• 浸水想定区域：洪水や高潮で浸水する可能性のある区域です。

• 市街化調整区域：住宅を建てることを抑制する区域で、原則として家を建てられません。

これらの区域に該当する不動産は、売却が難しくなるだけでなく、将来的に資産価値がゼロになる可能性も否定できません。

 

 

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