農業振興地域・農用地区域とは？不動産との関わりを徹底解説
- 新着情報
- 2026/01/03
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農業振興地域とは
「農業振興地域（農振地域）」とは、農業の将来を見据えて、国や自治体が「今後10年以上にわたって農業を中心に守り育てていく」と定めたエリアのことです。
法律上は「農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」に基づいて指定され、都市計画区域とは別に農業に特化した土地利用を調整します。
農振地域は大きく二つに分けられます。
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農用地区域（青地）：農業利用を優先するエリア
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農振白地地域：将来的に宅地転用など他用途に変更できる可能性があるエリア
つまり「農振地域」の中でも、農用地区域は特に農業にとって優良な土地とされ、最も厳しい規制がかかります。
農用地区域の位置づけと制限
「農用地区域（青地）」は、農業水利や区画整理が整い、生産性が高い農地です。
そのため、基本的に農業以外に使うことはできません。
主な制限
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宅地造成や建物の新築・増改築は原則禁止
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他用途への転用売買・賃貸は不可
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行為を行う場合は都道府県知事や指定市町村長の許可が必要
法律上も、「農振法第15条の2」「第17条」により、農業利用計画に反する転用は厳しく制限されています。
除外手続きと農地転用
どうしても宅地や事業用地として利用したい場合は、まず「農用地区域」からの除外申請を行う必要があります。
ただしこの条件は極めて厳しく、許可が出るのは稀です。
除外が認められる可能性のあるケース
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公共事業による必要性（道路拡張、学校建設など）
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農業振興に支障がないと判断されるケース
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周辺に既に宅地開発が進み、農業利用が困難と認められる場合
それでも許可には数年単位の時間がかかり、最終的に不許可となる例も多くあります。
農振白地地域との違い
一方で「農振白地地域」は、農業振興地域の中にあるものの、将来的に宅地転用の可能性が残されているエリアです。
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白地 → 市街化調整区域であっても、農地転用許可を受けられる場合がある
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青地 → まず除外申請が必要で、ハードルが高い
つまり同じ農地でも「青地（農用地区域）」と「白地」では、処分のしやすさに大きな差があるのです。
不動産売買と農用地区域
農用地区域内の農地を相続や売却で処分しようとしても、宅地や事業用地としての利用はほぼ不可能です。実際に売れる相手は「農業を続ける人」に限られるため、市場価値は低くなります。
よくある相談事例
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相続で農用地区域内の田畑を引き継いだが、宅地にできない
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農家を辞めたいが、売却先が見つからない
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農業委員会から「転用不可」と言われ困っている
このようなケースでは、専門の不動産会社や行政窓口への相談が不可欠です。
マイダスができること（事例紹介）
関西圏では、大阪府や奈良県、兵庫県の郊外に農振地域が広く分布しています。
マイダスでは、以下のようなサポートを行っています。
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農地売却の相談対応
農用地区域・白地いずれかの確認、必要書類の調査 -
相続時の整理支援
複数の相続人で利用計画が立たない場合の買取提案 -
活用可能性の提示
農用地区域のまま農業利用を継続するか、白地への転用余地を調べる
実際に、「親の代から受け継いだ畑が青地で、売却できないと思っていたが、農地として近隣農家に引き取ってもらえた」という事例や、「白地農地を除外申請して、将来的な資産化の見込みが立った」という事例もあります。
まとめ
農業振興地域・農用地区域は、農業を守るために設けられた制度であり、不動産の中でも特に制限が厳しいエリアです。
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青地（農用地区域）＝転用ほぼ不可
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白地（農振白地地域）＝条件付きで転用可能
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転用・売却を考えるなら、まずは指定状況の確認が必須
相続や売却で悩んでいる場合、専門家への早めの相談が重要です。マイダスでは、関西圏の農地や空き地の実情に応じて、最適な処分・活用方法をご提案いたします。
👉 こうした制度の理解があるかどうかで、農地の「処分できないリスク」と「将来的な資産価値」には大きな差が出ます。
