2026年の関西・全国不動産市場動向と空き家・中古住宅のリアル

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関西を含む日本の不動産市場は2026年も堅調と予想されます。

大阪・奈良・兵庫の住宅・空き家市場のトレンド、価格動向、下落リスク、投資ニーズの変化を事実ベースで解説します。

 

🏘 1. 2026年も不動産価格は底堅いが地域差が拡大

2025年の日本全体の地価・住宅価格は全体的に上昇傾向が続き、2026年も底堅い動きが予想されています。

住宅地の地価は全国平均で上昇し、都心エリアでは特に高い伸びを示しました。

関西圏でも大阪市内の不動産価格は堅調な上昇圧力が続く見込みです。

特に中心部の住宅価格・住宅取得需要は強く、郊外でも需要の広がりが指摘されています。

ただし、一部では地域差の顕在化も見られ、人気エリア（駅近・再開発エリア）と、立地や条件が弱いエリアの差が広がる可能性が指摘されています。

 

🏡 2. 新築と中古住宅のトレンド

新築住宅の供給は、建築コスト高や資材不足などの影響で伸び悩む見通しですが、2026年の近畿圏では新築マンション供給が前年より増える予測もされています。

一方で、中古住宅市場の需要は底堅くなっているという分析もあります。

これは新築価格の高騰や住宅ローン金利の状況を背景に、購入層が中古物件へシフトしている動きがあるためです。

関西では特に大阪の住宅流通が活発で、中古住宅の取引件数・価格ともに安定的な需要が見受けられます。

 

📈 3. 空き家・訳あり物件の価値変動

全国的な空き家数は依然として高水準にあり、日本全体の住宅ストックに占める割合も高いままです（2023年時点で約900万戸）。

こうした状況を踏まえ、空き家・訳あり物件の価格は地域・条件によって大きな差が出ています。

• 駅徒歩圏・再開発エリア：底堅い需要

• 再建築不可・アクセス不良物件：価格下落リスクあり（専門家分析で〜10〜25％程度の下落余地という指摘もあり）

つまり、市場全体が上昇トレンドでも、訳あり条件の物件は相対的に値下がりしやすいという傾向があるのです。

 

📊 4. 投資・賃貸市場の動き（関西・全国）

賃貸市場については、2025〜2026年にかけて賃料水準が改善傾向であるという分析もあります。

これは住宅需要の底堅さと、供給が一部追いつかない現象が影響しています。

また、オフィス市場でも大阪を中心に地域オフィス需要が堅調で、賃料上昇が報じられています。

 

 

🏙 5. 投資マインドの変化と海外資金

日本の不動産市場には、2025〜2026年にかけて海外投資家の関心が高まっているという動きがあります。

特に円安時期からの投資が継続しており、主要都市中心部では外資系ファンドの資金流入も見られました。

この傾向は、住宅・商業施設・ホテル・物流施設などの広い分野で見られ、投資ニーズの多様化を示しています。

 

📉 6. 下落リスクと弱いセグメント

2026年に「大規模な暴落」はほとんどの専門家が否定している一方で、特定の条件下では価格調整が起きる可能性が指摘されています。特に

• old/築古物件

• 再建築不可・接道条件が悪い土地

• 人口減少地域の住宅

などは比較的価格下落リスクが高い可能性があります。

 

🧠 7. 関西の現場感：2026年春の動き

関西では、春の不動産シーズンに向けて物件在庫が増えつつ、買い手の動きも活発化しているという現地レポートもあります。

これは例年の季節性に加え、住宅取得タイミングの変化を示しています。

 

🧩 まとめ：2026年の不動産市場で知っておくべきこと

✔ 2026年は全国的に底堅い上昇傾向

地価・住宅価格は堅調に推移すると見られ、市場全体は安定感があります。

✔ 中古住宅・空き家はニーズが分かれる

駅近・需要強い物件は価値維持・上昇傾向がある一方、訳あり条件のものは値下がりする可能性があります。

✔ 投資・賃貸市場は強さを保つ

賃料の底堅さに加え、海外資金の関心も高い傾向があります。

日本の不動産市場は、条件を見極める力が今後も重要です。

特に関西エリアで「売りたい」「手放したい」「活用したい」と考える場合、市場動向を押さえつつ適切な判断をすることが、損失を防ぐ最大のポイントになります。