関西不動産を正しく活かす——空き家・古家・長屋の出口戦略ガイド

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【空き家・中古戸建・長屋・空き地・土地・マンション・アパート・田畑・店舗・再建築不可・他社NG物件・相続不動産・不要不動産引取・いらない不動産・不動産処分・不動産売却】

 

関西の空き家・古家・長屋を資産に変える実務ガイド。

2025年の市場背景（空き家統計・地価動向）を踏まえ、売却・賃貸・引取り・再活用の具体策をわかりやすく解説します。

 

 

 

 

1. 2025年の前提：空き家は「増加」、選び方次第で価値は生まれる

総務省の最新調査（2023年）では、全国の空き家数は約899.5万戸、空き家率は13.8％。2018年から増加が続いています。関西でも築古戸建・長屋・再建築不可など“売りづらい”資産が増え、放置すれば負動産化のリスクが高まります。

だからこそ、**出口設計（どう手放し、どう活かすか）**が重要です。

一方、地価は全国平均で上昇が続き、都市圏・観光地・再開発エリアがけん引。

立地と用途転換の巧拙で、築古でも再評価される余地があります。

 

2. まずは「現状把握」：価値を左右する5つのポイント

1. 法的・物理的制約
   
   接道・建ぺい容積・用途地域、再建築可否、越境・未登記、長屋の連棟状況など。

2. インフラ・近隣条件
   
   駅・幹線・生活施設への距離、近隣クレームの有無、インフラ老朽。

3. 改修コストと工期
   
   耐震・配管・雨漏り・白蟻、残置物撤去や解体費。
   
   → 費用対効果が合わなければ**更地化×簡易活用（駐車場・資材置場）**も選択肢。

4. 収益化の可能性
   
   賃貸（戸建賃貸・簡易シェア）、小規模アトリエ/教室、短期利用スペース。

5. 地域トレンド
   
   再開発・観光・雇用の動き。関西は都心回帰と観光復調が同時進行で、駅近の築古にも再生余地。

 

3. 出口戦略マップ：売る／貸す／活かす／引き取ってもらう

A. そのまま売る（現況買取）

• 向く物件：再建築不可、連棟の一部、残置物大量、告知事項あり。

• 強み：スピード・手離れ・手数料不要（買取の場合）。

• 注意：相見積もりで価格の目線合わせ。契約不適合責任は免責条件を確認。

B. 直して貸す（ミニマム再生）

• 向く物件：構造が健全、駅徒歩圏、小規模でも需要あり。

• 型：戸建賃貸／ワンルーム分割／「週末だけ」用途（教室・工房）。

• 勘所：水回りと安全性を最優先に、過度なデザイン費用は回収困難。

C. 更地化して活かす（低投資・早期回収）

• 向く物件：建物の傷みが激しい、解体後の形が良い、接道良好。

• 型：月極駐車場、時間貸し、資材置場、トランクスペースの用地供給。

D. 引取りサービス（有償/無償の整理）

• 向く物件：残置物・老朽・権利関係が複雑で管理不能。

• ポイント：撤去・測量・名義整理までワンストップ。見積透明性が鍵。

 

4. 失敗しないための「手順」とチェックリスト

Step1｜資料を集める

登記簿、固定資産税通知、建築確認（分かる範囲）、古い図面・売買契約、インフラ引込、越境の覚え書きなど。

Step2｜現地確認

基礎・屋根、雨漏り跡、土台腐朽、床の傾き、給排水、電気・ガスの状態。

Step3｜規制確認

用途地域、建ぺい/容積、接道種別、準防火/高度、道路後退、文化財・風致、長屋の連棟・共用壁の扱い。

Step4｜概算試算

「売却（現況/解体後）」「賃貸（家賃×想定空室率）」「駐車場（台数×単価）」を横並び比較。

Step5｜出口の意思決定

“早く手放す”か“収益を取る”か。手残り額・手間・時間で総合判断。

 

 

５. よくある質問（超要約版）

Q1. 連棟の長屋、一戸だけ売れますか？

A. 売れます。共用壁・配管・通行同意などの整理を前提に、現況買取が現実的。

Q2. 再建築不可は価値ゼロ？

A. ゼロではありません。賃貸・簡易宿所・更地活用など現金化の選択肢あり。

Q3. 残置物だらけでも？

A. 残置物込みでの査定・撤去に応じる買取業者を選べばOK。

Q4. 告知事項が心配…

A. 事前申告でトラブル回避。用途変更や解体を伴う出口で活かせる場合も。

Q5. 相続未登記でも相談可能？

A. 可能。司法書士連携で名義整理から売却・買取まで一気通貫。

（※統計・市場動向は公表データの範囲で記載。最新の区別地価・条例は各自治体・国データをご確認ください。

 

６. 行動を早めるほど“手残り”は増える

空き家は時間とともに劣化→是正コスト増になりがち。一方、2025年は観光・再開発の回復で立地次第で需要の取り込み余地が生まれています。

• 早期相談＝調査費を節約

• 最適出口＝解体や改修のムダを削減

• 情報開示＝価格交渉を有利に

 

７. マイダスの提供価値（関西エリア）

• 現況買取・引取り：再建築不可、長屋、残置物大量、告知ありでも相談可

• 再活用設計：賃貸・シェア・更地転用の複線提案

• 士業連携：相続・未登記・越境など権利整理まで伴走

• 地域密着：大阪・奈良・兵庫の地場ニーズに即した査定

 

まずは無料相談を

**「この家は売れない」**と思う前に、選べる出口を知ることが最大のリスクヘッジです。

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