「一般媒介にしますか？」
「専任媒介でお任せいただけますか？」
家や土地を初めて売却するとき、不動産会社からこのように聞かれて、
「結局、何が違うの？」
と思う方も多いでしょう。
不動産会社へ売却の仲介を依頼するときの媒介契約には、大きく分けて、
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
の3種類があります。
結論からいうと、「複数社なら早く売れる」「専任なら必ず高く売れる」という単純な違いではありません。
重要なのは、
何社へ依頼できるか
レインズへ登録されるか
販売活動の報告をどの程度受けられるか
自分で買主を見つけた場合どうなるか
その不動産会社が物件をどう売るのか
まで確認して選ぶことです。
そもそも「媒介契約」とは？
媒介契約とは、売主が不動産会社へ、
「この家や土地の買主を探してください」
と正式に仲介を依頼するときに締結する契約です。
近畿レインズでは、不動産会社は媒介契約を締結する際、専属専任・専任・一般の違いを十分に説明し、売主の意思を確認したうえで契約し、媒介契約書面を交付することとしています。
3種類の大きな違いを簡単にまとめると、
一般媒介
→複数社へ依頼できる
専任媒介
→1社へ依頼するが、自分で見つけた買主とは取引できる
専属専任媒介
→1社へ依頼し、自分で見つけた買主との直接取引にも制限がある
という仕組みです。
一般媒介契約｜複数の不動産会社へ依頼できる
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できることです。
例えば、
A不動産
B不動産
C不動産
へ同時に媒介を依頼することができます。
また、売主自身が知人などの購入希望者を見つけた場合、自分でその相手と売買することもできます。
一方、一般媒介では、
レインズへの登録は法律上の義務ではない
販売活動状況を定期的に報告する法的義務もない
という違いがあります。近畿レインズでは、一般媒介についても売主の同意を得たうえで積極的に登録する取扱いを案内しています。
複数社へ依頼できる反面、
「どの会社がどんな広告をしているのか」
「問い合わせは何件来ているのか」
といった情報が分散しやすいため、売主自身で状況を整理する必要が出ることがあります。
専任媒介契約｜窓口を1社にまとめる
専任媒介契約では、媒介を依頼できる不動産会社は1社だけです。
ただし、売主自身が購入希望者を見つけた場合には、その相手と自ら売買することができます。
不動産会社には、
媒介契約締結の翌日から7日以内にレインズへ登録
2週間に1回以上、売主へ販売活動状況を報告
する義務があります。
なお、レインズへの登録期限を数える際には、不動産会社の休業日は算入されません。
そのため、
「何社もの不動産会社とやり取りするのは大変」
「窓口は1社にして、活動状況は定期的に知りたい」
という場合には分かりやすい契約です。
専属専任媒介契約｜1社との関係がさらに強い
専属専任媒介も、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
専任媒介との大きな違いは、売主自身が購入希望者を見つけても、その人と自由に直接取引できないことです。
その一方で、不動産会社側の義務も専任媒介より厳しく、
媒介契約締結の翌日から5日以内にレインズへ登録
1週間に1回以上、販売活動状況を報告
する必要があります。
3種類の中では、売主と不動産会社が最も密接に販売活動を進める契約といえます。
3種類の違いを簡単に比較
一般媒介
複数社へ依頼：できる
自己発見取引：できる
レインズ登録：任意
活動報告：法律上の定期報告義務なし
専任媒介
複数社へ依頼：できない
自己発見取引：できる
レインズ登録：7日以内
活動報告：2週間に1回以上
契約期間：3か月以内
専属専任媒介
複数社へ依頼：できない
自己発見取引：原則できない
レインズ登録：5日以内
活動報告：1週間に1回以上
契約期間：3か月以内
専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月を超えることができません。更新する場合も売主の意思に基づいて行います。一方、一般媒介については法律上同じ3か月の上限はありませんが、近畿レインズでは行政指導として3か月以内とする考え方を案内しています。
「レインズ」とは？
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する宅地建物取引業者間の物件情報システムです。
奈良県を含む近畿二府四県では、公益社団法人近畿圏不動産流通機構が運営しており、2026年4月現在、約3万社の宅建業者が加盟しています。
物件がレインズへ登録されると、他の加盟不動産会社も情報を確認し、自社の購入希望者へ紹介できます。
つまり、
「専任媒介＝契約した不動産会社のお客様にしか紹介されない」
という意味ではありません。
専任媒介でも専属専任媒介でも、レインズを通じて他社から購入希望者を紹介してもらう仕組みがあります。
2025年から「取引状況」の登録も義務化
ここは現在の不動産売却で知っておきたいポイントです。
2025年1月1日から、不動産会社には、レインズへ登録した物件について取引状況を登録することも義務付けられました。
取引状況には、
公開中
書面による購入申込みあり
売主都合で一時紹介停止中
という区分があります。
売主は、不動産会社から交付されるレインズの登録証明書に記載された情報を利用して、売主専用画面から自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。
2025年からは登録証明書に二次元コードも掲載され、スマートフォン等から確認画面へアクセスしやすくなっています。
「囲い込み」が心配ならレインズを確認
売主から専任で売却を任された不動産会社が、他社から購入希望者の紹介があるにもかかわらず、正当な理由なく物件紹介を妨げるような行為が問題になることがあります。
売主として重要なのは、
レインズにきちんと登録されているか
取引状況が「公開中」になっているか
を自分でも確認することです。
国土交通省も、売主自身が売主専用画面で取引状況を確認することが、円滑な売買取引につながると案内しています。
専任媒介・専属専任媒介を締結した場合は、不動産会社から登録証明書を受け取り、価格、面積、登録日なども確認しておきましょう。近畿レインズも、登録内容に誤りがある場合は修正を依頼するよう案内しています。
一般媒介なら3社に頼めば3倍売れやすい？
必ずしもそうとは限りません。
例えば3社が同じ不動産ポータルサイトへ同じ物件を掲載すれば、購入希望者から見ると同じ住宅が3件並んでいるだけという場合もあります。
反対に専任媒介であっても、レインズへ登録されれば他社も購入希望者へ紹介できます。
そのため、
「何社へ依頼したか」＝「何倍売れやすいか」
ではありません。
重要なのは、
写真
物件資料
価格設定
広告方法
物件調査
問い合わせ対応
内覧対応
他社からの紹介への対応
など、実際の販売活動です。
どの媒介契約が一番早く売れる？
契約の種類だけでは決まりません。
例えば、需要が高いマンションや駅近の住宅なら、一般媒介でも短期間で買主が見つかることがあります。
反対に、
再建築不可
無道路地
長屋・連棟住宅
借地・底地
狭小地
変形地
などでは、単純に広告量を増やすだけでは売却につながらないケースがあります。
このような物件では、
なぜ再建築できないのか
道路は建築基準法上どのような扱いなのか
通行・掘削の権利はどうなっているか
隣地との関係はどうか
といった条件を調査し、購入希望者が判断できる状態にすることが重要です。
困難物件ほど「何社」より「物件を理解しているか」
株式会社マイダスが特に重要だと考えるのはここです。
難しい条件がある不動産ほど、
一般媒介で何社へ依頼するか
よりも、
その不動産会社が物件の問題点をどこまで理解し、買主へ説明できるか
が重要になる場合があります。
例えば再建築不可物件を、
「再建築できないので安くするしかありません」
で終わらせる会社と、
道路種別
接道状況
43条の認定・許可の可能性
隣地との関係
現状利用
買取という選択肢
まで調べる会社では、販売方法そのものが変わります。
特殊な不動産ほど「広告を出す会社数」だけでは判断しないことが大切です。
一番高い査定価格の会社へ専任で任せればいい？
これも慎重に考えたいところです。
例えば、
A社 2,000万円
B社 2,050万円
C社 2,500万円
という査定だった場合、2,500万円を提示した会社へ依頼したくなるのは自然です。
しかし重要なのは、
「なぜ2,500万円で売れると考えたのか」
です。
確認したいのは、
近隣の成約事例
現在販売中の競合物件
想定する購入者
売出価格と成約予想価格
販売方法
価格を見直す場合の基準
です。
査定価格は、不動産会社がその金額で買い取る保証額ではありません。
査定額の高さだけでなく、根拠を説明できるかも会社選びのポイントです。
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マイダスが考える媒介契約を選ぶポイント
媒介契約を決めるときは、
①自分で複数社を管理したいか
②売却窓口を1社にまとめたいか
③定期的な販売活動報告が必要か
④自分で買主を見つける可能性があるか
⑤その会社が物件をきちんと調査できるか
⑥どのような販売戦略を考えているか
を確認すると整理しやすくなります。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介には、それぞれ特徴があります。
「この契約が一番優れている」というものではなく、物件と売主の希望に合っているかが重要です。
よくある質問
一般媒介と専任媒介では、どちらが早く売れますか？
一概にはいえません。価格、立地、需要、広告方法、物件調査、不動産会社の販売活動などによって変わります。
専任媒介を結ぶと他社は買主を紹介できませんか？
紹介できます。専任媒介・専属専任媒介の物件はレインズへの登録義務があり、他の加盟不動産会社も物件情報を確認して購入希望者へ紹介できます。
専任媒介は何年間契約しなければいけませんか？
専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月以内です。更新する場合も、売主の意思に基づいて行います。
一般媒介でもレインズに掲載できますか？
できます。一般媒介では法律上の登録義務はありませんが、売主の同意を得て登録することが可能です。
売主自身でレインズを確認できますか？
専任媒介・専属専任媒介で登録された物件では、交付された登録証明書を利用して売主専用画面から登録内容や取引状況を確認できます。2025年からは二次元コードによってアクセスしやすくなっています。
専属専任媒介で知人が家を買いたいと言ってきたら直接売れますか？
専属専任媒介では、売主が自ら見つけた相手との直接取引は認められていません。契約内容に従った対応が必要になります。
まとめ
奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、橿原市、大和高田市、香芝市、桜井市、王寺町、斑鳩町などで不動産を売却するとき、
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
のどれを選ぶかは重要です。
ただし、媒介契約で本当に確認したいのは、
「1社か複数社か」だけではありません。
その会社が、
物件をどこまで調査するのか
どのような購入者を想定しているのか
どの媒体・方法で販売するのか
他社からの購入希望者にも適切に対応するのか
問い合わせや内覧状況をどう報告してくれるのか
まで確認しましょう。
株式会社マイダスでは、一般的な中古戸建・マンション・土地だけでなく、空き家、古家、長屋、再建築不可、無道路地、借地・底地、私道、狭小地、変形地など、通常より調査・説明が必要な不動産についてもご相談いただけます。
「何社へ頼めるか」だけで媒介契約を決めず、「その会社が、この物件をどう調べ、どう売るのか」を確認する。
これが、不動産会社と媒介契約を結ぶときに大切なポイントです。
査定無料・秘密厳守。丁寧なヒアリング・スピード対応で、仲介・買取を含め、物件と売主様の状況に合った売却方法を整理します。
